* 예상 인수액 0원은 확인된 근저당·후순위 임차권의 매각소멸과 배당 시나리오에 따른 추정입니다. 신소영의 임대차 내용, 금지사항등기의 효력 등 확인되지 않은 사항까지 인수 위험이 없다고 확정하는 의미는 아닙니다.

대구지방법원 2026타경1024. 경북 영천시 망정동 영천아이존빌스타아파트 103동 1703호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 약 59.9㎡, 감정가는 153,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 신청채권자는 우리은행입니다. 소유자는 주식회사디에스종합건설로 등기되어 있습니다.

이 사건의 핵심은 단순히 근저당이 소멸하는지 여부에 있지 않습니다. 2014년 우리은행 근저당에 2015년 변경등기가 붙어 있고, 2025년 정윤석의 임차권등기가 설정되어 있습니다. 여기에 현황조사상 신소영의 전입 내역도 확인됩니다. 등기상 선후관계만 보면 후순위 권리의 매각소멸을 예상할 수 있지만, 임차관계와 근저당권 변경의 구체적 효력을 별도로 검토해야 합니다.

가격도 신중해야 합니다. 제공된 실거래 중 가장 최근인 2025년 9월 거래가격은 134,000,000원입니다. 이는 현재 최저가보다 19,000,000원 낮은 수준입니다. 최근 12개월 평균과 비교해도 신건 가격은 높으며, 거래 추세 역시 하락 방향입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소기준, 변경등기는 별도 확인

권리의 출발점은 2014년 5월 2일 우리은행 근저당권입니다. 등기상 최초 채권최고액은 65,637,600,000원이며, 공동담보목록 제2014-312호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권이 말소기준으로 제시되어 있어, 후순위 권리인 정윤석의 임차권등기와 우리은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다.

또한 소유권보존등기에 부기된 금지사항등기도 주목해야 합니다. 해당 기재는 국민주택기금을 위한 제한물권설정을 제외하고, 임차인 동의 없이 제한물권 설정이나 소유권 제한행위를 할 수 없다는 내용입니다. 이 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부는 별도의 원본 검토가 필요합니다.

② 임차인 분석 — 후순위 전입이지만 미상 사항 존재

임차관계에서 확인할 대상은 신소영과 정윤석, 2명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 두 사람의 전입일은 모두 2014년 말소기준 근저당보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 해당 근저당권에 대항하기 어렵습니다. 다만 신소영은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임대차 내용과 우선변제 여부를 추가 검토해야 합니다.

임차인이 존재하므로 실제 점유 상태와 명도도 확인해야 합니다. 정윤석은 임차권등기자로 확인되고 신소영은 현황조사에서 확인되므로, 어느 사람이 현재 점유하는지와 각자의 점유 범위를 입찰 전 명확히 해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 거래 수준 이상

영천아이존빌스타는 852세대, 2014년 5월 준공 아파트입니다. 전용 59.9㎡ 안팎의 거래 사례 7건을 비교하면 전체 평균은 145,785,714원입니다. 그러나 과거 거래가 혼재된 전체 평균보다 최근 거래 가격과 하락 추세를 우선해서 볼 필요가 있습니다.

최근 12개월 평균은 제공된 거래 통계의 집계값입니다. 확인된 개별 거래의 최신 시점은 2025년 9월로, 2026년 11월 현재의 최근 12개월 거래라고 단정할 수 없습니다. 따라서 최신 실거래와 집계 기준시점을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

전체 7건의 거래가격은 134,000,000원~153,000,000원입니다. 신건 최저가 153,000,000원은 이 표본의 최고 거래가격과 동일합니다. 최근 12개월 평균 집계값 145,125,000원과 비교하면 7,875,000원 높은 가격이며, 최근 평균 대비 비율은 105.4%입니다.

특히 확인된 최신 거래는 2025년 9월, 17층, 전용 59.95㎡, 134,000,000원입니다. 경매 대상도 17층이고 전용면적이 유사하여 중요한 비교 사례입니다. 층이 같더라도 향·내부 상태·거래 조건은 다를 수 있지만, 신건 최저가가 이 거래보다 19,000,000원 높다는 점은 가격 판단에서 무시하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)

현재 회차 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,942,000원을 제외한 150,058,000원이 우리은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 예상 채권 미배당액은 65,487,542,000원이고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

우리은행의 경매 신청채권액은 1,694,160,000원입니다. 예상배당액 150,058,000원으로는 신청채권액도 전부 충족되지 않습니다. 다만 채권자의 미배당액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 말소되는 담보권의 채권 미회수액과 매수인이 법적으로 인수해야 하는 권리는 구분해야 합니다.

예상 인수액 0원은 매각소멸을 전제로 한 권리분석상 추정입니다. 확정 배당표가 아니며, 미상 임차관계나 별도 권리의 효력이 확인되기 전에는 인수 위험이 전혀 없다고 단정할 수 없습니다.

