대구지방법원 2026타경1024. 경북 영천시 망정동의 영천아이존빌스타아파트 103동 9층 902호입니다. 실거래 비교 대상 전용면적은 59.8993㎡이며, 852세대 규모의 2014년 준공 단지입니다. 등기상 소유자는 주식회사디에스종합건설입니다.
이 사건의 출발점은 우리은행의 2014년 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 65,637,600,000원으로 기재돼 있으나, 2015.08.13 변경등기에는 65,160,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 최초 금액만 보고 현재 이 호실에 적용되는 담보채권을 확정해서는 안 됩니다. 실제 배당 가능액과 후순위 임차권자의 배당 여부를 판단하기 위해서는 변경등기와 공동담보 관계를 먼저 대조해야 합니다.
가격 역시 따로 살펴야 합니다. 현재 최저가는 감정가의 100%인 146,000,000원입니다. 반면 최근 거래 표본은 하락 추세를 보이고 있으며, 확인 가능한 마지막 거래는 2025.09의 134,000,000원입니다. 권리상 인수가 없다고 가정해도 실질취득액이 최근 시세보다 저렴하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1024 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 망정동 468 영천아이존빌스타아파트 제103동 제9층 제902호 |
| 도로명주소 | 경상북도 영천시 창신1길 35 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 비교대상 전용 59.8993㎡ · 9층 |
| 단지현황 | 영천아이존빌스타 · 852세대 · 2014.05.01 준공 |
| 소유자 | 주식회사디에스종합건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 우리은행 / 1,694,160,000원 |
| 말소기준권리 | 2014.05.02 · 을구 1번 · 우리은행 근저당권 |
| 근저당 변경사항 | 2015.08.13 · 채권최고액 65,160,000원 · 공동담보 해제 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기부 발급일 | 2026.11.03 · 대구지방법원 영천등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 등기가 있다
등기상 말소기준은 2014.05.02 접수된 우리은행 근저당권입니다. 그 이후의 임차권등기와 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 등기부에 별도로 기재된 금지사항과 근저당권 변경 내역은 매각 전 확인할 필요가 있습니다.
두 금액을 동일한 현재 채권액으로 취급할 수 없습니다. 실제 해당 호실에 적용되는 담보 범위와 변경 효력에 따라 우리은행 배당액, 임차권자의 배당액 및 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다. 변경등기 원문과 공동담보목록 제2014-312호 확인이 필수입니다.
이 등기가 우리은행 근저당권 및 경매절차와 어떤 법률관계를 갖는지 확인해야 합니다. 금지사항등기가 있다는 이유만으로 근저당권의 효력이 없거나 매수인이 해당 제한을 그대로 인수한다고 단정할 수는 없습니다. 다만 일반적인 아파트 경매보다 원본 권리검토의 중요성이 높습니다.
② 임차인 분석 — 임차권등기 1건과 전입자 2명
확인된 이름은 우보경·정윤석·신소영입니다. 임차권등기상 임차권자는 우보경이며, 정윤석과 신소영은 현황조사에서 확인된 전입자입니다. 별도 기재된 2025.10.17 등기는 우보경 임차권의 경정등기로, 독립된 신규 임차인이나 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
| 성명 / 구분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우보경 임차권등기자 |
2014.05.28 | 2023.05.10 | 82,340,000원 | 선순위 대항력 없음 | 후순위·배당 미확정 | 해당 없음 |
| 정윤석 현황조사 전입자 |
2021.08.02 | 미상 | 미상 | 전입일 기준 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신소영 현황조사 전입자 |
2021.08.30 | 미상 | 미상 | 전입일 기준 없음 | 미상 | 해당 없음 |
위 대항력 표시는 2014.05.02 말소기준권리와 확인된 전입일을 비교한 판단입니다. 실제 점유관계, 임대차계약, 대항요건 유지 및 선순위 권리의 효력에 관한 원본 확인이 필요합니다. 보증금이 확인되지 않은 전입자의 임대차와 우선변제 여부는 미상입니다.
등기부에는 최초 임대차계약일자 2020.05.03이 기재됐다가 2025.10.17 경정등기로 2023.05.08로 바로잡힌 내용이 있습니다. 임차권등기명령은 2025카임106이며, 등기일은 2025.06.12입니다.
