대구지방법원 2026타경1024. 경상북도 영천시 망정동 영천아이존빌스타아파트 109동 15층 1503호입니다. 비교 대상 전용면적은 59.8993㎡이고, 총 852세대 규모의 아파트단지입니다. 소유자는 주식회사디에스종합건설이며, 우리은행의 임의경매로 매각이 진행됩니다. 감정가와 최저매각가는 모두 150,000,000원입니다.
권리관계의 출발점은 2014.05.02. 우리은행 근저당권입니다. 임차인 신소영과 정윤석의 전입일은 모두 이보다 늦어, 기재된 전입일만으로는 말소기준 근저당보다 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 정윤석의 임대차 내용은 미확인이고, 신소영은 별도로 주택임차권등기를 마친 상태입니다. 따라서 배당상 인수 추정 0원과 실제 명도·권리 확인이 끝났다는 의미는 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1024 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 망정동 468 영천아이존빌스타아파트 109동 15층 1503호 |
| 도로명주소 | 경상북도 영천시 창신1길 35 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교 대상 전용 59.8993㎡ · 15층 1503호 |
| 단지 규모 | 852세대 · 2014.05.01. 준공 |
| 소유자 | 주식회사디에스종합건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 우리은행 / 1,694,160,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17. |
| 말소기준권리 | 2014.05.02. 을구 1번 우리은행 근저당권 |
| 임차인 | 실제 임차인 2명 · 신소영, 정윤석 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (배당 시뮬레이션 기준, 추가 확인 필요) |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 임차권등기
이 사건의 말소기준권리는 2014.05.02. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 최초 등기 채권최고액은 65,637,600,000원으로 기재되어 있습니다. 그러나 2015.08.13. 같은 근저당권에 대한 변경등기가 이루어지면서 채권최고액 65,160,000원과 공동담보 해제가 기재되어 있다는 점이 핵심입니다.
또한 갑구에는 금지사항등기가 있습니다. 국민주택기금을 위한 제한물권 설정을 제외하고는 임차인의 동의 없이 제한물권을 설정하거나 소유권에 제한을 가하는 행위를 할 수 없다는 내용입니다. 이 등기의 법적 효력과 매각 후 처리 여부, 관련 임차인 동의 문제를 매각물건명세서 및 원본 등기기록과 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
현황조사 및 등기기록에서 확인되는 실제 임차인은 정윤석과 신소영, 총 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각 별도로 확인된 임차인입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정윤석 | 2021.08.02. 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 신소영 | 2021.08.30. 2023.06.05. |
82,340,000원 | 선순위 아님 | 배당순위 확인 | 해당 없음 |
신소영의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 임차권등기의 말소 전망과 실제 점유자의 퇴거는 서로 다른 문제입니다. 낙찰 전 현재 점유자, 인도 가능 시기, 임대차관계 및 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격 150,000,000원은 최근 시세 이상
영천아이존빌스타 동일 면적대 아파트의 실거래는 총 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 145,785,714원이지만, 가격 판단에서는 보다 최근의 거래와 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 59.95㎡ | 17 | 134,000,000원 |
| 2025.02 | 59.9㎡ | 7 | 145,000,000원 |
| 2024.10 | 59.84㎡ | 4 | 148,500,000원 |
| 2024.10 | 59.9㎡ | 13 | 153,000,000원 |
| 2024.03 | 59.9㎡ | 12 | 152,000,000원 |
| 2023.09 | 59.84㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2023.08 | 59.84㎡ | 9 | 138,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 145,785,714원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 145,125,000원 |
최저매각가 150,000,000원은 최근 12개월 평균 145,125,000원보다 4,875,000원 높습니다. 비율로는 최근 시세의 103.4%입니다. 최신 거래인 2025.09.의 134,000,000원과 비교하면 16,000,000원 더 높은 수준입니다.
