대구지방법원 2026타경1024. 경북 영천시 망정동 영천아이존빌스타아파트 109동 403호가 경매에 나왔습니다. 이 물건은 주식회사디에스종합건설이 소유하고 있으며, 우리은행이 임의경매를 신청했습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 144,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리분석의 출발점은 2014.05.02 설정된 우리은행 근저당권입니다. 그 이후 전입한 정윤석·신소영, 그리고 2025년 임차권등기를 마친 강민호 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦습니다. 제공된 권리관계에 따르면 선순위 대항력 임차인으로 판단되지 않으며, 예상 인수액도 0원입니다.
다만 이 사건에는 일반적인 경매와 다른 확인사항이 있습니다. 소유권보존등기에 부기된 금지사항등기가 존재하고, 최초 근저당권의 채권최고액과 변경등기 금액에도 상당한 차이가 있습니다. 이러한 등기 내용을 해소하지 않은 상태에서 단순히 인수액 0원이라는 계산만으로 안전한 물건이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1024 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 망정동 468 영천아이존빌스타아파트 제109동 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 경상북도 영천시 창신1길 35 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 전용면적 | 59.8993㎡ |
| 해당 층 | 4층 |
| 단지 규모 | 852세대 · 2014.05.01 준공 |
| 소유자 | 주식회사디에스종합건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 144,000,000원 |
| 경매 진행 | 신건 · 유찰 0회 |
| 신청채권자 | 주식회사우리은행 |
| 경매 청구액 | 1,694,160,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 말소기준권리 | 2014.05.02 우리은행 근저당권 (을구 1번) |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 (별도 확인사항 존재) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 우리은행 근저당
핵심은 2014.05.02 우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 강민호의 주택임차권등기와 우리은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
단순한 후순위 가압류와 성격이 다릅니다. 매각으로 해당 등기의 효력이 어떻게 처리되는지, 소유권 이전에 장애가 없는지 매각물건명세서와 등기 원본 및 적용 법령을 통해 반드시 확인해야 합니다.
두 금액의 차이가 크므로, 현재 이 호실에 적용되는 실제 담보채권의 범위와 변경등기의 효력을 확인해야 합니다. 아래 예상배당표는 최초 채권최고액을 사용한 계산 결과이며, 실제 배당순위와 배당액이 확정되었다는 뜻은 아닙니다.
② 점유·임차인 분석 — 전입 3명, 임차권등기 1건
현황조사상 정윤석과 신소영의 전입이 확인되며, 강민호는 임차권등기가 존재합니다. 세 사람의 전입일은 모두 2014년 말소기준권리보다 늦습니다. 다만 정윤석과 신소영은 보증금·확정일자·실제 임대차관계가 확인되지 않아 추가 조사가 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정윤석 현황조사 |
2021.08.02 | 미상 | 기준권리 이후 | 미상 | 승계 신고 아님 예상 인수 0원 |
| 신소영 현황조사 |
2021.08.30 | 미상 | 기준권리 이후 | 미상 | 승계 신고 아님 예상 인수 0원 |
| 강민호 주택임차권등기 |
2025.05.26 | 81,100,000원 | 기준권리 이후 | 선순위 아님 | 매각으로 소멸 예상 인수 0원 |
임차권등기는 2025.07.03 접수됐습니다. 모두 2014년 우리은행 근저당권 이후의 권리관계이므로, 제시된 순위에 따르면 매수인이 보증금 81,100,000원을 인수하는 구조는 아닙니다.
기재된 전입일은 말소기준권리 이후이므로 선순위 대항력은 인정되지 않는 것으로 분석되지만, 실제 점유자·임대차계약·배당요구 여부 등은 현장에서 확인해야 합니다. 권리 인수액 0원과 명도 부담 0원은 서로 다른 이야기입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래를 주목
영천아이존빌스타의 동일 면적대 실거래는 총 7건이며, 전체 평균은 145,785,714원입니다. 최근 12개월 기준 4건의 평균은 145,125,000원으로 조금 낮습니다.
최저가 144,000,000원은 전체 실거래 평균의 98.8%, 최근 12개월 평균의 99.2%입니다. 수치만 보면 평균보다 약간 낮지만, 이 정도 차이만으로 충분한 할인이라고 판단하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 59.95㎡ | 17층 | 134,000,000원 |
| 2025.02 | 59.9㎡ | 7층 | 145,000,000원 |
| 2024.10 | 59.84㎡ | 4층 | 148,500,000원 |
| 2024.10 | 59.9㎡ | 13층 | 153,000,000원 |
| 2024.03 | 59.9㎡ | 12층 | 152,000,000원 |
| 2023.09 | 59.84㎡ | 8층 | 150,000,000원 |
| 2023.08 | 59.84㎡ | 9층 | 138,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 145,785,714원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 145,125,000원 |
최근 거래 추세 또한 -1.1%로 하락하고 있습니다. 과거 거래를 모두 합산한 평균만으로 가격이 저렴하다고 판단하면, 실제 최신 거래 수준을 과대평가할 수 있습니다.
결론적으로 신건 가격에는 뚜렷한 시세 할인 효과가 확인되지 않습니다.