보증금 82,340,000원과 월 차임 89,000원이 등기돼 있습니다. 배당요구도 확인되지만 실제 우선변제 순위, 배당액, 배당 후 임차권 정리 및 점유 상태는 별도로 검증해야 합니다. 경정등기를 별도 임차인으로 계산하거나 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
다만 정윤석·신소영의 계약관계, 보증금, 확정일자와 실제 점유권원은 명확하게 확인해야 합니다. 또한 금지사항등기 및 근저당권 변경의 효력이 확정되기 전까지 인수 0원을 최종적으로 보장할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균 100.6%, 최신 거래보다 높다
영천아이존빌스타의 비교대상은 전용면적 약 59.9㎡입니다. 확인된 실거래는 7건이며, 전체 평균은 145,785,714원입니다. 그러나 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 거래의 흐름을 우선 적용해야 합니다.
최근 12개월 기준으로 집계된 평균은 145,125,000원(4건)이고, 최신 확인 거래는 2025.09의 134,000,000원입니다. 최근 거래군의 과거 거래군 대비 추세는 -1.1%로 하락 방향입니다. 다만 마지막 확인 거래 이후 매각기일까지 시차가 있으므로, 최신 시세를 확정하기 위해 추가 거래 확인이 필요합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 실거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 59.95㎡ | 17 | 134,000,000원 |
| 2025.02 | 59.9㎡ | 7 | 145,000,000원 |
| 2024.10 | 59.84㎡ | 4 | 148,500,000원 |
| 2024.10 | 59.9㎡ | 13 | 153,000,000원 |
| 2024.03 | 59.9㎡ | 12 | 152,000,000원 |
| 2023.09 | 59.84㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2023.08 | 59.84㎡ | 9 | 138,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 145,785,714원 |
| 최근 12개월 집계 평균 | — | 4건 | 145,125,000원 |
이 물건의 감정가이자 최저가인 146,000,000원은 전체 평균 대비 100.1%, 최근 12개월 집계 평균 대비 100.6%입니다. 어느 평균을 사용하더라도 뚜렷한 가격 할인은 없습니다.
특히 마지막 확인 거래가 134,000,000원까지 내려온 점이 중요합니다. 전체 평균은 상대적으로 높은 과거 거래를 포함하므로 이를 근거로 경매가격이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 하락 추세와 최신 거래를 함께 보면 현재 신건 가격에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
실질취득액을 기준으로 비교해도 최근 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 부족합니다. 취득세, 명도, 관리비 등 부대비용을 반영하면 실제 총투입금은 더 커질 수 있습니다.
거래 표본이 7건이고 층도 서로 다르므로 단순 평균만으로 902호의 개별 적정가격을 확정할 수 없습니다. 특히 가격 하락 추세가 나타나는 만큼 최신 거래와 같은 면적·유사 층 거래를 추가로 대조하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
아래 표는 현재 회차 최저매각가를 기준으로 한 예상 배당입니다. 우리은행의 최초 근저당권 채권최고액 65,637,600,000원을 적용한 계산이며, 2015년 변경등기의 채권최고액 65,160,000원 및 공동담보 해제에 따른 실제 배당 조정은 반영되지 않았습니다. 따라서 확정 배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,844,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 우리은행 | 65,637,600,000원 | 143,156,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 모형상 채권 미배당 | — | 65,494,444,000원 |
| 매수인 인수 추정 | — | 0원 |
미배당액은 채권자 측 배당 부족분으로, 그 금액이 그대로 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다. 집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제·우보경 배당액과 근저당권 변경 효과 등이 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 것은 입찰가, 인수는 별도 검증
현재는 유찰이 없는 신건입니다. 아래는 감정가 대비 80%, 64% 구간을 적용한 가격 시나리오입니다. 각 회차의 예상 미배당액은 최초 채권최고액을 기준으로 한 계산이며, 실제 유찰 여부나 이후 최저매각가를 확정한 것은 아닙니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 배당 | 채권 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 146,000,000원 | 143,156,000원 | 65,494,444,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 116,800,000원 | 114,364,800원 | 65,523,235,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 93,440,000원 | 91,358,080원 | 65,546,241,920원 | 0원 |
모형상 인수액이 계속 0원이므로, 동일한 권리관계가 확정된다는 전제에서는 유찰에 따라 매수인의 실질취득액도 낮아집니다. 하지만 보증금 인수 여부, 우선변제 순위, 매각조건 등이 달라지면 단순히 입찰가만큼 취득비용이 결정되는 구조가 아닐 수 있습니다.
특히 이 사건은 최초 근저당 금액과 변경등기 금액의 차이가 크고 임차권등기도 존재합니다. 유찰가격만을 기준으로 응찰하기 전에 실제 권리인수 및 배당 구조를 확정하는 것이 우선입니다.
다만 청구액과 최초 채권최고액, 변경된 채권최고액은 서로 다른 개념입니다. 실제 배당과 후순위 임차권자에게 돌아갈 금액은 등기부 변경 내용, 담보 범위, 채권계산서 및 배당순위 등을 확인해야 판단할 수 있습니다.
