대구지방법원 2026타경1024. 경상북도 영천시 망정동 영천아이존빌스타아파트 103동 15층 1502호입니다. 전용면적은 약 59.9㎡이며, 감정가와 최저매각가는 모두 150,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 매각기일은 2026년 11월 17일입니다.

소유자는 주식회사디에스종합건설입니다. 2014년 5월 2일 소유권보존등기가 이루어졌고, 같은 날 우리은행의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025년 주택임차권등기가 이루어지고, 2026년 1월 20일 우리은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

이 물건은 소유자와 대출기관의 관계만 확인하면 끝나는 단순한 경매는 아닙니다. 금교현의 주택임차권등기가 존재하고, 별도로 정윤석·신소영의 전입 내역도 확인됩니다. 모두 말소기준권리 이후 전입이지만, 두 전입자의 계약 및 보증금 정보가 불명확합니다. 여기에 최초 근저당권의 채권최고액과 변경등기 금액 사이에 큰 차이가 있어, 권리 원본과 배당채권액 대조가 중요한 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 근저당권

권리의 중심은 2014년 5월 2일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 최초 등기에는 채권최고액이 65,637,600,000원으로 기재되어 있습니다. 이후 2015년 8월 13일 같은 근저당권에 대한 변경등기가 이루어졌으며, 그 변경 내용에는 채권최고액 65,160,000원 및 공동담보 해제가 기재되어 있습니다.

갑구에는 소유권보존등기와 함께 금지사항등기도 존재합니다. 그 내용은 국민주택기금을 위한 제한물권설정을 제외하고, 임차인의 동의 없이 제한물권을 설정하거나 압류·가압류·가처분 등 소유권에 제한을 가하는 행위를 할 수 없다는 것입니다. 이 등기의 적용 관계와 현재 효력 역시 매각물건명세서 및 관련 원본을 통해 확인할 필요가 있습니다.

금교현의 주택임차권등기는 2025년 7월 15일 이루어졌으며, 등기상 임차보증금은 82,340,000원입니다. 주민등록일자 2020년 7월 10일과 점유개시일자 2023년 7월 10일 모두 2014년 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 해당 임차권은 제시된 선후관계상 후순위이며, 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증금 미상 2명

정윤석·신소영은 각각 2021년 8월에 전입한 것으로 조사됐습니다. 두 사람 모두 2014년 우리은행 근저당권보다 늦게 전입했으므로, 확인된 전입일만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 그러나 보증금과 확정일자, 현재 점유 및 임대차관계가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 및 계약관계 추가 확인 대상으로 구분합니다.

금교현은 전유부분 전부를 대상으로 주택임차권등기가 되어 있습니다. 임대차계약일자는 2023년 6월 23일, 점유개시일은 2023년 7월 10일, 확정일자는 2023년 7월 5일입니다. 등기에 기재된 차임은 월 76,000원이며, 임차보증금은 82,340,000원입니다. 이 임차권도 말소기준보다 후순위로 분류되어, 제공된 배당 시뮬레이션에는 매수인이 승계할 보증금으로 계산되어 있지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 최저가

영천아이존빌스타는 852세대 규모이며, 2014년 5월 준공된 아파트 단지입니다. 비교 대상은 전용 약 59.9㎡ 면적대의 실거래입니다. 확인된 전체 거래 7건의 평균은 145,785,714원이고, 최근 12개월 산정 표본 4건의 평균은 145,125,000원입니다. 가격 비교에서는 후자를 우선 적용합니다.

신건 최저가 150,000,000원은 최근 12개월 산정 평균 145,125,000원보다 4,875,000원 높습니다. 비율로는 103.4%입니다. 전체 실거래 평균 145,785,714원을 적용하더라도 최저가는 평균의 102.9%로, 가격이 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.

더 중요한 기준은 최신 확인 거래입니다. 2025년 9월 거래금액은 134,000,000원으로, 현재 최저가보다 16,000,000원 낮습니다. 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세도 -1.1%로 하락 방향을 가리킵니다. 가격이 내려가는 흐름에서 과거 평균만을 기준으로 입찰가를 높게 평가하는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)

* 근저당 채권액은 최초 등기금액을 사용한 시뮬레이션입니다. 2015.08.13 변경등기에는 채권최고액 65,160,000원이 기재되어 있어 실제 배당관계가 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

위 계산에서는 집행비용 2,900,000원을 공제한 나머지 147,100,000원을 우리은행에 배당하며, 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 최초 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 65,490,500,000원으로 표시됩니다.