특히 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -1.1%로 하락 방향입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균만으로 신건 가격을 합리화해서는 안 됩니다. 최신 거래 시점도 2025.09.이므로 매각기일 전 추가 거래 여부를 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
아래는 제공된 배당 시뮬레이션의 금액을 그대로 반영한 것입니다. 다만 2015년 근저당권 채권최고액 변경이 배당에 미치는 영향은 미확인이므로 실제 배당표를 확정적으로 예측한 결과는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,900,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 65,637,600,000원* | 147,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
* 65,637,600,000원은 최초 근저당권 설정액 기준입니다. 2015.08.13. 변경등기에 채권최고액 65,160,000원 및 공동담보 해제가 기재되어 있어 실제 담보채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
이 시뮬레이션에서는 집행비용 2,900,000원을 제외한 147,100,000원을 우리은행에 배당하고, 소유자 잔여금은 0원입니다. 산정상 채권 미배당액은 65,490,500,000원입니다. 그러나 이 금액은 최초 근저당 설정액을 전제로 계산한 차액으로, 실제 채무 잔액이나 확정 배당 부족액을 뜻하지 않습니다. 또한 채권자의 미배당액이 매수인에게 자동으로 인수되는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당의 변화
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 산정상 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 150,000,000원 | 147,100,000원 | 65,490,500,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 65,520,080,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 65,543,728,000원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가면 채권자에게 돌아가는 예상 배당액도 감소합니다. 그러나 현재 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원으로 산정됩니다. 이 점은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 유형과 구별됩니다.
다만 위 회차별 금액은 가정된 시나리오이며, 근저당권 변경과 임차인의 배당순위가 최종 확인되지 않은 상태입니다. 실제 낙찰가, 배당액, 인수 여부는 확정 결과와 다를 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 영천시 망정동 영천아이존빌아파트단지 내에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성된 신흥 공동주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하며 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가되어 있습니다. 동측·북측 왕복 2차선 포장도로, 남측·서측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트로, 위생·급배수·승강기·소화전 설비 및 도시가스 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역에 포함되고 중로 및 소로와 접합니다. 토지 공시지가는 461,600원/㎡입니다.
- 건축 현황. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 이는 임차인 점유 및 등기상 권리문제가 해소되었다는 의미는 아닙니다.
- 환금성. 852세대 아파트단지이며 비교 실거래는 134,000,000원부터 153,000,000원까지 형성되어 있습니다. 최근 가격 추세는 -1.1% 하락으로, 매도 시점과 호수별 상태에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2014.05.02. 을구 1번 우리은행 근저당권의 말소기준 지위 및 매각 후 말소 범위를 최종 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 검토. 최초 채권최고액 65,637,600,000원과 2015.08.13. 변경액 65,160,000원의 관계 및 공동담보 해제 내용을 반드시 검토해야 합니다.
- 금지사항등기 검토. 임차인 동의 없는 제한물권 설정 및 소유권 제한행위에 관한 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인 정윤석 조사. 전입 2021.08.02. 외에 보증금·확정일자·점유 및 배당요구 관계가 확인되지 않았습니다. 현재 점유자와 실제 임대차 내용을 확인해야 합니다.
- 임차권자 신소영 확인. 보증금 82,340,000원, 확정일자 2023.06.05., 임차권등기 2025.07.03.에 대한 배당순위, 임차권 말소 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최저가 150,000,000원은 최근 실거래 평균 145,125,000원보다 높습니다. 최신 거래 134,000,000원과 하락 추세 -1.1%를 함께 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 시 120,000,000원, 2회 유찰 시 96,000,000원으로 제시되어 있습니다. 실제 기일과 최저가 변동을 확인해야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유자와 명도 가능 여부, 미납 관리비 및 공용부분 관리비 승계 가능성을 점검해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 안전한 가격”
영천아이존빌스타 109동 1503호는 말소기준 근저당이 임차인 전입보다 앞서고, 매수인 인수액도 0원으로 추정되는 물건입니다. 이는 분명 유리한 권리 요소입니다.
하지만 실제 임차인이 2명이고, 그중 정윤석의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 금지사항등기와 우리은행 근저당권의 변경등기가 남아 있어 배당과 권리관계를 원본으로 재검토할 필요가 있습니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 150,000,000원은 최근 12개월 평균 145,125,000원의 103.4%이며, 최신 실거래가 134,000,000원보다 높습니다. 가격 추세도 -1.1% 하락입니다. 최근 시장가격을 기준으로 신건이 저렴하다는 결론은 성립하지 않습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 인수 추정액 0원이라는 장점은 있지만, 근저당 변경·금지사항등기·미상 임차관계에 대한 검증이 필요하고 최근 시세 대비 가격 매력도 부족합니다. 권리는 추가 확인, 가격은 신중한 접근. 이 물건의 핵심은 단순히 낮은 낙찰가를 찾는 것이 아니라, 실제 권리관계를 확인한 뒤 최근 시세보다 합리적인 취득금액을 확보할 수 있는지에 있습니다.
