대구지방법원 2026타경1024. 영천시 망정동 영천아이존빌스타아파트 104동 603호, 전용면적 약 59.90㎡의 아파트입니다. 감정가는 146,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 주식회사디에스종합건설이며, 우리은행이 신청한 임의경매입니다. 신청채권자의 청구금액은 1,694,160,000원입니다.

이 사건의 핵심은 2014년 근저당권과 2021년 이후의 임차관계입니다. 임차권등기자 권동혁의 보증금은 82,340,000원으로 확인되지만, 주민등록일과 점유개시일은 모두 말소기준권리 설정 이후입니다. 현황조사에 등장하는 정윤석·신소영의 전입신고도 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다.

반면 등기부에는 임차인의 동의 없는 제한물권 설정 등을 금지하는 등기와 우리은행 근저당권의 채권최고액 변경이 함께 나타납니다. 이 부분은 매각에 따른 권리 소멸과 실제 채권관계를 원본으로 확인해야 합니다. 가격 역시 최근 거래가격보다 높아, 권리분석과 입찰가격 검토를 분리할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 이후 임차관계

② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 점유관계는 확인 필요

현황조사에는 정윤석·신소영이 기재되어 있고, 등기부와 매각물건명세서에는 권동혁의 주택임차권이 확인됩니다. 실제 임차인으로 분류된 사람은 3명이며, 보증기관의 대위·승계 신고자는 없습니다. 다만 이들이 각각 독립된 임대차계약을 체결했는지, 동일 호수의 점유·임대차관계가 어떻게 연결되는지는 추가 확인이 필요합니다.

권동혁은 2021.08.02 임대차계약을 체결했고, 확정일자는 2021.08.03, 주민등록일과 점유개시일은 2021.09.01입니다. 주택임차권등기명령은 2025.06.11, 임차권등기는 2025.06.12에 이루어졌습니다. 등기된 임차보증금은 82,340,000원이고, 등기사항에는 차임 월 76,000원이 기재되어 있습니다.

세 사람의 전입일은 모두 2014.05.02 말소기준권리 이후입니다. 따라서 확인된 전입신고만으로는 말소기준권리에 우선하는 대항력이 인정되지 않습니다. 다만 정윤석과 신소영의 보증금·확정일자는 확인되지 않으며, 권동혁의 구체적인 배당순위와 최우선변제 해당 여부 역시 별도로 검토해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최신 거래보다 높은 신건 가격

영천아이존빌스타는 852세대 규모로, 2014.05.01 준공된 아파트입니다. 분석 대상 전용면적은 59.8993㎡이며, 아래는 전용 59.84~59.95㎡대의 실거래 표본입니다.

전체 7건의 평균 거래가는 145,785,714원입니다. 하지만 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균은 145,125,000원으로, 전체 평균보다 낮습니다. 최근 거래 추세 역시 -1.1%로 하락 방향입니다.

현재 최저매각가 146,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.6%입니다. 특히 표본상 최신 거래인 2025.09 거래가는 134,000,000원으로, 최저가보다 12,000,000원 낮습니다. 따라서 전체 평균에 근접한다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)

제공된 추정 배당모형 기준입니다. 집행비용 2,844,000원은 추정치이며, 우리은행 근저당권 채권액은 최초 설정 기재금액을 기준으로 계산되어 있습니다. 2015년 변경등기의 채권최고액 65,160,000원과 공동담보 해제 사실을 반영한 확정 배당표는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.

이 배당모형에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 우리은행 근저당권에 배당됩니다. 채권자 전체 미배당액은 65,494,444,000원으로 계산되고, 소유자 잔여금은 0원입니다. 그러나 미배당 채권액이 곧 매수인 인수채무를 뜻하지는 않습니다. 매수인 인수액은 별도 권리분석을 기준으로 0원으로 추정됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 지속

제공된 시나리오에서는 유찰 후 최저매각가가 낮아져도 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산됩니다. 즉, 일반적인 선순위 보증금 인수형 경매와 달리 낙찰가가 내려갈수록 인수보증금이 증가해 실질취득액이 고정되는 구조로 분석되지는 않습니다.