다만 이 금액을 실제 은행 채권의 확정 부족액으로 해석해서는 안 됩니다. 최초 근저당 설정금액과 2015년 변경금액이 다르고, 신청채권자가 청구한 금액도 1,694,160,000원으로 별도 기재되어 있습니다. 따라서 채권신고서와 현재 유효한 담보권 범위를 확인하기 전에는 예상배당의 정확성을 확정할 수 없습니다.

유찰 시나리오는 각 회차의 가정 금액입니다. 매각 일정이나 유찰 여부가 확정된 것은 아닙니다. 인수액 0원 역시 현재 권리 선후관계와 배당 계산에 따른 예상치로서 최종 법률 판단과 구분해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영천시 망정동 영천아이존빌아파트단지 안에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지와 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 신흥 공동주택지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고, 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다. 동측과 북측은 왕복 2차선 포장도로, 남측과 서측은 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트 구조이며, 위생·급배수·승강기·소화전 설비와 도시가스 개별난방설비가 갖추어져 있습니다. 이용상태는 아파트입니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역이며, 소로2류와 중로2류 도로에 접합니다. 가축사육제한구역에도 포함되어 있습니다. 공시지가는 461,600원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 852세대 규모의 아파트로, 확인된 동일 면적대 거래가격은 134,000,000원부터 153,000,000원까지 분포합니다. 최근 가격 추세가 -1.1%로 하락하고, 최신 확인 거래도 134,000,000원에 그쳐 신건 최저가에 대한 매도·환금 여력을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당권 변경등기 원본 확인. 2014년 최초 채권최고액 65,637,600,000원과 2015년 변경 채권최고액 65,160,000원의 관계, 공동담보 해제 범위 및 실제 담보채권액을 확인하세요. 예상배당액의 신뢰성을 좌우하는 중요한 사안입니다.
• 금지사항등기 검토. 임차인 동의 없는 제한물권 설정 등을 제한하는 등기가 존재합니다. 해당 제한의 법적 성격과 경매 매각에 따른 처리 관계를 확인하세요.
• 보증금 미상 임차인 확인. 정윤석·신소영의 임대차계약 존재 여부, 보증금·확정일자·점유 현황 및 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인하세요.
• 금교현 주택임차권등기. 보증금 82,340,000원, 확정일자 2023.07.05, 임차권등기 2025.07.15의 선후관계를 확인하고, 매각 후 말소 및 인도 절차에 문제가 없는지 점검하세요.
• 입찰가와 최근 거래. 최저가 150,000,000원은 최근 12개월 산정 평균 145,125,000원보다 높습니다. 최신 확인 거래가 134,000,000원이라는 점과 -1.1%의 하락 추세를 반영해 입찰가격을 보수적으로 검토하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 120,000,000원, 2회 유찰 가정 96,000,000원입니다. 실제 유찰이 발생하는지 확인하고, 가격 하락과 권리 확인 결과를 함께 판단하세요.
• 점유 및 명도. 임차인 관련자 3명의 현재 점유 여부와 권원, 이사 협의 가능성 및 인도 절차를 확인하세요. 인수할 보증금이 없더라도 명도비용이 발생할 수 있습니다.
• 관리비·조세 확인. 공용부분 미납 관리비와 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권 등은 별도로 확인해야 합니다.
• 매각기일과 원본 대조. 2026.11.17 입찰 전, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 최신 기준으로 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 예상 ≠ 무조건 안전하거나 저렴하다”

영천아이존빌스타 1502호의 말소기준은 2014년 우리은행 근저당권입니다. 임차인 관련자 3명의 전입일은 모두 그 이후이고, 주택임차권등기도 후순위로 분류됩니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 보증금 미상 전입자 2명, 금지사항등기, 최초 근저당권과 변경등기 사이의 큰 금액 차이는 입찰 전에 해결해야 할 확인 과제입니다. 특히 최초 채권최고액을 그대로 사용한 배당 계산은 변경등기 내용을 대조하기 전까지 확정적인 근거가 될 수 없습니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 150,000,000원은 최근 12개월 산정 평균 145,125,000원을 웃돌고, 최신 확인 거래 134,000,000원보다 16,000,000원 높습니다. 가격 추세 역시 -1.1% 하락입니다. 권리관계가 확인된다고 해도, 이 가격을 시세보다 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.

종합 판단은 C등급(46점). 후순위 임차권 구조와 예상 인수액 0원은 긍정적이지만, 권리 원본 확인 과제가 남아 있고 신건 가격이 최근 시세보다 높습니다. 권리 추가 확인, 신건 가격 보류. 이 물건은 서둘러 입찰하기보다 등기 변경 내용과 임대차관계를 먼저 정리하고, 실제 매각가격이 최근 거래 수준에 비해 충분한 여유를 주는지 판단하는 것이 중요합니다.