대구지방법원 2026타경1024. 경상북도 영천시 망정동 영천아이존빌스타아파트 106동 10층 1004호입니다. 전용면적은 59.8993㎡, 감정가는 147,000,000원입니다. 현재 최저매각가도 감정가와 같은 147,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
이 물건은 일반적인 소유자 직접 거주형 경매와 조금 다릅니다. 등기상 소유자는 주식회사디에스종합건설이고, 2014년 우리은행 근저당권을 기준으로 이후 전입한 점유 관련 인물들과 임차권등기가 확인됩니다. 여기에 국민주택기금 관련 제한 내용이 기재된 금지사항등기도 존재합니다.
따라서 분석의 핵심은 세 가지입니다. 첫째, 임차인의 보증금이 낙찰자에게 승계되는지. 둘째, 근저당권 변경등기와 배당 추정이 서로 일치하는지. 셋째, 시세보다 높은 신건 가격을 감수할 이유가 있는지. 차례대로 살펴보겠습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1024 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 망정동 468 영천아이존빌스타아파트 제106동 제10층 제1004호 |
| 도로명주소 | 경상북도 영천시 창신1길 35 |
| 물건종류 | 아파트 · 집합건물 |
| 전용면적 | 59.8993㎡ |
| 해당 층 | 10층 |
| 단지규모 | 852세대 · 사용승인 관련 준공일 2014.05.01 |
| 소유자 | 주식회사디에스종합건설 (단독소유) |
| 감정가 | 147,000,000원 |
| 최저매각가 | 147,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 우리은행 |
| 경매 청구금액 | 1,694,160,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기 확인 기준 | 2026.11.03 · 대구지방법원 영천등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 우리은행 근저당
말소기준권리는 2014.05.02 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 조현주의 주택임차권 및 우리은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
다만 최초 근저당권에는 채권최고액 65,637,600,000원이 기재되어 있지만, 2015.08.13 변경등기에는 채권최고액 65,160,000원 및 공동담보 해제 내용이 있습니다. 현재 예상배당은 최초의 65,637,600,000원을 채권액으로 사용하고 있으므로 최종 유효 채권최고액과 실제 배당 대상 채권액은 반드시 등기 원본과 관련 서류로 재확인해야 합니다.
② 임차인·점유 관계 — 후순위지만 확인은 필요
전입 및 임차권 관련 확인 대상은 정윤석, 신소영, 조현주 총 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 다만 정윤석과 신소영은 임대차계약과 보증금이 확인되지 않아 실제 임차인인지, 동거인인지 등 구체적인 점유관계는 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정윤석 | 2021.08.02 확정일자 미상 |
미상 | 말소기준 후 전입 선순위 대항력 없음 |
미상 | 해당 없음 |
| 신소영 | 2021.08.30 확정일자 미상 |
미상 | 말소기준 후 전입 선순위 대항력 없음 |
미상 | 해당 없음 |
| 조현주 주택임차권등기 |
2024.04.08 2023.05.25 |
81,100,000원 | 말소기준 후 전입 선순위 대항력 없음 |
후순위·배당 확인 | 해당 없음 |
조현주의 임차관계는 등기상 비교적 구체적입니다. 임대차계약일은 2023.05.22, 점유개시일은 2023.07.21, 확정일자는 2023.05.25, 주민등록일은 2024.04.08입니다. 임차보증금은 81,100,000원, 등기상 차임은 월 76,000원, 임차목적물은 건물 전부입니다. 2025.07.09 주택임차권등기명령에 따라 임차권이 등기되었고 배당요구도 확인됩니다.
