대구지방법원 2026타경1024. 경상북도 영천시 망정동의 영천아이존빌스타아파트 104동 11층 1103호입니다. 전용면적은 약 59.9㎡이며, 852세대 규모의 아파트 단지에 속합니다. 2014년 준공된 단지로, 본건의 소유자는 주식회사디에스종합건설입니다. 소유권보존등기가 이뤄진 2014년 5월 2일 우리은행 근저당권이 설정됐고, 이 권리를 기초로 임의경매가 진행되는 구조입니다.

표면적인 권리관계는 선순위 근저당권과 후순위 임차권의 형태입니다. 그러나 일반적인 소유자 거주 아파트와 다르게 법인 소유, 금지사항등기, 복수 거주 조사 대상, 임차권등기 및 근저당권 변경이 동시에 나타납니다. 특히 2015년 근저당권 변경등기의 효과에 따라 배당금의 귀속이 달라질 수 있습니다. 권리관계가 명확히 정리되기 전에는 단순히 '인수 0원'이라는 추정만으로 안전성을 판단하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 임차인 3명

말소기준권리는 2014년 5월 2일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 그 이후의 임차권등기와 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 최초 근저당권에 이어 설정된 변경등기와 금지사항등기의 법률적 효과는 별도로 확인해야 합니다.

임차인·점유 관계 — 실제 조사 대상 3명

실제 임차인 또는 거주 조사 대상으로 확인되는 사람은 정윤석, 신소영, 황유경 총 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않으므로 중복 신고로 제외할 대상은 없습니다. 세 사람 모두 확인된 전입일이 2014년 말소기준권리보다 늦습니다. 다만 정윤석·신소영은 임대차보증금과 확정일자가 확인되지 않아 정확한 임대차 관계 및 배당·명도 여부를 추가 조사해야 합니다.

황유경의 주택임차권등기에는 임차보증금 82,340,000원, 임대차계약일자 2024.05.27, 점유개시일자 및 확정일자 2024.06.05, 월 차임 78,000원, 임차 범위 건물 전부가 기재돼 있습니다. 전입신고 자체는 2020.06.22로 더 빠르지만, 여전히 우리은행 근저당 설정일인 2014.05.02보다 늦습니다.

따라서 확인된 날짜만으로는 황유경을 선순위 대항력 임차인으로 볼 수 없고, 현재 시나리오에는 매수인 인수액이 0원으로 산정돼 있습니다. 그러나 실제 배당액, 기존 점유 상태, 임차권등기 말소 절차는 별도로 확인해야 합니다. 정윤석·신소영 역시 전입일 기준 선순위 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·점유 형태가 미상인 만큼 대항력 성립 여부에 관한 세부 사실은 추가 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 신건 가격이 최근 거래를 웃돈다

영천아이존빌스타의 전용 약 59.9㎡ 실거래 비교입니다. 확인된 거래는 총 7건이고, 전체 평균은 145,785,714원입니다. 가격 판단에는 전체 평균보다 집계상 최근 12개월 평균 145,125,000원, 최신 거래 134,000,000원, 최근 거래 추세 -1.1%를 우선 반영했습니다. 다만 최신 확인 거래가 2025년 9월이므로 실제 입찰 시점의 시세를 다시 확인해야 합니다.

전체 실거래 가격은 134,000,000원~153,000,000원에 분포합니다. 최저매각가 147,000,000원은 전체 평균의 100.8%, 최근 12개월 집계 평균의 101.3%입니다. 시세보다 낮은 가격으로 진입하는 신건이라고 보기는 어렵습니다.

특히 가장 최근에 확인된 2025.09 거래가 134,000,000원이며, 집계된 최근 거래 추세 역시 -1.1%의 하락입니다. 거래기간별 층수와 개별 주택 상태 차이를 감안해야 하지만, 과거 평균만을 근거로 최저가 147,000,000원을 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)

다음은 제시된 경매 배당 시뮬레이션입니다. 우리은행 근저당권의 최초 채권최고액 65,637,600,000원을 기준으로 배당을 산정했으며, 이후 변경등기의 65,160,000원과 임차인 배당 가능성이 정확히 반영됐는지는 확인되지 않았습니다. 따라서 확정 배당표가 아니라 검증이 필요한 계산 시나리오입니다.

