대구지방법원 2026타경1024. 경북 영천시 망정동에 위치한 영천아이존빌스타아파트 103동 9층 903호입니다. 전용면적은 59.8993㎡이고, 2014년 준공된 852세대 아파트단지에 속합니다. 감정가와 최저매각가격은 모두 146,000,000원. 유찰 없이 감정가 그대로 매각을 진행하는 신건입니다.

소유자는 주식회사디에스종합건설이고, 우리은행이 1,694,160,000원을 청구하여 임의경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 2014년 5월 2일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 그 이후 전입한 사람들과 임차권등기권자가 확인되며, 이들의 선순위 대항력은 인정되지 않는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 미확인 임대차관계와 근저당권 변경등기, 소유권보존등기에 부기된 금지사항은 입찰 전에 반드시 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권보다 근저당 변경이 핵심

2014년 5월 2일 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 6월 13일 하소영의 주택임차권등기가 이루어졌고, 2026년 1월 20일 우리은행이 임의경매개시결정을 받았습니다. 후순위 근저당 관련 권리와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으나, 이와 별개로 임차인의 실제 점유, 보증금, 우선변제 및 금지사항등기의 효력은 확인이 필요합니다.

임차인 분석 — 실제 임차인으로 기재된 3명

보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없으며, 임차인 및 전입자로 하소영·정윤석·신소영 3명이 확인됩니다. 다만 정윤석과 신소영은 임대차계약 및 보증금이 확인되지 않아 각각 독립된 임차인인지, 단순 전입자인지 추가 조사가 필요합니다.

하소영은 2019년 6월 24일 임대차계약을 체결하고, 2019년 8월 8일 점유를 개시했으며, 2020년 1월 2일 주민등록을 마쳤습니다. 확정일자는 2023년 5월 22일이고, 임차권등기는 2025년 6월 13일입니다. 임차권등기에 기재된 보증금은 81,100,000원, 월 차임은 76,000원입니다.

이 임차인의 주민등록일과 점유개시일은 모두 2014년 말소기준권리 이후입니다. 따라서 선순위 대항력을 근거로 낙찰자가 보증금을 인수하는 유형은 아닌 것으로 판단됩니다. 그러나 임차권등기와 배당요구가 있다는 사실만으로 보증금 전액이 배당된다는 의미는 아닙니다. 실제 우선변제 순위, 배당 가능액과 인도관계는 별도로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 시세 이상

영천아이존빌스타 동일 면적대의 실거래 7건을 비교하면, 전체 평균은 145,785,714원입니다. 그러나 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 집계 평균 145,125,000원과 최신 거래액 134,000,000원을 더 중요하게 봐야 합니다.

특히 최신 확인 거래가 2025년 9월이라는 점에 주의해야 합니다. 현재 매각기일은 2026년 11월이므로, 아래 거래들만으로 매각기일의 실시간 시세가 그대로 유지된다고 단정할 수 없습니다.

최저매각가 146,000,000원은 최근 12개월 집계 평균보다 875,000원 높습니다. 비율로는 100.6%입니다. 전체 7건 평균과 비교해도 약 100.1%여서 감정가 그대로 낙찰받는다면 평균보다 저렴한 매입이라고 할 수 없습니다.

더 중요한 것은 가장 최근의 실거래입니다. 2025년 9월 거래액은 134,000,000원으로, 현재 최저매각가보다 12,000,000원 낮습니다. 또한 최근과 이전 거래의 비교 추세는 -1.1%로, 집계상 하락 추세입니다. 오래된 고가 거래가 포함된 전체 평균만 보고 가격 경쟁력을 높게 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)

현재 매각가를 기준으로 집행비용을 공제하고, 나머지를 우리은행 근저당권에 배분하는 추정입니다. 다만 2015년 근저당 변경등기의 채권최고액과 배당 계산에 사용된 최초 채권최고액이 불일치하므로, 실제 배당표로 확정해서는 안 됩니다.