그러나 주민등록일과 점유개시일은 모두 2014년 우리은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 조현주의 임차권은 말소기준권리보다 후순위로 분류되며, 현재 자료상 매수인에게 보증금 81,100,000원이 승계되는 구조는 아닙니다. 배당받지 못한 보증금이 있다는 사실만으로 후순위 임차권의 미배당액을 낙찰자가 인수한다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 평균보다 높다
영천아이존빌스타 동일 면적대 실거래는 총 7건이 집계되어 있습니다. 전체 평균은 145,785,714원, 최근 12개월 집계 평균은 145,125,000원입니다. 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 집계 평균과 최신 거래가격을 우선 반영하겠습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 실거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 59.95㎡ | 17층 | 134,000,000원 |
| 2025.02 | 59.9㎡ | 7층 | 145,000,000원 |
| 2024.10 | 59.84㎡ | 4층 | 148,500,000원 |
| 2024.10 | 59.9㎡ | 13층 | 153,000,000원 |
| 2024.03 | 59.9㎡ | 12층 | 152,000,000원 |
| 2023.09 | 59.84㎡ | 8층 | 150,000,000원 |
| 2023.08 | 59.84㎡ | 9층 | 138,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 145,785,714원 |
전체 7건의 거래가격은 134,000,000원~153,000,000원입니다. 최저매각가 147,000,000원은 전체 실거래 평균의 100.8%로, 전체 평균만 기준으로 보아도 저렴한 가격은 아닙니다.
| 전체 실거래 평균 | 145,785,714원 (7건) |
|---|---|
| 최근 12개월 집계 평균 | 145,125,000원 (4건) |
| 목록상 최신 거래 | 134,000,000원 (2025.09) |
| 실거래 최저 | 134,000,000원 |
| 실거래 최고 | 153,000,000원 |
| 최저가 / 전체 평균 | 100.8% |
| 최저가 / 최근 평균 | 101.3% |
| 최근·과거 거래 추세 | -1.1% |
특히 거래 목록에서 가장 최근 확인되는 계약은 2025.09입니다. 2026.11.17 매각기일을 기준으로 이 거래는 이미 상당한 시간이 지난 사례입니다. 최근 12개월 평균이라는 집계 지표도 원시 거래 목록의 기간과 일치하는지 추가 검증이 필요합니다. 현재 가격 판단은 최신 거래가 부족하다는 불확실성까지 감안해 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
현재 배당 시뮬레이션은 매각대금에서 집행비용을 먼저 차감하고, 나머지를 우리은행 근저당권에 배당하는 구조입니다. 후순위 임차권자에게 배당되는 금액은 이 계산에 포함되어 있지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,858,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 65,637,600,000원 | 144,142,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당액은 최초 근저당권 채권최고액을 적용한 시뮬레이션입니다. 2015년 변경등기상 채권최고액 65,160,000원 및 공동담보 해제의 효력은 계산에 반영되지 않았을 수 있습니다. 당해세·소액임차인 최우선변제·배당순위 조정도 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
최초 채권최고액을 그대로 적용한 시뮬레이션의 미배당액은 65,493,458,000원입니다. 하지만 이는 앞서 확인한 근저당권 변경등기를 검증하기 전의 계산 결과입니다. 미배당액이 크다는 이유만으로 그 금액이 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 현재 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 배당 검증은 필요
현재 회차와 1회·2회 유찰 가정에 따른 매각가격 및 배당 예상은 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 우리은행 예상배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 147,000,000원 | 144,142,000원 | 65,493,458,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 117,600,000원 | 115,153,600원 | 65,522,446,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 94,080,000원 | 91,986,560원 | 65,545,613,440원 | 0원 |
신청채권자 우리은행의 경매 청구액은 1,694,160,000원입니다. 현재 신건 예상배당액은 144,142,000원으로 청구액에 미치지 못하며, 1회 및 2회 유찰 시나리오에서도 신청채권자의 청구액은 전액 충족되지 않는 것으로 계산됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 영천시 망정동 영천아이존빌아파트단지 내에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 신흥 공동주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다. 동측 및 북측에는 왕복 2차선 포장도로, 남측과 서측에는 폭 약 8m 포장도로가 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조에 콘크리트지붕이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감입니다. 위생·급배수·승강기·소화전 설비와 도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 세장형 평지의 아파트 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 제3종일반주거지역이며, 공시지가는 461,600원/㎡입니다.
