대구지방법원 2026타경1024. 경상북도 영천시 망정동 영천아이존빌스타아파트 107동 1405호의 임의경매 사건입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 150,000,000원이고, 신청채권자는 주식회사 우리은행, 청구금액은 1,694,160,000원입니다. 소유자는 주식회사디에스종합건설입니다.
권리의 출발점은 2014.05.02 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 정윤석·신소영의 전입, 박민수의 임대차 및 주택임차권등기, 우리은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 조사된 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦으므로 매수인에게 대항할 수 없는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 임차관계가 모두 명확하게 확인된 것은 아니며, 2015년 근저당권 변경등기와 2014년 금지사항등기는 별도로 살펴야 합니다.
가격 역시 신중해야 합니다. 제공된 동일 평형 실거래 7건의 전체 평균은 145,785,714원, 최근 12개월 평균은 145,125,000원입니다. 신건 최저가 150,000,000원은 어느 평균보다도 높습니다. 특히 최신 확인 거래가 134,000,000원을 고려하면, 현재 가격에 시세 대비 할인 효과가 있다고 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1024 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 망정동 468 영천아이존빌스타아파트 제107동 제14층 제1405호 |
| 도로명주소 | 경상북도 영천시 창신1길 35 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.8993㎡ · 14층 |
| 단지 규모 | 영천아이존빌스타 · 852세대 · 준공일 2014.05.01 |
| 소유자 | 주식회사디에스종합건설 (단독소유) |
| 감정가 | 150,000,000원 |
| 최저매각가 | 150,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 주식회사 우리은행 |
| 청구금액 | 1,694,160,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 말소기준권리 | 2014.05.02 · 을구 1번 · 우리은행 근저당권 |
① 권리 흐름 — 근저당 변경등기까지 확인해야 한다
말소기준권리는 2014.05.02 우리은행 근저당권입니다. 원칙적으로 이 권리보다 후순위인 주택임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 소유권보존등기에 부기된 금지사항등기에는 임차인의 동의 없는 제한물권 설정 및 소유권 제한행위에 관한 금지 내용이 적혀 있습니다. 이 등기의 구체적인 법률효과와 매각 후 처리 여부는 후순위 권리와 동일하게 단정할 수 없으므로 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인·점유관계 — 인수액 0원 추정, 점유 확인은 별개
현황조사에서 정윤석과 신소영의 전입 사실이 확인되었고, 등기부에는 박민수의 주택임차권등기가 존재합니다. 실제 임대차 보증금과 계약이 확인되는 사람은 박민수이며, 정윤석과 신소영은 임대차계약 및 보증금이 확인되지 않은 전입 관계인입니다. 보증기관의 대위·승계 신고인은 없습니다.
| 성명 / 구분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정윤석 현황조사 전입자 |
2021.08.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신소영 현황조사 전입자 |
2021.08.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박민수 주택임차권등기 · 건물 전부 |
2019.06.27 | 2023.05.04 | 81,100,000원 | 대항력 없음 우선변제 별도 확인 승계 없음 |
정윤석·신소영의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 확인된 전입일만으로는 말소기준권리에 앞서는 대항력이 인정되지 않지만, 실제 임차인인지, 현재 점유 중인지, 별도의 임대차관계가 있는지 확인해야 합니다. 인수금액과 별개로 명도 절차의 복잡성이 남을 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높고 거래 추세도 하락
영천아이존빌스타의 전용면적 약 59.9㎡대 실거래 7건을 비교합니다. 전체 실거래 평균은 145,785,714원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 145,125,000원과 최신 확인 거래 134,000,000원을 더 중요하게 살펴야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 59.95㎡ | 17층 | 134,000,000원 |
| 2025.02 | 59.9㎡ | 7층 | 145,000,000원 |
| 2024.10 | 59.84㎡ | 4층 | 148,500,000원 |
| 2024.10 | 59.9㎡ | 13층 | 153,000,000원 |
| 2024.03 | 59.9㎡ | 12층 | 152,000,000원 |
| 2023.09 | 59.84㎡ | 8층 | 150,000,000원 |
| 2023.08 | 59.84㎡ | 9층 | 138,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 145,785,714원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 145,125,000원 |
실거래 전체 표본의 최저가는 134,000,000원, 최고가는 153,000,000원입니다. 동일 면적대에서도 거래가격의 편차가 있어 실제 가치는 층·향·내부 상태 등에 따라 달라질 수 있습니다. 다만 대상 물건은 신건 최저가가 최근 평균을 웃돌기 때문에, 현재 가격만으로는 할인 매력이 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
현재 산정된 배당 시뮬레이션은 집행비용 2,900,000원을 먼저 공제한 뒤, 우리은행에 147,100,000원을 배당하고 소유자 잔여액은 0원으로 계산합니다. 다만 이 계산은 최초 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 것으로, 후속 변경등기의 영향을 검증한 확정 배당표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 기준 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,900,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 우리은행 | 65,637,600,000원 | 147,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 150,000,000원 |