위 계산은 최초 근저당 채권최고액 65,637,600,000원을 기준으로 작성된 기계적 추정입니다. 변경등기상 65,160,000원과 차이가 있으며, 임차인의 우선변제·당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 하소영의 보증금에 대한 별도 배당액도 산정되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

유찰 시 매각·배당 시나리오

각 회차의 매수인 인수 추정치는 0원으로 동일합니다. 후순위 권리가 매각으로 소멸한다는 판단을 전제로 한 결과입니다. 다만 점유자 2명의 계약관계와 부기된 금지사항의 효력, 실제 배당 및 인도관계가 확정된 것은 아닙니다.

단지 경매물건의 집계상 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 이 수치만으로 향후 유찰 여부를 예측하기는 어렵습니다. 1회 및 2회 유찰 가격은 어디까지나 조건부 시나리오이며, 실제 유찰 발생이나 해당 가격에서의 낙찰을 보장하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 영천시 망정동 영천아이존빌아파트단지 내에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 신흥 공동주택지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다. 동측·북측에는 왕복 2차선 도로, 남측·서측에는 폭 약 8m의 포장도로가 접합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 아파트로, 위생·급배수·승강기·소화전 설비 및 도시가스 개별난방시설이 갖추어져 있습니다. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역으로, 소로2류 및 중로2류 도로와 접합니다. 가축사육제한구역에 포함되며 공시지가는 461,600원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 852세대 아파트단지로, 동일 면적대 실거래가 확인됩니다. 다만 실거래 표본은 2023년부터 2025년까지 7건으로 제한되며 가격 범위는 134,000,000원~153,000,000원입니다. 최근 집계 추세가 -1.1%인 만큼 과거 고가 거래를 현재 매각 가능 가격으로 그대로 적용하는 것은 위험합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 근저당 변경 원본 확인. 2014.05.02 최초 근저당 채권최고액 65,637,600,000원과 2015.08.13 변경등기상 65,160,000원의 차이, 공동담보 해제의 효력을 반드시 확인하세요.
• 금지사항등기 검토. 갑구 1-1의 임차인 동의 관련 제한이 현재 어떤 법적 효력을 가지며 경매 매각으로 어떻게 처리되는지 확인하세요.
• 정윤석·신소영 계약관계 확인. 주민등록일은 말소기준 이후지만, 임대차계약서·보증금·확정일자 및 실제 점유관계가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
• 하소영의 배당·인도관계 확인. 임차권등기 보증금 81,100,000원과 배당요구 사실을 확인하고, 실제 배당순위와 임차권 말소 및 인도 조건을 검토하세요.
• 최근 시세 재확인. 현재 최저가 146,000,000원은 최근 집계 평균의 100.6%입니다. 최신 확인 거래가 2025.09에 그치므로 2026.11 매각을 판단하려면 추가 거래사례와 현장 가격조사가 필요합니다.
• 점유·명도 및 관리비. 임차인·전입자들의 실제 거주 여부와 인도 가능 시점을 확인하고, 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 금액을 조사하세요.
• 최종 매각조건 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 기일변경 여부 및 매각조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 권리 확인 완료”

영천아이존빌스타 103동 903호는 최저가 146,000,000원의 신건 아파트입니다. 하소영의 임차권과 나머지 전입자들의 신고일이 말소기준권리보다 늦어 현재 추정 인수액은 0원입니다. 이 부분은 긍정적입니다.

그러나 보증금·계약관계가 미상인 전입자 2명, 우리은행 근저당권의 큰 채권최고액 변경, 금지사항등기의 효력과 임차권자의 배당관계가 남아 있습니다. 특히 배당표의 채권액은 변경등기와 대조되지 않아 확정적인 권리 판단의 근거로 사용하기 어렵습니다.

가격 측면도 적극적이지 않습니다. 146,000,000원은 최근 12개월 집계 평균 145,125,000원보다 높고, 최신 거래액 134,000,000원도 상회합니다. 거래 추세는 -1.1% 하락입니다. 현재는 신건의 가격 우위가 확인되지 않는 상황입니다.

결론은 권리 확인 보류·가격 메리트 부족입니다. 최초 근저당권과 변경등기, 임차인 실제 점유 및 배당관계를 정리한 후, 신건보다 충분한 가격 차이가 생기는 경우에만 입찰 경쟁력을 다시 평가하는 것이 적절합니다. 종합 평가는 C등급입니다.