대구지방법원 2026타경1024. 경상북도 영천시 망정동에 위치한 영천아이존빌스타아파트 107동 1층 105호입니다. 전용면적은 59.8993㎡이며, 2014년 준공된 852세대 아파트 단지에 속합니다. 감정가는 138,000,000원, 첫 매각기일은 2026년 11월 17일입니다.
권리관계의 출발점은 2014년 5월 2일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 2025년 장문갑 명의의 주택임차권등기와 2026년 우리은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 세 명의 임차인 관련 전입일은 모두 말소기준권리 설정일보다 늦어, 현재 확인된 권리관계에서는 매수인에게 승계되는 임차보증금이 없는 것으로 분석됩니다.
다만 최초 근저당권 채권최고액 65,637,600,000원과 2015년 변경등기에 기재된 65,160,000원 사이에 큰 차이가 있습니다. 배당 분석과 별개로 실제 근저당권의 변경 내용 및 공동담보 해제 범위를 반드시 대조해야 합니다. 가격 측면에서도 최신 실거래가가 최저가보다 낮아, 신건 입찰의 매력은 제한적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1024 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 망정동 468 영천아이존빌스타아파트 제107동 제1층 제105호 |
| 도로명주소 | 경상북도 영천시 창신1길 35 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.8993㎡ · 1층 |
| 단지 현황 | 영천아이존빌스타 · 852세대 · 2014.05.01 준공 |
| 소유자 | 주식회사디에스종합건설 (단독소유) |
| 감정가 | 138,000,000원 |
| 최저매각가 | 138,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 우리은행 |
| 경매 청구금액 | 1,694,160,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기 관할 | 대구지방법원 영천등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 후순위 권리
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
임차인으로 확인되는 사람은 정윤석, 신소영, 장문갑 총 3명입니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고로 중복 집계된 사람은 없습니다. 세 명 모두 전입일이 2014.05.02 말소기준권리 이후이므로 해당 근저당권에 대항하는 선순위 임차인으로 분류되지 않습니다. 다만 정윤석과 신소영은 보증금 및 확정일자 등이 확인되지 않아 점유관계와 임대차 내용을 추가 조사해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정윤석 | 2021.08.02 | 미상 | 말소기준 대비 없음 | 미상 | 인수 없음 추정 |
| 신소영 | 2021.08.30 | 미상 | 말소기준 대비 없음 | 미상 | 인수 없음 추정 |
| 장문갑 | 2023.07.07 | 82,340,000원 | 말소기준 대비 없음 | 배당순위 확인 | 후순위 소멸 |
임차인 3명 모두 실제 임차인으로 집계했습니다. 후순위 전입 및 임차권등기에 따른 권리관계 판단과 별개로, 실제 점유자 확인과 인도 절차는 필요할 수 있습니다.
| 임차인 | 장문갑 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2023.06.20 |
| 확정일자 | 2023.06.22 |
| 전입일 / 점유개시일 | 2023.07.07 |
| 임차보증금 | 82,340,000원 |
| 월 차임 | 89,000원 |
| 임차 범위 | 별지목록 기재 전유부분 전부 |
| 임차권등기 | 2025.06.27 · 대구지방법원 영천시법원 2025카임155 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2025.06.27 |
| 권리 판단 | 말소기준 후순위 매각으로 소멸 |
장문갑의 보증금은 82,340,000원으로 확인되지만, 전입일과 확정일자가 모두 우리은행 근저당권 설정일보다 늦습니다. 따라서 이 보증금 전체를 매수인이 승계한다고 볼 근거는 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
영천아이존빌스타 동일 평형대의 실거래 7건을 비교합니다. 전체 평균 거래가격은 145,785,714원이며, 최근 12개월 집계 평균은 145,125,000원(4건)입니다. 그러나 최근 거래 추세는 -1.1%이고, 확인된 최신 거래가격은 134,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 59.95㎡ | 17 | 134,000,000원 |
| 2025.02 | 59.9㎡ | 7 | 145,000,000원 |
| 2024.10 | 59.84㎡ | 4 | 148,500,000원 |
| 2024.10 | 59.9㎡ | 13 | 153,000,000원 |
| 2024.03 | 59.9㎡ | 12 | 152,000,000원 |
| 2023.09 | 59.84㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2023.08 | 59.84㎡ | 9 | 138,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 145,785,714원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 145,125,000원 |
- 최저매각가: 138,000,000원
- 최근 12개월 평균: 145,125,000원
- 최근 평균 대비 최저가: 95.1%
- 전체 거래 평균: 145,785,714원
- 전체 평균 대비 최저가: 94.7%
- 최신 실거래: 134,000,000원
- 최근 거래가격 추세: -1.1%
특히 이번 경매물건은 1층인 반면, 확인된 최신 거래는 17층입니다. 층 차이에 따른 개별 가격 차이를 검토할 필요가 있습니다. 또한 가장 최근 확인된 거래가 2025년 9월이므로, 2026년 11월 매각 시점까지의 거래 공백을 고려하면 현재 시세를 확정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
