* 인수액 0원은 주어진 배당 시뮬레이션과 후순위 권리 소멸 판단에 따른 가정치입니다. 금지사항등기의 효력과 전입자들의 실제 임차관계가 확정된 결과는 아닙니다.
대구지방법원 2026타경1024. 경북 영천시 망정동 영천아이존빌스타아파트 107동 1층 104호입니다. 소유자는 주식회사디에스종합건설이며, 2014년 소유권보존등기와 함께 우리은행 근저당권이 설정되었습니다. 이후 이영순 명의의 주택임차권등기가 이루어졌고, 2026년 우리은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
겉으로 보이는 매각 조건은 어렵지 않습니다. 신건 최저가가 1억 3,800만원이고, 장부상 후순위 임차권등기는 말소기준권리보다 늦습니다. 그러나 이 사건에서는 근저당권 최초 채권최고액이 65,637,600,000원인 반면, 변경등기에 65,160,000원이 기재되어 있습니다. 여기에 임차인 동의 없는 권리설정 등을 제한하는 금지사항등기까지 존재합니다. 가격보다 등기 해석과 실제 점유관계 확인이 우선인 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1024 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 망정동 468 영천아이존빌스타아파트 제107동 제1층 제104호 |
| 도로명주소 | 경상북도 영천시 창신1길 35 |
| 물건종류 / 위치 | 아파트 · 107동 1층 104호 |
| 동일 평형 기준 | 전용면적 약 59.9㎡대 (시세 비교 면적 59.8993㎡) |
| 단지 규모 | 영천아이존빌스타 · 852세대 · 준공 2014.05.01 |
| 소유자 | 주식회사디에스종합건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 우리은행 / 1,694,160,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 말소기준권리 | 2014.05.02 우리은행 근저당권 |
| 감정 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소기준, 금지사항은 별도 확인
권리분석의 기준은 2014.05.02 접수된 우리은행 근저당권입니다. 이영순의 임차권등기는 2025.06.25, 우리은행의 임의경매개시결정은 2026.01.20으로 모두 그 이후입니다. 등기부상 이영순의 임차권은 매각으로 소멸할 것으로 분류되어 있습니다.
예상배당표는 최초 금액인 65,637,600,000원을 사용하고 있어, 변경등기의 실제 적용 범위와 현행 피담보채권을 확인하기 전에는 배당 부족액이나 근저당 채권액을 확정할 수 없습니다. 공동담보목록 제2014-312호와 변경등기 원문을 반드시 대조해야 합니다.
이 등기의 법적 성격과 예외 규정, 임차인 동의 여부, 경매절차에서의 효력 및 말소 여부는 별도 확인이 필요합니다. 일반적인 후순위 권리 소멸 원칙만으로 금지사항등기까지 당연히 정리된다고 단정하면 안 됩니다.
② 임차인·점유관계 — 확인된 임차권 1명, 전입자 2명
등기부에는 이영순 명의의 주택임차권등기 1건이 확인됩니다. 별도로 현황조사에는 정윤석·신소영의 전입 내역이 있습니다. 두 사람은 보증금, 확정일자 및 실제 임대차관계가 확인되지 않았으므로 확정적인 임차인으로 합산하지 않고 임차 여부 미확인 전입자 2명으로 구분해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다.
| 성명 / 구분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영순 임차권등기 |
2020.06.11 | 2024.05.14 | 82,340,000원 | 없음 말소기준 이후 전입 |
확정일자 확인 배당요구 확인 배당순위·배당액 재확인 |
| 정윤석 현황조사 전입자 |
2021.08.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 신소영 현황조사 전입자 |
2021.08.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
대항력 판단은 등기부상 말소기준권리와 전입일을 비교한 1차 분석입니다. 정윤석·신소영의 전입일은 말소기준권리 이후이므로 일반적인 선순위 대항력 요건에는 불리하지만, 보증금·확정일자·실제 점유 및 임대차관계가 확인되지 않아 가능·미상으로 표시했습니다.
2014년 근저당권보다 전입과 임차권등기가 늦어 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 일반적인 후순위 임차권등기 원칙상 매각으로 소멸할 수 있지만, 실제 배당순위, 임차권등기 말소 및 인도관계는 매각물건명세서와 배당요구 서류로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다는 높다
영천아이존빌스타 동일 평형인 전용 약 59.9㎡대 실거래는 총 7건이 집계되어 있습니다. 전체 평균은 145,785,714원이고, 최근 12개월 집계 평균은 145,125,000원(4건)입니다. 하지만 마지막으로 확인된 거래는 2025년 9월, 134,000,000원입니다. 2026년 11월 입찰 판단에서는 실거래 자료의 시차에도 주의해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 59.95㎡ | 17 | 134,000,000원 |
| 2025.02 | 59.9㎡ | 7 | 145,000,000원 |
| 2024.10 | 59.84㎡ | 4 | 148,500,000원 |
| 2024.10 | 59.9㎡ | 13 | 153,000,000원 |
| 2024.03 | 59.9㎡ | 12 | 152,000,000원 |
| 2023.09 | 59.84㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2023.08 | 59.84㎡ | 9 | 138,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 145,785,714원 |
| 최근 12개월 집계 평균 | — | 4건 | 145,125,000원 |
최저가 138,000,000원은 최근 12개월 집계 평균의 95.1%입니다. 평균에 비해서는 낮지만, 최신 거래액인 134,000,000원보다는 4,000,000원 높습니다. 더구나 최근 거래군과 과거 거래군의 가격 추세는 -1.1%로 하락 방향입니다.
