대구지방법원 2026타경1024. 경상북도 영천시 망정동 영천아이존빌스타아파트 107동 204호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 141,000,000원, 아직 유찰되지 않은 신건으로 최저매각가 역시 동일합니다. 소유자는 주식회사디에스종합건설이고, 우리은행이 신청한 임의경매입니다. 신청채권자의 청구액은 1,694,160,000원입니다.
이 사건의 말소기준권리는 2014.05.02. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 정윤석·신소영·김필태의 전입일은 모두 그 이후이며, 현재 확인된 권리분석에서는 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 김필태는 81,100,000원의 임차보증금이 기재된 임차권등기를 보유하고 있고, 다른 두 명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 인수액이 0원이라는 계산과 실제 점유·배당·명도 문제를 구분해서 살펴야 합니다.
가격도 단순하지 않습니다. 전체 실거래 7건 평균은 145,785,714원으로 감정가가 낮아 보이지만, 거래 흐름은 -1.1%의 하락 추세입니다. 특히 가장 최근 거래가 134,000,000원으로 신건 최저가보다 7,000,000원 낮습니다. 이 사건은 권리와 가격 모두를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1024 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 망정동 468 영천아이존빌스타아파트 제107동 제2층 제204호 |
| 도로명주소 | 경상북도 영천시 창신1길 35 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 2층 |
| 실거래 비교 면적 | 59.8993㎡ 기준 · 유사 면적 거래 비교 |
| 소유자 | 주식회사디에스종합건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사우리은행 / 1,694,160,000원 |
| 말소기준권리 | 2014.05.02. 을구 1번 우리은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 단지 규모 / 준공 | 852세대 · 2014.05.01. |
| 공시지가 | 461,600원/㎡ |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 변경등기가 중요하다
등기상 말소기준은 우리은행의 2014.05.02. 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 65,637,600,000원으로 기재되어 있으며, 공동담보목록 제2014-312호가 표시되어 있습니다. 이후 2015.08.13. 근저당권 변경등기에서 채권최고액 65,160,000원 및 공동담보 해제가 기재되었습니다.
또한 소유권보존등기에 부기된 금지사항등기도 확인해야 합니다. 이 등기에는 국민주택기금을 위한 제한물권설정을 제외하고 임차인의 동의 없이 제한물권 설정이나 압류·가압류·가처분 등 소유권을 제한하는 행위를 할 수 없다는 취지가 기재되어 있습니다. 이는 단순한 후순위 가압류와 성격이 다르므로 매각에 따른 처리 및 말소 여부를 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
② 임차인 분석 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
임차 관련 조사 명의자는 정윤석·신소영·김필태 총 3명입니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고는 확인되지 않아 중복 승계 신고로 분류되는 사람은 없습니다. 세 명의 전입일은 모두 2014.05.02. 말소기준권리보다 늦습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정윤석 | 2021.08.02 | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 신소영 | 2021.08.30 | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 김필태 | 2020.06.29 | 81,100,000원 | 없음 | 배당 확인 | 해당 없음 |
정윤석·신소영은 현황조사에서 전입이 확인되었으나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 말소기준권리 이후의 전입이므로 현재 판정상 대항력은 없지만, 두 사람의 실제 임대차관계와 점유 여부를 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮아도 최신 거래보다 비싸다
비교 대상은 영천아이존빌스타의 유사 면적 아파트 실거래 7건입니다. 거래가격은 134,000,000원~153,000,000원, 전체 평균은 145,785,714원입니다. 다만 최근 12개월 집계 평균은 145,125,000원(4건)이고, 최근 거래 추세는 -1.1%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 59.95㎡ | 17 | 134,000,000원 |
| 2025.02 | 59.9㎡ | 7 | 145,000,000원 |
| 2024.10 | 59.84㎡ | 4 | 148,500,000원 |
| 2024.10 | 59.9㎡ | 13 | 153,000,000원 |
| 2024.03 | 59.9㎡ | 12 | 152,000,000원 |
| 2023.09 | 59.84㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2023.08 | 59.84㎡ | 9 | 138,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 145,785,714원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 145,125,000원 |
최저매각가 141,000,000원은 전체 실거래 평균의 96.7%, 최근 12개월 평균의 97.2%입니다. 최근 평균보다 4,125,000원 낮다는 점은 긍정적입니다. 그러나 최신 거래가인 134,000,000원과 비교하면 최저가가 7,000,000원 더 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)
