대구지방법원 2026타경1024. 경상북도 영천시 망정동 소재 영천아이존빌스타아파트 109동 3층 304호입니다. 분석 대상 면적은 전용 59.8993㎡이며, 단지는 852세대, 사용승인 관련 준공일은 2014년 5월 1일로 확인됩니다. 소유자는 주식회사디에스종합건설이고, 우리은행이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 1,694,160,000원입니다.

이 물건은 말소기준권리보다 늦게 전입한 사람들과 후순위 임차권등기가 존재합니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로 보면 선순위 대항력 임차인의 보증금을 매수인이 떠안는 전형적인 인수형 경매와는 다릅니다. 하지만 등기부의 근저당 변경 내용, 금지사항등기, 임차인별 실제 점유·계약관계가 정리되지 않은 상태에서 단순히 '인수 0원'만 믿고 접근해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년, 핵심은 변경등기

말소기준권리는 2014년 5월 2일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후의 주택임차권등기 및 임의경매개시결정은 등기상 이 근저당보다 후순위이며, 기록된 소멸 판단에 따르면 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인·전입자 분석 — 임차권 1명과 추가 전입자 2명

확인되는 인적 관계는 임차권등기자 김현백 1명, 현황조사상 추가 전입자 정윤석·신소영 2명입니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고자로 표시된 사람은 없지만, 추가 전입자들이 각각 독립된 임차인인지, 실제 점유자는 누구인지 확인이 필요합니다. 따라서 확인되지 않은 보증금을 임의로 합산하거나 3건의 독립 임대차로 확정해서는 안 됩니다.

김현백의 임대차계약일과 확정일자는 2023.05.04, 등기에 표시된 점유개시일은 2023.06.12입니다. 주민등록일은 2017.06.12로 기재되어 있지만, 어느 날짜를 기준으로 보더라도 2014년 우리은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 해당 근저당에 우선하는 대항력 임차인으로 보기는 어렵습니다.

김현백은 2025.07.03 임차권등기명령을 통해 보증금 81,100,000원을 등기했고 배당요구도 기재되어 있습니다. 다만 확정일자와 배당요구가 있다는 사실만으로 배당금 전액을 확보하는 것은 아닙니다. 선순위 담보권의 실제 채권액과 배당순위에 따라 배당액이 달라집니다.

② 시세 비교 — 평균보다 조금 낮아도 최신 거래보다 비싸다

영천아이존빌스타의 전용 약 59.9㎡대 실거래는 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 145,785,714원, 집계된 최근 12개월 평균은 145,125,000원(4건)입니다. 그러나 가장 최근 확인 거래는 2025년 9월로, 2026년 11월 현재의 실시간 시세를 직접 보여주는 거래는 아닙니다. 아래에서는 상대적으로 최근의 평균과 최신 거래를 우선 비교하되, 거래 시점의 한계를 함께 고려합니다.

최저매각가 143,000,000원은 최근 12개월 집계 평균 145,125,000원보다 2,125,000원 낮은 98.5%입니다. 이 숫자만 보면 평균보다 약간 낮게 보입니다.

그러나 최신 확인 거래인 2025.09 거래가 134,000,000원과 비교하면 최저가가 9,000,000원 높습니다. 비율로는 최신 거래가의 약 106.7%입니다. 더구나 최근 거래군과 이전 거래군의 비교 추세는 -1.1%로 하락 방향입니다.

③ 예상배당표 (최저매각가 143,000,000원 낙찰 가정)

현재 회차의 가정 매각대금은 143,000,000원입니다. 추정 집행비용 2,802,000원을 제외하면 140,198,000원이 우리은행에 배당되는 것으로 계산되어 있습니다.

우리은행 채권액은 2014년 최초 채권최고액을 적용한 계산값입니다. 2015년 변경등기에 기재된 65,160,000원과의 차이는 미해결 상태입니다. 임차인 우선배당·당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 별도 추정 항목으로 매각대금 배분 합계에 포함되지 않습니다.

회차별 매각가격 시나리오

현재는 유찰 이력이 없는 신건이며, 아래는 감정가 대비 100%·80%·64% 조건을 적용한 계산상 시나리오입니다. 실제 다음 매각조건이나 낙찰가격이 확정되었다는 의미는 아닙니다.

