대구지방법원 2026타경1024. 영천시 망정동 영천아이존빌스타아파트 103동 702호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 59.8993㎡, 감정가는 146,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 주식회사디에스종합건설이며, 우리은행이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 1,694,160,000원입니다.
등기상 가장 먼저 확인해야 할 권리는 2014.05.02 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤에 등록된 주택임차권등기와 임의경매개시결정은 기본적으로 매각으로 소멸하는 후순위 권리에 해당합니다. 하지만 이 사건에는 단순히 선순위 근저당을 확인하고 끝낼 수 없는 이유가 있습니다. 2015년 근저당권 변경등기와 소유권보존등기에 부기된 금지사항등기가 함께 존재하기 때문입니다.
가격 역시 유리하지 않습니다. 최근 12개월 평균 거래가는 145,125,000원인데 현재 최저매각가가 이보다 높습니다. 최신 확인 거래는 2025년 9월의 134,000,000원이며, 거래 추세도 -1.1%입니다. 과거 거래까지 합산한 전체 평균만 보면서 시세 수준이라고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1024 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 망정동 468 영천아이존빌스타아파트 103동 7층 702호 |
| 도로명주소 | 경상북도 영천시 창신1길 35 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.8993㎡ · 7층 702호 |
| 단지 정보 | 영천아이존빌스타 · 852세대 · 2014.05.01 준공 |
| 소유자 | 주식회사디에스종합건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 · 감정가 100% |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 우리은행 / 1,694,160,000원 |
| 말소기준권리 | 2014.05.02 을구 1번 우리은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기 확인 | 2026.11.03 · 대구지방법원 영천등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 변경등기 확인이 핵심
말소기준권리는 2014.05.02 설정된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 최초 등기에 기재된 채권최고액은 65,637,600,000원이고, 공동담보목록 제2014-312호가 기재되어 있습니다. 이후 2015.08.13에 같은 근저당권의 변경등기가 접수됐으며, 여기에는 채권최고액 65,160,000원 및 공동담보 해제가 기재되어 있습니다.
또 하나 중요한 사항은 갑구 1-1번 금지사항등기입니다. 해당 등기에는 국민주택기금을 위한 제한물권 설정을 제외하고, 임차인의 동의 없이 제한물권을 설정하거나 압류·가압류·가처분 등 소유권에 제한을 가하는 행위를 할 수 없다는 내용이 기재되어 있습니다. 일반적인 아파트 근저당 말소만 확인하는 분석과 달리, 해당 금지사항의 법적 성격과 경매 매각 후 처리를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 선순위 대항력은 확인되지 않음
임차인으로 조사된 사람은 정윤석·신소영·손영하, 총 3명입니다. 정윤석과 신소영은 현황조사에서 확인됐고, 손영하는 주택임차권등기와 매각물건명세서에서 확인됩니다. 보증기관의 대위변제·승계 중복신고에 해당하는 사람은 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정윤석 | 2021.08.02 | 미상 | 선순위 아님 계약관계 미상 | 미확인 | 승계 아님 확정일자·배당요구 미확인 |
| 신소영 | 2021.08.30 | 미상 | 선순위 아님 계약관계 미상 | 미확인 | 승계 아님 확정일자·배당요구 미확인 |
| 손영하 | 2019.08.06 | 81,100,000원 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 배당순위 확인 확정일자 2023.06.30 | 승계 아님 주택임차권등기 · 배당요구 있음 |
대항력 판단은 2014.05.02 말소기준권리와 확인된 전입일을 비교한 결과입니다. 보증금·확정일자가 미상인 점유자의 실제 계약관계와 대항요건은 추가 확인 대상입니다. 우선변제권은 대항력과 별개로 배당요건 및 순위를 검토해야 합니다.
손영하의 임차권등기 세부사항을 보면 임대차계약일은 2023.06.30, 주민등록일과 점유개시일은 2019.08.06, 확정일자는 2023.06.30입니다. 임차보증금은 81,100,000원, 월 차임은 76,000원이며 전유부분 전부를 범위로 하는 주택임차권등기가 2025.06.13 접수됐습니다. 배당요구 사실은 확인되지만, 실제 배당 가능액과 우선변제 순위는 별도 검토가 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높고 거래 추세도 하락
영천아이존빌스타는 852세대, 2014년 준공 단지입니다. 비교 대상은 전용면적 약 59.9㎡의 유사 면적 실거래이며, 확인된 거래는 총 7건입니다. 과거 전체 평균보다 최근 거래 수준과 최신 거래를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 59.95㎡ | 17층 | 134,000,000원 |
| 2025.02 | 59.9㎡ | 7층 | 145,000,000원 |
| 2024.10 | 59.84㎡ | 4층 | 148,500,000원 |
| 2024.10 | 59.9㎡ | 13층 | 153,000,000원 |
| 2024.03 | 59.9㎡ | 12층 | 152,000,000원 |
| 2023.09 | 59.84㎡ | 8층 | 150,000,000원 |
| 2023.08 | 59.84㎡ | 9층 | 138,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 145,785,714원 (7건) |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 집계값 | 145,125,000원 (4건) |
| 최신 확인 거래 | 2025.09 · 134,000,000원 |
| 확인된 최저 거래 | 134,000,000원 |
| 확인된 최고 거래 | 153,000,000원 |
| 최저가 / 전체 평균 | 100.1% |
| 최저가 / 최근 평균 | 100.6% |
| 최근 거래 추세 | -1.1% (하락) |
전체 평균 거래가는 145,785,714원으로, 신건 최저가 146,000,000원과 거의 비슷합니다. 그러나 이 평균에는 2023년과 2024년의 고가 거래가 포함돼 있습니다. 과거 고가 거래에 의존해 가격 메리트를 평가하면 현재 시장 수준을 과대평가할 수 있습니다.