다만 최근 거래에는 층별 차이가 있습니다. 최신 거래는 17층이고 경매 물건은 4층입니다. 실제 가치는 층·향·내부 상태 등에 따라 달라질 수 있으므로, 특정 거래금액 하나를 경매 물건의 확정 시세로 사용해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
아래는 최초 우리은행 근저당권 채권최고액을 기준으로 작성된 배당 추정입니다. 2015년 근저당권 변경등기와 실제 채권관계가 최종 반영된 확정 배당표는 아니므로 주의해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,816,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 우리은행 | 65,637,600,000원 | 141,184,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 144,000,000원 |
집행비용 2,816,000원은 추정치입니다. 배당계산에는 최초 근저당권 채권최고액 65,637,600,000원이 사용되었으며, 2015년 변경등기 금액 65,160,000원과의 관계를 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
미배당 채권액이 크다는 사실만으로 매수인이 그 금액을 인수하는 것은 아닙니다. 말소되는 담보권의 배당 부족액과 매수인의 인수채무는 구별해야 합니다. 현재 예상 인수액은 0원으로 계산되어 있지만, 금지사항등기와 실제 권리관계의 확인을 전제로 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당액
현재 최저매각가는 144,000,000원입니다. 제공된 회차별 시나리오에 따른 매각가격과 예상 배당 결과는 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 65,496,416,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 65,524,812,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 92,160,000원 | 90,101,120원 | 65,547,498,880원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저매각가는 115,200,000원, 2회 유찰 시 92,160,000원입니다. 이 가격들은 최근 거래 수준보다 낮은 구간이지만, 실제 유찰 여부는 확정되지 않았습니다.
또한 최저매각가가 내려가는 것만으로 안전성이 높아지지는 않습니다. 권리관계가 해소되지 않았다면 낮은 낙찰가격도 투자 위험을 상쇄하지 못합니다.
제공된 회차별 계산에서도 매수인 예상 인수액은 모두 0원으로 일관됩니다.
여기에 금지사항등기, 근저당권 변경 내역, 미상 전입자 조사가 남아 있습니다. 따라서 현재 가격을 충분히 저렴하다고 평가하기 어렵고, 원본 확인 전 입찰은 신중해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상북도 영천시 망정동 영천아이존빌아파트단지 내에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지와 근린생활시설, 농경지 등이 형성된 신흥 공동주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 동측·북측은 왕복 2차선 포장도로에 접하고, 남측·서측은 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조의 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지 및 일부 타일, 바닥은 내장바닥재와 일부 타일 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 있으며, 도시가스에 의한 개별난방 방식입니다.
- 토지 및 규제. 제3종일반주거지역이며, 중로2류 및 소로2류 도로에 접합니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공시지가. 461,600원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 852세대 아파트단지로 동일 면적대 거래 사례가 존재합니다. 다만 최근 거래 추세는 -1.1%로 하락하고 있으며, 확인된 거래가격 범위는 134,000,000원~153,000,000원입니다. 매도 시 기대가격을 과거 고가 거래에 맞추는 것은 신중해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 금지사항등기 확인. 2014년 소유권보존등기에 부기된 금지사항등기의 적용 근거와 경매 매각 후 효력 및 말소 가능성을 확인하세요. 일반적인 후순위 권리와 동일하게 취급하지 않아야 합니다.
- 근저당권 변경등기 대조. 최초 채권최고액 65,637,600,000원과 2015년 변경등기 금액 65,160,000원의 관계를 확인하세요. 공동담보 해제 내용도 함께 검토해야 합니다.
- 강민호 임차권등기 확인. 보증금 81,100,000원, 확정일자 2025.01.08, 전입일 2025.05.26, 임차권등기일 2025.07.03을 원본과 대조하세요. 배당 여부와 매각 후 등기 정리 절차도 확인해야 합니다.
- 정윤석·신소영 점유 확인. 두 사람의 전입은 확인되지만 임대차 여부와 보증금은 미상입니다. 실제 거주 상태와 점유 범위, 임대차계약 여부를 파악하세요.
- 시세 하락 반영. 전체 평균 145,785,714원만 보지 말고, 최근 12개월 평균 145,125,000원과 최신 거래 134,000,000원을 함께 고려하세요.
- 입찰가격 검토. 신건 최저가 144,000,000원은 최신 거래보다 높습니다. 최근 가격 추세와 권리 확인사항을 감안해 응찰 상한을 보수적으로 결정해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도 절차를 예상하세요. 미납 관리비가 있다면 공용부분 관리비의 승계 가능성 등을 점검해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 안전한 저가 낙찰”
영천아이존빌스타 109동 403호는 확인된 임차권과 전입일의 순위만 보면 매수인 인수액이 0원으로 계산되는 물건입니다. 강민호의 보증금 81,100,000원도 2014년 말소기준권리 이후에 형성된 임차권에 해당합니다.
그렇다고 권리문제가 모두 해결된 것은 아닙니다. 소유권보존등기에 부기된 금지사항등기와 2015년 근저당권 변경 내역은 반드시 별도로 확인해야 합니다. 정윤석·신소영의 실제 임대차 및 점유관계도 아직 명확하지 않습니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 144,000,000원은 최근 12개월 평균 145,125,000원에 거의 근접합니다. 최신 거래가 134,000,000원이고 최근 추세가 -1.1%인 만큼, 현재 최저가에 뚜렷한 할인 매력이 있다고 보기는 어렵습니다.
종합 판단은 C등급(50점). 후순위 임차권 구조와 예상 인수액 0원은 긍정적이지만, 등기상 특이사항과 최신 거래 대비 가격 부담이 평가를 낮춥니다. 권리 원본 확인이 우선이고, 가격은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