특히 대상 물건은 1층인 반면, 최신 거래는 17층입니다. 층과 개별 상태에 따른 가격 차이가 존재할 수 있으므로 평균 대비 소폭 할인이라는 이유만으로 저렴하다고 단정하기 어렵습니다. 입찰 전 최신 실거래와 실제 매도 호가를 다시 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
아래 표는 최초 근저당권 채권최고액 65,637,600,000원을 적용한 배당 시뮬레이션입니다. 2015년 변경등기의 65,160,000원이 반영되지 않은 계산이므로 실제 법원 배당 결과와 다를 수 있습니다. 또한 임차인 관련 배당과 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,732,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 65,637,600,000원 | 135,268,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
시뮬레이션상 집행비용 2,732,000원을 제외한 전액이 우리은행에 배당되며 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 변경등기와 임차인 배당을 반영한 확정 배당표가 아니므로 실제 배당순위 및 금액은 달라질 수 있습니다.
더욱이 미배당 채권액과 매수인이 인수할 금액은 서로 다릅니다. 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 별도 존속권리 및 임차인 인수 여부를 확인해야 합니다.
회차별 매각가·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 예상 미배당 | 매수인 인수* |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 138,000,000원 | 135,268,000원 | 65,502,332,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 (80%) | 110,400,000원 | 108,054,400원 | 65,529,545,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 (64%) | 88,320,000원 | 86,330,240원 | 65,551,269,760원 | 0원* |
* 모든 회차의 인수액 0원은 기존 계산상 가정치입니다. 두 전입자의 임차관계와 금지사항등기 효력 등이 확정되지 않은 상태이므로 실제 취득 부담이 반드시 매각가와 같다고 보장할 수 없습니다. 유찰 시 가격 역시 제시된 시나리오일 뿐 실제 매각기일이나 최저가격 변경을 확정하는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 영천시 망정동의 영천아이존빌아파트단지 내에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 신흥 공동주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 감정평가상 교통 상황은 대체로 무난합니다. 동측과 북측으로 왕복 2차선 포장도로, 남측과 서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 아파트입니다. 위생·급배수·승강기·소화전 설비와 도시가스 개별난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며, 소로2류·중로2류 도로에 접합니다. 가축사육제한구역이 포함되어 있고, 공시지가 자료는 461,600원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 852세대 규모의 아파트단지라는 점은 수요 기반에 도움이 될 수 있으나, 거래 표본이 7건으로 제한되어 있습니다. 특히 최저가가 최신 거래를 웃돌고 대상이 1층이므로, 동일 평형의 평균가격을 그대로 매도가격으로 가정하지 않아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 금지사항등기 원문 확인. 갑구 1-1번의 법적 근거, 임차인 동의 요건, 경매에서의 효력, 매각 후 존속·말소 여부를 반드시 확인하세요.
- 근저당권 변경 확인. 2014.05.02 채권최고액 65,637,600,000원과 2015.08.13 변경 금액 65,160,000원의 관계를 등기부 및 공동담보목록으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 이영순의 보증금 82,340,000원, 확정일자, 배당요구 및 임차권등기 말소 여부를 매각물건명세서와 배당요구 서류로 점검하세요.
- 전입자 2명 확인. 정윤석·신소영의 실제 점유 및 임차 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 전입만으로 임차인이라고 단정할 수 없습니다.
- 실질취득원가 재산정. 매수인 인수액 0원은 가정치입니다. 점유 및 권리관계가 확정된 뒤 낙찰가와 추가 부담액을 함께 반영해 판단해야 합니다.
- 최근 시세 재확인. 최신 집계 거래가 2025.09이므로 2026.11.17 입찰을 앞두고 새로운 거래와 호가를 확인해야 합니다. 거래 추세 -1.1%도 보수적으로 반영하세요.
- 1층 가격 특성. 실거래 비교 대상들의 층수가 서로 다르므로 1층에 대한 시장 선호도와 개별 물건 상태를 직접 확인하세요.
- 관리비·인도비용. 체납 관리비 중 승계 가능 항목과 실제 점유자의 인도·명도 비용을 점검하세요.
- 입찰 서류 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 매각 공고를 대조하세요.
맺으며 — “평균보다 낮은 가격보다, 확정되지 않은 권리가 먼저다”
영천아이존빌스타 107동 104호는 신건 최저가 138,000,000원으로, 최근 12개월 집계 평균 145,125,000원보다는 낮습니다. 그러나 최신 거래가 134,000,000원을 웃돌고, 가격 추세 역시 -1.1% 하락하고 있어 현재 가격에 뚜렷한 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
권리분석상 더 중요한 것은 금지사항등기와 근저당권 변경등기의 불일치입니다. 임차권등기자 이영순은 말소기준권리보다 후순위이지만, 현황조사상 별도로 확인되는 정윤석·신소영의 임차관계는 아직 불명확합니다. 예상배당표에 인수액 0원으로 표시되어 있다는 이유만으로 추가 부담이 없다고 결론 내려서는 안 됩니다.
현재 판단은 권리 확인 전 입찰 보류, 가격은 재검토입니다. 우선 금지사항등기의 효력과 근저당 변경, 전입자들의 점유관계를 확인한 다음, 실제 취득원가를 기준으로 최신 시세와 비교해야 합니다. 권리가 정리되지 않은 상태에서 평균 대비 4.9% 낮다는 수치만 보고 응찰할 만한 물건은 아닙니다.