각 시나리오의 계산상 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 현 계산조건대로라면 최저가에 낙찰받는 경우 실질취득 추정액은 143,000,000원, 1회 유찰 시에는 114,400,000원, 2회 유찰 시에는 91,520,000원입니다. 이는 보증금 인수액이 없는 계산조건에 한정되며, 취득세·명도비·체납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)

• 입지. 경상북도 영천시 망정동 영천아이존빌아파트단지 내에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 농경지 등으로 구성된 신흥 공동주택지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하며 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가되었습니다. 동측 및 북측에는 왕복 2차선 포장도로, 남측 및 서측에는 약 8m 폭의 포장도로가 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 아파트로 이용 중이며, 위생·급배수·승강기·소화전 설비와 도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역으로, 소로2류 및 중로2류 도로와 접하며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 461,600원/㎡입니다. 토지는 평지의 아파트 건부지로 이용 중입니다.
• 환금성. 852세대 아파트단지라는 점은 개별 소규모 주택보다 거래 비교자료를 확보하기에 유리한 요소입니다. 그러나 확인된 실거래는 7건이고, 거래가격 범위는 134,000,000원~153,000,000원입니다. 최근 가격 추세가 -1.1%인 점과 최신 확인 거래가 2025년 9월이라는 점을 고려하면 현시점 환금성을 낙관하기는 어렵습니다.
• 임대관계. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 등기된 임차권과 현황조사의 추가 전입자를 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 근저당 변경등기 원문 확인 — 최우선. 2014.05.02 최초 채권최고액 65,637,600,000원과 2015.08.13 변경 채권최고액 65,160,000원의 관계, 공동담보 해제의 범위, 이 물건에 적용되는 유효 채권최고액과 실제 피담보채무액을 확인하세요.
• 금지사항등기 효력. 갑구 1-1번의 임차인 동의 관련 제한과 국민주택기금 관련 규정이 해당 근저당 및 경매매각에 어떤 영향을 주는지 원본 서류와 법률 검토를 통해 확인하세요.
• 김현백 임차권등기. 보증금 81,100,000원, 확정일자 2023.05.04, 점유개시일 2023.06.12, 임차권등기 2025.07.03의 관계를 대조하고 배당요구 및 배당순위를 확인하세요. 임차권등기의 말소 가능 여부도 최종 확인이 필요합니다.
• 정윤석·신소영 점유관계. 두 사람의 전입은 모두 말소기준보다 늦지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 거주 여부, 임대차계약의 존재, 기존 임차인과의 관계 및 명도 대상자를 확인하세요.
• 가격 상한 재산정. 최근 12개월 집계 평균 145,125,000원보다 약간 낮다는 이유만으로 최저가 143,000,000원을 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 최신 확인 거래 134,000,000원과 하락 추세 -1.1%를 반영해 적정 입찰가를 다시 산정하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 조건의 114,400,000원, 2회 유찰 조건의 91,520,000원은 현재보다 가격 부담이 낮지만, 실제 재매각 조건 및 시장가격을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
• 관리비·명도 비용. 공용부분 체납 관리비의 승계 가능성과 실제 점유자의 인도 및 명도에 필요한 비용을 확인하세요. 현재 실질취득 추정액에는 이러한 부대비용이 포함되지 않았습니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류, 법원 배당 관련 자료 및 최신 실거래를 반드시 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 안전한 신건”

영천아이존빌스타 109동 304호는 2014년 우리은행 근저당이 말소기준권리이며, 확인된 임차인들의 전입일과 임차권등기는 모두 그 이후입니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 표면적인 선후순위만 보면 유리한 요소가 있습니다.

그러나 2015년 근저당 변경에 기재된 65,160,000원과 배당 계산에 적용된 65,637,600,000원의 차이는 반드시 해소해야 할 핵심 쟁점입니다. 금지사항등기의 효력과 추가 전입자들의 실제 임대차관계도 확인 전까지는 남는 위험입니다.

가격 역시 확실한 매력을 보여주지 못합니다. 현재 최저가이자 실질취득 추정액인 143,000,000원은 최근 12개월 집계 평균보다는 약간 낮지만, 최신 확인 거래보다 9,000,000원 높습니다. 실거래 추세도 -1.1% 하락이고, 비교 거래의 최신성에도 한계가 있습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류, 신건 가격 메리트도 제한적입니다. 선순위 근저당의 정확한 효력과 임차관계가 정리된 이후, 최신 시장가격을 기준으로 입찰 가능 금액을 결정하는 편이 합리적입니다.