대구지방법원 2026타경1024. 경북 영천시 망정동 영천아이존빌스타아파트 101동 1층 104호입니다. 전용면적은 약 59.90㎡이며, 2014년 준공된 852세대 단지에 속합니다. 소유자는 주식회사디에스종합건설, 경매신청 채권자는 우리은행입니다. 청구금액은 1,694,160,000원이고, 경매는 2026년 1월 20일 개시됐습니다. 말소기준권리는 2014년 5월 2일 설정된 우리은행 근저당권입니다.

이 사건의 핵심은 후순위 임차권의 처리, 금지사항등기의 효력, 그리고 근저당 변경내역입니다. 특히 최초 근저당 채권최고액은 65,637,600,000원으로 기재되어 있지만, 2015년 변경등기에는 65,160,000원 및 공동담보 해제가 기재되어 있습니다. 이 차이는 실제 배당순위와 배당금 계산에 영향을 줄 수 있어, 최초 설정금액만으로 현재 채권액을 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 등기가 있다

말소기준권리는 2014.05.02 우리은행 근저당권입니다. 전주현 씨의 임차권등기는 2025.07.03에 접수되어 후순위에 해당하며, 경매개시결정등기 역시 말소기준 이후입니다. 따라서 통상적인 매각효과에 따라 이들 등기는 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 후순위 임차권과 전입자 2명

조사 대상은 3명입니다. 이 중 전주현 씨는 임차권등기로 보증금과 계약내용이 확인되며, 정윤석 씨와 신소영 씨는 전입 사실이 확인된 대상자입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복 신고는 확인되지 않습니다. 다만 전입 사실만으로 나머지 2명의 임대차계약이나 보증금을 확정할 수는 없습니다.

전주현 씨의 임대차계약일은 2023.05.04, 확정일자는 2023.05.09입니다. 임차권등기는 2025.07.03에 접수되었고, 임차범위는 건물 전부이며 월 차임은 76,000원으로 기재되어 있습니다. 같은 날의 임차권등기명령에 따른 등기 및 배당요구 내역도 확인됩니다.

③ 시세 비교 — 평균 할인보다 최신 거래와 하락 추세가 중요하다

영천아이존빌스타 단지의 전용 59.9㎡ 전후 실거래 7건을 비교합니다. 전체 평균은 145,785,714원이고, 최근 12개월 집계 평균은 145,125,000원입니다. 단, 확인되는 최신 거래는 2025년 9월로, 2026년 11월 현재의 시세를 직접 보여주는 자료는 아닙니다.

신건 최저가 138,000,000원은 집계된 최근 12개월 평균 145,125,000원의 95.1%입니다. 평균과의 차이는 7,125,000원으로, 평균만 보면 할인된 가격처럼 보입니다.

그러나 가장 최근 거래인 2025.09의 134,000,000원과 비교하면 정반대입니다. 최저가는 최신 거래보다 4,000,000원 높은 약 103.0%입니다. 더욱이 비교 거래는 17층인 반면 경매물건은 1층입니다. 층별 선호와 실제 내부 상태가 확인되지 않은 상태에서 평균보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)

다음 배당표는 최초 근저당 채권최고액을 기준으로 계산된 추정 결과입니다. 실제로는 2015년 변경등기와 공동담보 해제를 반영해 채권액 및 배당순위를 다시 확인해야 합니다. 아래 미배당액을 본건의 확정 채무잔액으로 볼 수는 없습니다.

최초 채권최고액을 적용한 추정 배당입니다. 2015년 근저당 변경등기, 실제 채권계산서, 당해세, 임차인 최우선변제, 공동담보 관련 배당 조정은 확정 반영되지 않았습니다. 전주현 씨의 후순위 임차권 배당액도 이 계산에서는 별도 배정되지 않았습니다.

⑤ 회차별 자금·미배당 시나리오

모든 회차에서 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 선순위 임차보증금 인수가 없다는 전제에서는 매수인의 권리상 실질취득액이 낙찰가와 같습니다. 다만 세금, 등기비용, 미납 관리비, 명도비용 및 별도 법률상 부담은 포함하지 않은 금액입니다.