배당 시뮬레이션 기준 미배당액은 65,490,500,000원입니다. 최초 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 수치이며, 2015.08.13 변경등기 및 공동담보 해제의 영향이 검증되지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 반영되지 않아 실제 배당은 크게 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰 시 가격은 낮아지지만 권리 확인은 그대로
현재 신건 최저매각가는 150,000,000원입니다. 유찰에 따른 매각가격별 시나리오는 다음과 같습니다. 아래 예상 배당 및 미배당금은 기존 배당계산 가정을 그대로 적용한 값이므로 근저당권 변경등기에 대한 확인 전에는 확정액으로 볼 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 150,000,000원 | 147,100,000원 | 65,490,500,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 65,520,080,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 65,543,728,000원 | 0원 |
현재 추정대로 매수인 인수액이 0원이라면, 실질취득액은 낙찰가격과 같게 계산할 수 있습니다. 다만 명도비용, 취득 관련 비용, 미납 관리비 등의 별도 부담 가능성은 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영천시 망정동 영천아이존빌아파트단지 내에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 신흥 공동주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하며 교통 여건은 대체로 무난합니다. 동측과 북측에는 왕복 2차선 포장도로가 있고, 남측과 서측에는 폭 약 8m 포장도로가 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조의 아파트로, 위생·급배수·승강기·소화전 설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감입니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용되는 평지이며, 용도지역은 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 461,600원/㎡이고, 관련 토지이용계획에는 도로구역 및 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 확인되지 않았으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 개별 호수의 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 852세대 규모의 단지이며 준공일은 2014.05.01입니다. 확인된 동일 평형 거래가는 134,000,000원에서 153,000,000원 사이에 분포합니다. 거래 표본이 많지 않고 최근 추세가 -1.1%로 나타나므로 매각가격과 매도 시점에 따른 환금성 차이를 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 원본 대조. 최초 채권최고액 65,637,600,000원과 변경등기상 65,160,000원의 관계, 공동담보 해제 범위 및 실제 유효 담보채권액을 확인하세요. 예상배당표의 신뢰성을 좌우하는 중요한 사항입니다.
- 금지사항등기 검토. 소유권보존등기에 부기된 임차인 동의 관련 금지사항등기의 법률효과와 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 임차권등기 확인. 박민수의 보증금 81,100,000원, 확정일자 2023.05.04, 임차권등기 및 배당요구 내역을 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 전입·점유관계 확인. 정윤석과 신소영의 임대차계약 여부, 보증금, 실제 점유 여부를 확인하세요. 두 사람의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 명도 가능성. 인수할 임차보증금이 없더라도 실제 점유자가 있다면 인도명령 및 점유 이전 과정이 필요할 수 있습니다.
- 현재 시세 재검증. 최신 확인 거래가 2025.09에 머물러 있으므로 입찰 전 거래가격과 호가를 새로 점검해야 합니다. 신건 최저가 150,000,000원을 곧바로 저렴한 가격으로 평가하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 120,000,000원, 2회 유찰 시 96,000,000원 시나리오를 참고하되, 실제 유찰과 후속 매각조건은 법원 공고로 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 매수인이 부담할 수 있는 비용을 관리사무소에 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 전망 ≠ 안전한 가격”
영천아이존빌스타 107동 1405호는 말소기준권리 이후에 임차인들의 전입과 임차권등기가 이루어진 사건입니다. 현재 권리판정상 매수인 인수액은 0원으로 추정되며, 대항력 있는 선순위 임차보증금을 떠안는 구조로 분류되지는 않습니다.
하지만 단순히 깨끗한 경매물건으로 결론 내리기는 어렵습니다. 근저당권의 최초 채권최고액과 변경등기상 금액이 크게 다르고, 금지사항등기와 보증금 미상의 전입 관계인도 존재하기 때문입니다. 특히 기존 배당 시뮬레이션은 변경등기 검증 전의 금액이므로 실제 배당관계를 확정적으로 판단하는 근거가 될 수 없습니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 150,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 145,125,000원보다 높습니다. 최신 확인 거래가 134,000,000원과의 차이도 존재하며 실거래 추세는 -1.1%입니다. 현재 확인된 가격자료만으로는 신건 입찰의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
결론은 권리 인수액 0원 전망, 서류 확인 필요, 신건 가격 보류입니다. 근저당 변경등기의 효력과 임차인 점유관계를 먼저 확인하고, 최신 시세를 다시 점검한 뒤 입찰가격을 판단하는 것이 적절합니다. 이 물건의 핵심은 단순한 최저가가 아니라 실제 권리관계가 확인된 상태에서 얼마에 취득하느냐입니다.