매각대금 138,000,000원을 기준으로 집행비용과 우리은행 근저당권에 배당하는 시뮬레이션입니다. 최초 등기 채권최고액을 기준으로 계산된 배당 예상이므로, 변경등기에 따른 실제 채권최고액 및 채권액 확인이 선행되어야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,732,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 65,637,600,000원 | 135,268,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 138,000,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 근저당권 변경 내용과 채권액, 우선배당 항목 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 회차별 배당과 가격
현재 회차는 감정가의 100%인 신건입니다. 유찰 시 최저매각가와 예상배당액은 아래와 같이 변동합니다. 모든 회차에서 매수인 인수금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 138,000,000원 | 135,268,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 110,400,000원 | 108,054,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 88,320,000원 | 86,330,240원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저매각가는 110,400,000원, 2회 유찰 시에는 88,320,000원으로 낮아집니다. 다만 이는 회차별 가정이며, 실제 유찰 여부는 확정되지 않았습니다. 가격이 낮아지는 경우에도 임차인 점유, 등기상 제한사항, 실제 거래가격을 확인한 뒤 적정 입찰가를 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영천시 망정동 영천아이존빌아파트단지 내에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성된 신흥 공동주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하며 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다. 동측과 북측은 왕복 2차선 포장도로에 접하고, 남측과 서측은 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트이며 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지와 일부 타일 마감입니다. 위생·급배수·승강기·소화전 설비와 도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 세장형 평지의 아파트 건부지이며, 제3종일반주거지역에 해당합니다. 토지면적은 35,688.3㎡, 공시지가는 461,600원/㎡입니다.
- 규제. 중로2류 및 소로2류 도로와 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 852세대 아파트 단지이며 준공일은 2014.05.01입니다. 확인된 실거래가격은 134,000,000원에서 153,000,000원 사이입니다. 최근 거래가격의 하락 방향과 거래 시점의 공백을 고려하면 매도 시점의 가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
- 층별 특성. 본건은 1층입니다. 비교 거래는 4층부터 17층까지이므로 층별 선호도와 주거환경 차이에 따른 가격 조정이 필요합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 근저당권 변경등기 확인. 최초 채권최고액 65,637,600,000원과 변경등기에 나타난 65,160,000원의 관계, 공동담보 해제 범위를 등기원본에서 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 갑구의 임차인 동의 관련 제한 문구가 경매 매각과 소유권 취득에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 임차인 3명 조사. 정윤석·신소영의 보증금 및 확정일자, 장문갑의 임차권등기와 배당요구 내용을 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도 확인. 실제 점유자가 누구인지 파악하고 점유자별 인도·명도 절차와 협의 가능성을 점검해야 합니다.
- 최근 실거래 재확인. 확인된 최신 거래는 2025.09의 134,000,000원입니다. 2026년 매각기일에 앞서 추가 거래와 최근 호가를 확인해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 비교 실거래의 층과 본건의 층 차이, 향·채광·내부 상태 등을 확인해 개별 가격을 평가해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 138,000,000원, 1회 유찰 시 110,400,000원, 2회 유찰 시 88,320,000원을 기준으로 자금계획을 검토하되, 실제 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비 등 매수 이후 발생할 수 있는 비용을 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 배당 우선순위. 집행비용·당해세·임차인 최우선변제 및 근저당권 변경 내용을 반영한 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 신중하게”
영천아이존빌스타 107동 105호는 말소기준권리 이후의 임차인들로 구성되어 매수인 인수금액이 0원으로 추정되는 물건입니다. 하지만 임차인 3명의 점유관계와 근저당권 변경등기, 금지사항등기라는 확인 과제가 남아 있습니다.
가격도 적극적인 신건 입찰을 뒷받침하기에는 부족합니다. 최저가 138,000,000원은 최근 12개월 평균 145,125,000원보다 낮지만, 최신 실거래가격 134,000,000원보다는 높습니다. 최근 거래 추세는 -1.1%이고, 대상 물건은 1층입니다.
결국 이 사건은 매수인 인수금액이 없다는 점만으로 가격 메리트까지 확보된 물건은 아닙니다. 등기상 특이사항과 실제 점유관계를 먼저 확인하고, 최신 시세 및 층별 가격 차이를 반영해 입찰 여부를 판단해야 합니다. 권리 인수는 제한적, 가격 매력은 보류. 신건에서 무리하게 응찰하기보다는 적정 매수가격을 검토할 필요가 있습니다.
