대구지방법원 2026타경1024. 경북 영천시 망정동 영천아이존빌스타아파트 109동 11층 1104호, 전용 약 59.9㎡ 아파트입니다. 소유자는 주식회사디에스종합건설이며, 2014년 소유권보존등기와 우리은행 근저당권 설정이 이루어졌습니다. 이후 2015년 근저당권 변경, 2025년 박정일의 주택임차권등기가 이어졌고, 2026년 우리은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

핵심은 말소기준권리의 시점입니다. 우리은행 근저당권 설정일인 2014.05.02가 임차권자 박정일의 전입일인 2018.07.03보다 앞서고, 다른 전입자들의 전입일인 2021.08.02 및 2021.08.30보다도 빠릅니다. 따라서 확인된 전입일과 권리순위를 기준으로 보면 이들의 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.

그렇다고 입찰 판단이 단순한 것은 아닙니다. 등기부에는 2014년 금지사항등기가 존재하고, 근저당권 변경 내용과 예상배당액 사이의 확인 과제도 있습니다. 또한 보증금이 확인되지 않은 전입자들이 있어 점유 및 명도 관계를 입찰 전에 점검해야 합니다. 가격 측면에서는 최근 거래가격과 하락 추세를 함께 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2014년 근저당권이 기준

이 사건의 말소기준은 2014.05.02 접수된 우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 65,637,600,000원으로 기재되어 있으며, 공동담보목록 제2014-312호가 연결되어 있습니다. 2015.08.13에는 같은 근저당권의 변경등기가 접수되어 채권최고액 65,160,000원과 공동담보 해제 내용이 기재되었습니다.

2025.07.03 등기된 박정일의 주택임차권은 말소기준권리보다 후순위입니다. 등기상 보증금은 82,340,000원이지만, 전입일 역시 2018.07.03으로 기준권리 설정일보다 늦습니다. 이 임차권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되며, 확인된 순위관계상 매수인 보증금 인수는 발생하지 않는 것으로 분석됩니다.

2026.01.20 우리은행의 임의경매개시결정도 말소기준권리 이후의 등기이므로 매각에 따라 소멸할 권리입니다. 다만 갑구 1-1 금지사항등기는 임차인의 동의 없는 제한물권 설정 등을 제한하는 내용을 담고 있습니다. 해당 등기의 현재 효력과 말소 처리 여부는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 3명 확인 대상

등기상 임차권자 박정일 1명과 현황조사상 전입자 정윤석·신소영 2명이 확인됩니다. 전입자 2명의 임대차계약 여부와 보증금은 확인이 필요합니다. 세 사람 모두 확인된 전입일이 2014년 말소기준권리보다 늦으며, 현재 권리분석상 대항력 있는 선순위 임차인으로 분류되지 않습니다.

박정일의 임차권등기는 건물 전부를 대상으로 하며, 임대차계약일은 2024.05.17, 확정일자는 2024.05.24입니다. 등기상 차임은 월 99,000원입니다. 임차권등기와 관련된 배당요구가 신고된 상태지만, 예상배당상 실제 배당액은 별도 배정되지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 평균 이상

영천아이존빌스타의 전용 약 59.9㎡ 거래 사례 7건을 비교합니다. 전체 평균은 145,785,714원이지만, 과거 거래가 섞인 평균만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 별도로 집계된 최근 12개월 평균은 145,125,000원이며, 최신 확인 거래는 2025.09의 134,000,000원입니다.

전체 거래 평균 145,785,714원과 비교해도 최저가는 100.8% 수준입니다. 거래 표본의 최저가는 134,000,000원, 최고가는 153,000,000원으로 가격 편차도 존재합니다. 따라서 개별 호수의 층·향·내부 상태를 고려하더라도, 신건 감정가 자체에 뚜렷한 할인이 있다고 판단하기는 어렵습니다.

이 단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계되어 있습니다. 따라서 다른 단지처럼 여러 차례 유찰될 것이라고 단정할 근거는 없습니다. 가격이 맞지 않는다면 무리하게 신건에 참여하기보다 실제 입찰 경쟁과 시세를 함께 판단하는 것이 합리적입니다.

④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)

예상배당액은 최초 근저당 채권최고액 65,637,600,000원을 기준으로 산정된 시뮬레이션입니다. 2015년 변경등기상 채권최고액 65,160,000원 및 공동담보 해제 내용과 실제 배당순위의 관계는 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

이 계산에서는 집행비용 2,858,000원을 공제한 후 우리은행에 144,142,000원이 배당되고, 소유자 잔여금은 0원입니다. 최초 채권최고액 기준 미배당 계산액은 65,493,458,000원입니다. 그러나 이 금액은 현재 유효한 실제 채권잔액을 확정한 것이 아니며, 미배당 채권액을 매수인이 인수한다는 의미도 아닙니다.