- 규제. 소로2류 및 중로2류 도로와 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와 실제 이용상태 사이에 보고된 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 852세대 아파트단지이며 동일 면적대 실거래 7건이 확인됩니다. 다만 최근 거래 추세가 -1.1%이고, 목록상 최신 거래가가 134,000,000원으로 전체 평균을 밑돌고 있어 향후 매도가격을 보수적으로 가정할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당권 변경등기 재확인. 2014년 최초 채권최고액 65,637,600,000원과 2015년 변경등기상 65,160,000원, 공동담보 해제 내용을 대조해야 합니다. 실제 배당 대상 채권액 및 권리 범위를 확인하기 전에는 예상배당표를 확정값으로 사용하지 마세요.
- 금지사항등기 처리 여부. 갑구 금지사항등기의 효력과 매각 후 처리, 임차인 동의 관련 내용을 매각물건명세서와 법원 자료로 확인해야 합니다.
- 정윤석·신소영의 점유관계. 두 사람의 보증금과 확정일자, 임대차계약 여부, 배당요구 및 실제 거주 여부를 확인해야 합니다. 선순위 대항력이 없다는 판단과 별개로 명도 문제는 남을 수 있습니다.
- 조현주의 임차권등기. 보증금 81,100,000원, 계약일 2023.05.22, 확정일자 2023.05.25 및 임차권등기일 2025.07.09를 확인하고, 배당 여부와 매각 후 임차권등기 말소 절차를 점검해야 합니다.
- 실거래가 재검증. 최저가 147,000,000원은 최근 평균 145,125,000원보다 높습니다. 목록상 최신 거래가 134,000,000원 및 하락 추세 -1.1%를 고려하고, 매각 전 최신 실거래와 실제 매물 호가를 재확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도명령·명도협의 가능성을 점검해야 합니다. 관리비 체납액과 공용부분 관리비 승계 가능성도 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 회차별 가격 전략. 신건 147,000,000원과 유찰 가정가격 117,600,000원·94,080,000원을 구분해 검토하되, 유찰이 발생할 것이라고 단정하지 마세요.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.11.17 매각기일을 앞두고 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이라도, 가격과 서류 확인은 별개다”
영천아이존빌스타 106동 1004호의 현재 권리분석에서 가장 긍정적인 부분은 후순위 임차권 구조와 예상 인수액 0원입니다. 조현주의 임차보증금 81,100,000원이 있다고 해도, 2014년 우리은행 근저당권보다 후순위라는 사실을 고려하면 그 금액을 매수인이 자동으로 떠안는 구조는 아닙니다.
그러나 이 물건을 단순한 권리 안전형 경매로 평가하기에는 확인할 부분이 남아 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 전입자 2명, 국민주택기금 관련 금지사항등기, 근저당권 변경등기와 예상배당 계산 사이의 차이가 그것입니다. 특히 근저당권의 최초 채권최고액과 변경등기상 금액이 크게 다르기 때문에 확정적인 배당 구조로 이해해서는 안 됩니다.
가격 측면도 신중해야 합니다. 현재 최저매각가 147,000,000원은 최근 집계 평균 145,125,000원보다 높고, 가장 최근 확인된 거래가격 134,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 하락하고 있는 점을 고려하면 감정가 그대로 낙찰받는 전략에 충분한 가격상 이점이 있다고 보기 어렵습니다.
결론은 ‘권리상 인수는 낮게 산정되지만, 가격은 보류하고 핵심 등기를 확인할 물건’입니다. 신건 입찰을 서두르기보다 매각 전 원본 서류와 최신 시세를 확인한 뒤, 권리 위험을 감당할 수 있는 가격인지 판단하는 것이 합리적입니다.