배당 시뮬레이션은 집행비용 2,858,000원, 우리은행 144,142,000원, 소유자 잔여 0원으로 계산됩니다. 임차인 배당 및 당해세·최우선변제 등은 별도 검증이 필요하며, 근저당 변경등기 때문에 실제 배당 결과와 차이가 클 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 필요

* 현재 시뮬레이션상 인수액입니다. 임차인 점유·보증금·배당관계와 금지사항등기 효력을 확인해야 최종 인수 위험을 판단할 수 있습니다. 회차별 예상배당과 미배당은 최초 근저당 채권최고액을 적용한 계산으로, 변경등기 반영 시 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 영천시 망정동 영천아이존빌아파트단지 내에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재한 신흥 공동주택지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 교통상황은 대체로 무난합니다. 동측 및 북측으로 왕복 2차선 포장도로, 남측 및 서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 아파트이며, 위생·급배수·승강기·소화전 설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지목 대지, 평지의 세로장방형 토지입니다. 공시지가 461,600원/㎡이며, 도로 관련 도시계획시설 및 가축사육제한구역 사항이 있습니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 여부는 별도 표시된 위반 사항이 없습니다.
• 환금성. 852세대 규모의 공동주택 단지로 거래 비교 표본이 존재하지만, 확인된 실거래는 134,000,000원~153,000,000원으로 차이가 있습니다. 거래 추세가 -1.1%이고 최신 거래와 매각기일 사이에 시차가 있어 현재 환금성을 낙관하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 근저당 변경등기 검증. 우리은행 근저당의 최초 채권최고액 65,637,600,000원과 2015년 변경된 65,160,000원의 법률상 관계, 공동담보 해제의 범위 및 현재 유효한 채권액을 확인해야 합니다. 제시된 배당표는 이 부분을 검증하기 전에는 확정 자료로 볼 수 없습니다.
• 임차인 3명 현황 확인. 정윤석·신소영의 보증금과 확정일자, 실제 임대차계약 유무를 확인하고, 황유경의 임차권등기와 현재 점유상태를 대조해야 합니다.
• 임차권등기 말소·배당. 황유경 보증금 82,340,000원의 배당 여부와 배당액, 임차권등기 말소 요건을 확인해야 합니다. 현재 배당 시뮬레이션만으로 해당 임차인의 실제 배당액을 확정할 수 없습니다.
• 금지사항등기 검토. 갑구 1-1번의 임차인 동의 관련 금지사항이 경매절차 및 매각 이후 권리관계에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 현황조사 대상이 복수인이고 임차권등기까지 존재합니다. 매각 이후 실제 거주자, 인도 가능 여부, 명도비용과 기간을 점검해야 합니다.
• 가격 기준 재설정. 신건 최저가 147,000,000원은 최근 집계 평균 145,125,000원보다 높습니다. 최신 실거래 134,000,000원과 하락 추세 -1.1%를 함께 고려해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 신건 147,000,000원, 1회 유찰 가정 117,600,000원, 2회 유찰 가정 94,080,000원을 비교하되, 실제 유찰과 향후 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 공용부분 체납 관리비와 당해세, 최우선변제 대상 존재 여부를 확인해야 합니다. 배당 시뮬레이션에는 이러한 변수가 완전히 반영되지 않았을 수 있습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래를 대조해야 합니다. 특히 변경등기와 임차인 관련 사항은 반드시 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 검증 완료”

영천아이존빌스타 104동 1103호는 말소기준권리 이후의 임차인 관계만 보면 매수인 인수가 크지 않은 구조로 분석됩니다. 현재 시나리오상 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 조사 대상 3명, 보증금 미상 2명, 임차권등기 1건, 근저당 변경등기 및 금지사항등기가 있어 다른 일반 아파트 경매와 같은 수준의 단순한 권리구조로 평가할 수 없습니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 147,000,000원은 최근 집계 평균 145,125,000원의 101.3%이고, 최신 거래는 134,000,000원, 시장 추세는 -1.1%의 하락입니다. 확인된 가격 지표만으로 신건 응찰에 유리한 할인 효과가 있다고 보기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급. 현재 산정된 인수액이 0원이고 명확한 선순위 대항력 임차인은 확인되지 않았다는 점은 긍정적입니다. 반면 배당 계산과 근저당 변경등기의 불일치, 미상 임차인 관계, 최신 거래 대비 높은 가격과 하락 추세는 감점 요인입니다. 권리서류의 정확한 확인이 먼저이며, 가격 메리트가 확보되기 전까지는 신중한 접근이 적절합니다.