유찰 후 가격이 낮아지는 경우에는 해당 회차의 최저가와 당시의 최신 실거래를 다시 비교해야 합니다. 과거 평균만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영천시 망정동 영천아이존빌아파트단지 내에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지와 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 신흥 공동주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하며 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다. 동측 및 북측은 왕복 2차선 포장도로, 남측 및 서측은 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 공동주택입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 창호로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전 및 도시가스를 이용한 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며, 도로구역 및 중로·소로에 접하는 토지입니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 공시지가는 461,600원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 852세대 아파트단지로 비교 가능한 실거래가 존재하지만, 확인된 거래 표본은 7건에 그치고 최근 가격 추세가 -1.1%입니다. 마지막 거래는 2025.09로, 매각기일 기준 최신 시장가격 확인이 중요합니다.
가장 최근 확인 거래인 134,000,000원, 최근 평균 145,125,000원, 하락 추세 -1.1%를 함께 적용하면 신건 가격의 안전마진은 충분하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2014.05.02 우리은행 근저당권의 설정 내용과 실제 선순위 권리관계를 등기부 원본으로 재확인하세요.
- 근저당권 변경 확인. 2015.08.13 변경등기의 채권최고액 65,160,000원과 공동담보 해제 내역을 확인하세요. 최초 채권최고액 65,637,600,000원을 그대로 현재 배당액 산정에 적용해서는 안 됩니다.
- 금지사항등기 검토. 임차인 동의 없는 제한물권 설정을 금지하는 부기등기의 내용과 우리은행 근저당권의 법률관계를 확인하세요.
- 우보경 임차권등기. 보증금 82,340,000원, 주민등록일 2014.05.28, 확정일자 2023.05.10, 임차권등기일 2025.06.12와 2025.10.17 경정등기를 대조하세요. 임대차계약서 및 실제 배당순위 확인이 필요합니다.
- 전입자 2명 확인. 정윤석과 신소영의 임대차 여부, 계약내용, 보증금, 확정일자 및 실제 점유관계를 확인하세요. 전입일이 늦더라도 점유권원과 명도 문제는 별도로 검토해야 합니다.
- 배당과 인수의 구별. 채권자 미배당액이 곧 매수인 인수액은 아닙니다. 실제 인수액은 매각물건명세서와 대항력, 권리의 존속 여부를 확인해 판단하세요.
- 가격 검증. 현재 실질취득액 146,000,000원은 최근 집계 평균의 100.6%이고 최신 거래 134,000,000원보다 높습니다. 추가 실거래와 현장 상태를 반영해 응찰가격을 검토하세요.
- 명도와 체납관리비. 점유자별 실제 사용 상태, 인도 가능성, 미납 공용관리비 등 낙찰 후 추가비용을 사전 확인하세요.
- 원본서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기명령 및 배당요구 관련 서류를 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정”보다 중요한 것은 권리 확정과 시세 검증
영천아이존빌스타 103동 902호는 현재 확인되는 전입일과 말소기준권리를 비교하면 매수인의 임차보증금 인수액이 0원으로 추정되는 물건입니다. 임차권자 우보경의 전입일도 최초 근저당권보다 늦고, 현황조사 전입자 2명 역시 후순위입니다.
그렇다고 모든 권리 문제가 끝난 것은 아닙니다. 최초 근저당권 채권최고액 65,637,600,000원과 변경등기의 65,160,000원은 차이가 크며, 공동담보 해제 내용도 확인해야 합니다. 금지사항등기와 임차권 경정등기 역시 검토 대상입니다. 모형상 인수 0원을 확정적인 권리 안전성으로 받아들이기 어려운 이유입니다.
가격 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 신건 실질취득액으로 가정한 146,000,000원은 최근 평균 145,125,000원의 100.6%로 이미 최근 시세 이상입니다. 최신 확인 거래 134,000,000원보다도 높으며 거래 추세는 -1.1% 하락했습니다. 전체 평균만 보면 차이가 작아 보이지만, 최근 가격 움직임은 신건 입찰에 유리하지 않습니다.
종합 판단은 신건 입찰에 신중해야 하는 C등급입니다. 근저당 변경 및 금지사항등기의 효력, 임차인별 권리와 배당순위가 정리되기 전에는 권리 안전성을 최종 확정하기 어렵습니다. 또한 현재 최저가에는 최근 거래 대비 가격 할인도 확인되지 않습니다. 권리 원본 검증이 먼저이고, 그다음 판단할 것은 최근 시세 대비 실질취득가격입니다.