중요한 것은 배당 부족액이 커지는 것보다 실제 응찰가격을 시세와 비교하는 기준입니다. 현재 신건가격은 최신 거래보다 높고 하락 추세가 확인되므로, 최근 평균만을 기준으로 높은 입찰가를 정당화해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 영천시 망정동의 영천아이존빌아파트단지 내에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지, 근린생활시설 및 농경지가 혼재한 신흥 공동주택지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하며 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가되었습니다. 동측과 북측에 왕복 2차선 포장도로, 남측과 서측에는 약 8m 포장도로가 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 아파트로, 위생·급배수·승강기·소화전 설비 및 도시가스 개별난방설비가 갖추어져 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감입니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며, 중로2류와 소로2류 도로에 접합니다. 공시지가는 461,600원/㎡이고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공부 및 위반사항. 공부와의 차이가 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 토지는 세장형 평지의 아파트 건부지로 이용 중입니다.
• 환금성. 852세대의 아파트 단지라는 점은 비교 가능한 거래가 존재한다는 장점입니다. 그러나 확인된 실거래가 7건에 그치고, 최신 거래가 2025년 9월이므로 현재 매수수요와 1층의 실제 시장가격을 추가 검증해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 및 금지사항등기. 2014.05.02 근저당권과 갑구 1-1번 금지사항등기의 법적 관계를 확인하세요. 특히 임차인 동의 및 국민주택기금 관련 제한물권 설정 여부가 중요합니다.
• 근저당 변경내역. 2015.08.13 변경등기의 채권최고액 65,160,000원 및 공동담보 해제 내역을 원본으로 확인하세요. 현재 유효한 담보액과 경매신청 채권의 범위를 확인해야 합니다.
• 전주현 임차권. 보증금 82,340,000원, 확정일자 2023.05.09, 임차권등기 2025.07.03 및 배당요구 내역을 매각물건명세서와 대조하세요. 매각 후 임차권 말소 및 점유 인도 조건을 확인해야 합니다.
• 정윤석·신소영 전입. 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금 및 확정일자를 확인하세요. 전입일은 말소기준 이후이지만 계약과 점유관계가 명확하지 않습니다.
• 시세 재검증. 최근 집계 평균 145,125,000원보다 최신 거래 134,000,000원과 가격 하락 추세 -1.1%를 우선 고려하세요. 본건이 1층이라는 점도 현장 가격조사에 반영해야 합니다.
• 현장 및 명도. 실제 내부 상태, 거주자, 점유범위, 인도 가능성 및 명도에 필요한 절차를 확인하세요. 임차권의 등기상 소멸과 실제 점유 해소는 별개입니다.
• 관리비 및 조세. 공용부분 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 해당 여부 및 추가 매수인 부담 조건을 확인하세요.
• 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 채권계산서 및 법원 매각조건을 최종 대조하세요.

맺으며 — “평균보다 낮다”는 것과 “지금 싸다”는 것은 다르다

영천아이존빌스타 101동 104호는 2014년 우리은행 근저당을 말소기준으로 하는 후순위 임차권 구조입니다. 확인된 임차보증금 82,340,000원은 선순위 인수형으로 판단되지 않으며, 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

하지만 이를 무조건적인 안전물건으로 결론내리기는 어렵습니다. 2014년 금지사항등기의 효력과 2015년 근저당 변경등기, 나머지 전입자 2명의 계약 및 점유관계가 정리되어야 합니다. 특히 최초 채권최고액을 사용한 예상배당표는 변경등기를 반영한 실제 배당결과와 달라질 수 있습니다.

가격에서는 더욱 보수적이어야 합니다. 최저가 138,000,000원은 집계된 최근 12개월 평균보다 낮지만, 최신 거래 134,000,000원을 웃돌고 거래 추세도 -1.1% 하락입니다. 게다가 경매 대상은 1층이고, 확인된 최신 거래는 2025년 9월의 17층 거래입니다. 현재 거래가격을 더 확인하지 않고 신건에 곧바로 응찰할 근거는 충분하지 않습니다.

종합 판단은 C등급 수준의 신중 검토 대상입니다. 예상 인수액 0원이라는 장점은 있지만, 금지사항등기와 근저당 변경의 해석, 점유관계, 최신 시세 확인이 선행되어야 합니다. 권리 확인 후 가격 판단, 현재 신건가격은 보수적으로 접근하는 것이 적절합니다.