다만 이 결과는 확인된 임차인들의 대항력 판단과 매각으로 소멸하는 권리의 범위가 정확하다는 전제입니다. 금지사항등기 및 근저당권변경의 효력을 검증하기 전에는 인수액 0원을 최종 확정금액으로 받아들여서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 영천시 망정동 영천아이존빌아파트단지 내에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성된 신흥 공동주택지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다. 동측 및 북측으로 왕복 2차선 포장도로, 남측 및 서측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 아파트이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·일부 타일·내장바닥재 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수·승강기·소화전 설비와 도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역에 위치하며, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다. 토지 형상은 세로장방형 평지이고 도로접면은 중로각지입니다. 공시지가는 461,600원/㎡입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역 및 가축사육제한구역에 해당하며, 중로2류·소로2류 도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 852세대 규모의 공동주택으로 비교 가능한 실거래 표본이 존재합니다. 다만 확인된 실거래 범위는 134,000,000원~153,000,000원이며, 최근 거래 추세가 -1.1%로 하락 방향인 점을 고려해야 합니다. 실거래 표본만으로 단기간의 매각 가능성을 보장할 수는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2014.05.02 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 다만 2015.08.13 변경등기의 채권최고액 65,160,000원, 공동담보 해제 내용 및 실제 담보 범위를 등기사항전부증명서와 공동담보목록으로 대조해야 합니다.
• 금지사항등기 확인. 갑구 1-1번의 임차인 동의 관련 금지사항이 매각 후 어떤 효력을 가지며 말소 대상인지 확인해야 합니다. 매각물건명세서와 관련 등기 원본의 확인이 중요합니다.
• 임차인 관계 확인. 정윤석·신소영·권동혁의 실제 점유 여부와 상호 관계를 확인해야 합니다. 정윤석·신소영의 보증금 및 확정일자, 권동혁의 임차권등기와 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 100.6%입니다. 최근 거래 추세가 -1.1%이고 최신 표본 거래가가 134,000,000원인 만큼, 신건에서 시세보다 저렴하다는 전제로 입찰해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오. 제공된 가격 시나리오는 1회 유찰 116,800,000원, 2회 유찰 93,440,000원입니다. 실제 유찰 발생 여부와 최저매각가격 변경은 법원 공고를 통해 확인해야 합니다.
• 관리비·명도 확인. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분, 실제 점유자, 인도 가능 상태 및 명도 비용을 확인해야 합니다.
• 최신 시세 재확인. 실거래 표본상 최신 거래월은 2025.09입니다. 입찰 전 최근 실거래 신고 여부, 동일 면적의 매물 호가 및 개별 호수 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 채권계산서를 확인한 후 입찰 여부를 판단해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 안전한 저가 낙찰”

이 물건은 권리분석상 매수인 인수액이 0원으로 추정됩니다. 확인된 임차인들의 전입일은 모두 말소기준권리 이후이며, 권동혁의 주택임차권등기도 후순위입니다. 하지만 금지사항등기의 효력, 근저당권 변경 및 공동담보 해제, 실제 임차·점유관계는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

가격도 적극적으로 평가하기 어렵습니다. 신건 최저가 146,000,000원은 최근 12개월 평균 145,125,000원보다 높습니다. 최신 표본 거래가는 134,000,000원이고, 최근 거래 추세는 -1.1%로 하락 방향입니다. 따라서 현재 감정가 수준의 입찰은 가격상 안전마진을 확보했다고 보기 어렵습니다.

결론은 권리 확인 후 가격 보류입니다. 매수인 인수액이 낮게 추정되는 점은 장점이지만, 신건 가격 메리트가 확인되지 않고 일부 등기 및 임차관계의 검증이 남아 있습니다. 실제 유찰로 가격이 낮아지거나 최신 시세를 통해 충분한 할인 여력이 확인될 때 다시 검토하는 것이 합리적입니다.