⑤ 회차별 자금·미배당 시나리오

감정가 153,000,000원을 기준으로 현재 회차와 유찰 시 가격을 비교하면 다음과 같습니다. 매각대금이 내려가면 채권자 배당액은 감소하지만, 말소 예정인 근저당 채권의 미배당액이 자동으로 매수인에게 이전되지는 않습니다.

* 각 회차 인수액은 확인된 후순위 권리의 매각소멸을 전제로 한 추정값입니다. 실제 매각기일·최저가·집행비용은 법원 공고로 확인해야 하며, 미상 임차관계가 해소되었다는 의미는 아닙니다.

1회 유찰 시 최저가 122,400,000원은 확인된 최신 거래 134,000,000원보다 낮습니다. 2회 유찰 시에는 97,920,000원으로 내려갑니다. 다만 이런 가격 구간이 실제로 도래한다는 보장은 없으며, 인수 위험과 추가비용을 확인하지 않은 채 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유로 저렴하다고 결론내리는 것도 적절하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영천시 망정동 영천아이존빌아파트단지 내에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 신흥 공동주택지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하며 교통상황은 대체로 무난합니다. 동측·북측은 왕복 2차선 포장도로, 남측·서측은 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 아파트로, 위생·급배수·승강기·소화전 설비 및 도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 중로2류와 소로2류 도로에 접합니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 공시지가는 461,600원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 852세대 규모의 아파트단지이지만, 확인된 동일 면적대 거래가격은 134,000,000원~153,000,000원으로 차이가 있습니다. 최근 거래 추세가 -1.1%인 만큼 매도 시 가격 경쟁력을 보수적으로 평가해야 합니다.
• 거래 시점. 확인된 최신 실거래는 2025년 9월입니다. 2026년 11월 입찰 판단에는 거래 자료의 시차가 존재하므로, 최신 실거래 및 실제 매물 호가를 추가 확인하는 것이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 확인. 2014.05.02. 우리은행 근저당권의 순위와 매각소멸 여부를 등기부 및 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
• 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 65,637,600,000원과 변경 후 기재액 65,160,000원, 공동담보 해제 내역의 관계를 확인해야 합니다. 현재 배당추정에 사용된 채권액이 실제 담보 범위와 일치하는지 검증이 필요합니다.
• 금지사항등기 검토. 2014년 소유권보존등기에 부기된 임차인 동의 관련 제한의 법적 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 신소영 임대차 확인. 2021.08.30. 전입 외에 보증금·확정일자·점유 범위·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 실제 임대차계약과 대항력 가능성을 추가 조사해야 합니다.
• 정윤석 임차권 확인. 보증금 82,340,000원, 전입일 2021.08.02., 확정일자 2023.05.12., 임차권등기일 2025.10.22.의 선후관계를 원본과 대조하고 배당순위와 말소 여부를 확인해야 합니다.
• 실제 점유·명도. 두 임차인 중 현재 누가 거주하거나 점유하는지 확인하고, 낙찰 후 인도명령·명도협의에 필요한 시간과 비용을 고려해야 합니다.
• 입찰가 상한. 신건 최저가 153,000,000원은 최근 12개월 평균 145,125,000원을 웃돕니다. 최신 확인 거래 134,000,000원 및 하락 추세 -1.1%도 반영해야 합니다.
• 관리비·추가비용. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분과 취득 관련 비용, 명도비용 등을 별도로 점검해야 합니다.
• 법원 공고 확인. 2026.11.17. 매각기일, 실제 입찰보증금, 매각조건, 특별매각조건 및 경매절차 진행 상태를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리와 좋은 매수가격은 다르다”

이 물건은 2014년 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 정윤석의 임차권등기는 그보다 늦고, 신소영의 확인된 전입일도 후순위여서 매수인 인수액은 현재 추정상 0원입니다. 그러나 신소영의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 금지사항등기 및 근저당 변경의 법적 효과도 대조해야 합니다. 따라서 권리상 문제가 모두 해소되었다고 단정하기는 어렵습니다.

가격은 더욱 분명합니다. 153,000,000원의 신건 최저가는 최근 12개월 평균 145,125,000원보다 높고, 최신 확인 거래 134,000,000원과도 상당한 차이가 있습니다. 최근 거래 추세는 -1.1% 하락입니다. 852세대 규모의 아파트라는 장점만으로 이 가격 차이를 상쇄할 수는 없습니다.

결론은 ‘권리 추가 확인, 신건 가격 보류’입니다. 매각소멸형 권리 구조는 긍정적이지만, 미상 임차관계와 근저당 변경등기의 불확실성이 남습니다. 현재 가격 또한 최근 시세 이상이므로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리 원본을 확인하고 최신 거래 수준을 재검증한 다음, 실제 인수액과 명도비용을 포함한 총취득비용을 기준으로 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.