⑤ 회차별 자금·미배당 시나리오

현재 신건 최저가는 147,000,000원입니다. 유찰 후 최저가가 조정되는 경우를 가정하면 1회 유찰 시 117,600,000원, 2회 유찰 시 94,080,000원으로 계산됩니다. 각 회차에서도 확인된 후순위 권리 기준 매수인 인수 추정액은 0원으로 제시됩니다.

미배당 계산액은 최초 채권최고액 65,637,600,000원을 기준으로 산출된 수치로, 변경등기 확인 전에는 실제 채권잔액 또는 확정 배당부족액으로 사용할 수 없습니다. 유찰 후 매각가는 가정 시나리오이며 실제 매각 일정과 최저가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 영천시 망정동 영천아이존빌아파트단지 내에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 농경지가 혼재한 신흥 공동주택지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됩니다. 단지 동측과 북측은 왕복 2차선 포장도로, 남측과 서측은 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 아파트입니다. 위생·급배수·승강기·소화전설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며, 도로 관련 용도지역지구와 가축사육제한구역이 확인됩니다. 토지 공시지가는 461,600원/㎡이고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 852세대 규모의 아파트단지이고 유사 면적의 거래 사례가 존재합니다. 다만 확인된 거래가격은 134,000,000원부터 153,000,000원까지 차이가 있으며, 최근 거래 추세가 -1.1%로 하락 방향이어서 향후 매도가격을 낙관해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 근저당권 변경 원본 확인. 2014년 채권최고액 65,637,600,000원과 2015년 변경등기상 65,160,000원의 차이, 공동담보 해제 범위, 실제 피담보채권을 반드시 확인해야 합니다.
• 금지사항등기 확인. 갑구 1-1의 임차인 동의 관련 제한 내용이 현재 어떤 효력을 가지며 매각으로 어떻게 처리되는지 법원과 관련 원본 문서를 통해 확인해야 합니다.
• 박정일 임차권 확인. 보증금 82,340,000원, 전입 2018.07.03, 확정 2024.05.24, 임차권등기 2025.07.03의 순서와 실제 배당 및 말소 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 전입자·점유관계 확인. 정윤석과 신소영의 임대차 여부, 보증금, 점유현황, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
• 명도 비용 고려. 권리상 보증금 인수가 없더라도 실제 점유자가 있다면 인도명령·명도협의 및 관련 비용이 발생할 수 있습니다.
• 최근 시세 재점검. 최저가가 최근 평균의 101.3%이며 최신 거래가보다 높습니다. 2025.09 이후의 추가 거래와 현재 시장가격을 확인한 뒤 입찰 상한을 설정해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 당해세, 우선변제 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 매각기일 원본 확인. 2026.11.17 매각기일의 진행 여부, 매각조건, 특별매각조건 및 최종 매각물건명세서를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 예상 ≠ 저렴한 낙찰”

영천아이존빌스타 109동 1104호는 2014년 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차권자와 전입자들은 모두 그 이후에 전입했습니다. 따라서 현재 확인된 후순위 임차관계의 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아니며, 인수 추정액은 0원입니다.

하지만 권리분석에서 끝내서는 안 됩니다. 2015년 근저당권 변경등기와 최초 채권최고액 사이에는 중대한 확인 과제가 남아 있고, 금지사항등기의 처리 및 미상 전입자들의 점유관계도 점검해야 합니다. 특히 예상배당상 큰 미배당액은 최초 채권최고액을 적용한 계산 결과이므로 이를 그대로 실제 채무잔액으로 받아들여서는 안 됩니다.

가격에서도 신중해야 합니다. 신건 최저가 147,000,000원은 최근 거래 평균 145,125,000원보다 높고, 최신 확인 거래가 134,000,000원보다도 비쌉니다. 거래 추세는 -1.1% 하락입니다. 따라서 신건 가격으로 응찰할 만큼의 뚜렷한 시세 할인은 확인되지 않습니다.

결론은 ‘권리 소멸 가능성은 높지만, 변경등기 확인과 가격 재검토가 먼저’입니다. 후순위 임차권만 보고 과도하게 위험을 평가할 필요는 없지만, 인수 추정액이 0원이라는 사실만으로 신건에 입찰할 이유도 없습니다. 이 사건의 핵심은 근저당권 변경과 점유관계 확인을 마친 뒤, 최근 시세보다 충분히 유리한 가격인지 판단하는 데 있습니다.