현재 배당 추정은 최초 근저당 채권최고액 65,637,600,000원을 기준으로 산출되어 있습니다. 이 기준에서는 매각대금 대부분이 우리은행 근저당권에 배당되고, 소유자에게 돌아가는 잔액은 없습니다. 다만 2015년 채권최고액 변경등기의 적용 여부에 따라 결과가 크게 달라질 수 있는 조건부 추정입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,774,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 65,637,600,000원 | 138,226,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 추정표상 집행비용 2,774,000원과 우리은행 배당 138,226,000원으로 매각대금 141,000,000원이 모두 배분됩니다. 임차인 배당액과 당해세·최우선변제는 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 채권최고액 변경의 효력, 확정채권액, 조세채권 및 임차인 배당자격에 따라 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 141,000,000원 | 138,226,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 112,800,000원 | 110,420,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 90,240,000원 | 88,215,680원 | 0원 |
현재 추정 기준으로는 어느 회차에서도 우리은행의 신청채권액 1,694,160,000원이 전액 충족되지 않습니다. 최초 근저당 채권최고액을 기준으로 계산된 채권자 전체 미배당액은 신건 65,499,374,000원, 1회 유찰 시 65,527,179,200원, 2회 유찰 시 65,549,384,320원입니다. 이 금액은 변경등기 반영 전의 추정치이며, 미배당 채권액이 그대로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상북도 영천시 망정동 영천아이존빌아파트단지 내에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지와 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 신흥 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량의 단지 진출입이 용이하고 전반적인 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 도로. 동측·북측으로 왕복 2차선 포장도로가 접하고, 남측·서측으로는 폭 약 8m 포장도로가 접합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조에 콘크리트지붕이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 내장바닥재 등으로 마감되었습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전설비와 도시가스에 의한 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지 및 규제. 제3종일반주거지역으로, 가축사육제한구역에 포함되며 도로 관련 계획에 접합니다. 토지는 평지의 세로장방형으로 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 852세대의 아파트단지이며, 확인된 동일 유사 면적 실거래는 7건입니다. 거래가격은 134,000,000원~153,000,000원으로 차이가 있고 최근 거래 추세도 하락해, 매각 시점의 수요와 실제 거래 가능한 가격을 보수적으로 살펴야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 확인. 2014년 최초 채권최고액 65,637,600,000원과 2015년 변경등기 금액 65,160,000원의 관계를 확인하세요. 공동담보 해제의 범위와 실제 배당에 적용되는 담보채권액을 반드시 대조해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 갑구 1-1번 금지사항등기의 효력과 경매 매각에 따른 처리 여부를 등기소·법원 기록 및 전문가를 통해 확인하세요.
- 김필태 임차권등기 확인. 보증금 81,100,000원, 확정일자 2023.05.05., 임차권등기 2025.06.24.의 내용과 배당요구·배당자격·말소 여부를 확인하세요.
- 정윤석·신소영 점유 조사. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 두 사람의 임대차계약 관계, 실제 점유 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 명도 계획. 매수인 예상 인수액이 0원이더라도 실제 점유자가 있으면 인도명령·명도 협의 등에 시간과 비용이 들 수 있습니다.
- 최근 거래 재확인. 확인된 최신 거래는 2025.09.의 134,000,000원입니다. 매각기일인 2026.11.17. 이전의 추가 실거래와 주변 매물가격을 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -1.1%를 고려해 과거 평균 거래가만을 기준으로 입찰 상한을 정하지 않도록 주의하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 최저가 112,800,000원, 2회 유찰 최저가 90,240,000원입니다. 다만 유찰 여부는 확정되지 않았으므로 각 회차의 실제 매각조건을 확인하세요.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 항목과 당해세·최우선변제 등 배당에 영향을 줄 수 있는 사항을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원 매각조건을 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 검토 끝”
이 사건은 매수인 예상 인수액이 0원이라는 점에서 기본적인 권리 구조는 비교적 유리합니다. 정윤석·신소영·김필태의 전입일이 모두 말소기준권리 이후라는 점도 긍정적입니다. 하지만 금지사항등기와 근저당권 변경등기, 임차권등기의 실제 처리는 입찰 전에 확인할 문제입니다.
가격도 마찬가지입니다. 신건 최저가 141,000,000원은 최근 12개월 평균 145,125,000원보다 낮지만, 최신 확인 거래 134,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세마저 -1.1%로 하락하고 있어, 평균 대비 소폭 할인이라는 이유만으로 가격 경쟁력이 충분하다고 평가하기 어렵습니다.
종합 판단은 C등급(48점)입니다. 선순위 임차보증금 인수 위험은 낮게 평가되지만, 근저당 변경 및 금지사항등기 확인이 필요하고 실제 점유관계가 명확하지 않으며 최신 실거래보다 높은 가격이라는 점이 감점 요인입니다. 권리 원본 확인과 매각 시점 시세 재검증이 선행되어야 하는 신중 검토형 물건입니다.