더 중요한 것은 최근 12개월 평균 집계값 145,125,000원과 최신 확인 거래가 134,000,000원입니다. 현재 최저가 146,000,000원은 최근 평균의 100.6%로, 이미 최근 평균보다 높습니다. 최신 확인 거래가보다도 높은 가격이므로 현재 최저가에는 시세 대비 할인 매력이 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
현재 매각대금 배당 추정은 집행비용을 먼저 공제하고 나머지를 우리은행 근저당권에 배당하는 구조입니다. 다만 앞서 확인한 2015년 근저당권 변경등기가 이 계산에 반영되지 않은 것으로 보이고, 임차인의 우선변제 배당도 개별적으로 산정되지 않았으므로 아래 금액은 확정 배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 산정상 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,844,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 65,637,600,000원 | 143,156,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최초 근저당 채권최고액 기준의 자동 추정 배당입니다. 2015.08.13 변경등기상 채권최고액 65,160,000원 및 공동담보 해제, 손영하의 임차권등기와 우선변제 관계, 당해세·최우선변제 등은 확정적으로 재계산된 상태가 아닙니다. 실제 배당은 채권신고·배당요구 및 법원의 배당절차에 따라 달라집니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰되더라도 권리 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 146,000,000원 | 0원 | 146,000,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 116,800,000원 | 0원 | 116,800,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 93,440,000원 | 0원 | 93,440,000원 |
위 시나리오는 각 회차 최저가에 낙찰되고 현재의 인수액 0원 판단이 유지된다는 가정입니다. 유찰이 발생하면 매각가 기준의 취득 부담은 낮아질 수 있지만, 실제 유찰 여부와 향후 매각조건은 확정된 것이 아닙니다.
참고로 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 따라서 이 단지가 통상 여러 번 유찰된다는 근거로 향후 유찰을 단정할 수 없습니다. 추가 유찰 여부보다 중요한 것은 최신 시세와 권리관계를 확인한 뒤 입찰 상한을 결정하는 것입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항 및 거래 기준)
- 입지. 경상북도 영천시 망정동 영천아이존빌아파트단지 내에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 형성된 신흥 공동주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다. 동측과 북측으로 왕복 2차선 포장도로, 남측과 서측으로 약 8m 포장도로가 접해 있습니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 아파트로, 위생·급배수·승강기·소화전 설비 및 도시가스 개별난방이 갖춰져 있습니다. 감정 이용상태는 아파트이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지 및 규제. 제3종일반주거지역, 지목 대, 평지이며 공시지가는 ㎡당 461,600원입니다. 도로 관련 구역 및 가축사육제한구역 등의 토지이용 제한이 확인됩니다.
- 건축물 상태. 감정 관련 사항에서 위반건축물로 확인된 내용은 없습니다. 다만 개별 호수의 내부 수리 상태와 실제 점유 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 852세대 단지이고 동일 면적대 거래 이력이 있지만, 확인된 실거래는 총 7건이며 최신 거래도 2025.09에 머물러 있습니다. 거래 추세는 -1.1%로 하락하고 있어 매도 시 회수 가능 금액을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당권 변경등기 원본 확인. 2014.05.02 채권최고액 65,637,600,000원과 2015.08.13 변경 후 65,160,000원의 관계를 확인해야 합니다. 공동담보 해제 내역도 반드시 대조해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 임차인의 동의 없는 소유권 제한행위를 금지하는 부기등기의 성격, 국민주택기금 관련 제한 및 매각 후 처리 방법을 확인해야 합니다.
- 임차인 3명의 실체 확인. 정윤석·신소영·손영하의 계약관계, 실제 점유 여부, 각자의 사용 범위와 보증금 관계를 현장조사 및 관련 서류로 대조해야 합니다.
- 손영하 임차권등기와 배당 확인. 보증금 81,100,000원, 전입일 2019.08.06, 확정일자 2023.06.30, 임차권등기일 2025.06.13의 법적 효력과 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 정윤석과 신소영의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미확인 상태입니다. 현재 전입일로는 선순위 대항력이 확인되지 않지만, 다른 점유·임대차 사정이 존재하는지 반드시 점검해야 합니다.
- 예상배당 재검증. 현재 추정배당은 최초 근저당 채권최고액을 기반으로 하며, 변경등기와 임차인 우선변제 배당이 완전히 반영된 계산으로 볼 수 없습니다. 실제 배당 예상액은 별도 재산정이 필요합니다.
- 신건 가격 상한 설정. 최저가 146,000,000원은 최근 평균 145,125,000원의 100.6%입니다. 최신 거래 134,000,000원과 하락 추세 -1.1%를 반영해 감정가 그대로의 입찰을 경계해야 합니다.
- 최신 시세 재확인. 최신 확인 거래가 2025.09이므로 2026.11.17 매각기일을 앞두고 실거래 현황과 주변 매물가격을 다시 조사해야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 실점유자 확인, 인도·명도 가능성, 미납 공용관리비와 기타 취득 관련 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 공동담보목록, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류와 최종 매각조건을 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 가격과 등기의 완결성
영천아이존빌스타 103동 702호는 현재 확인된 임차인 전입일이 모두 말소기준권리보다 늦어 매수인 인수 예상액이 0원인 물건입니다. 손영하의 임차보증금 81,100,000원을 낙찰자가 그대로 떠안는 선순위 대항력 인수형으로 판단할 근거는 확인되지 않습니다.
그러나 이것만으로 안전한 입찰물건이라는 결론을 내리기는 어렵습니다. 최초 근저당권의 채권최고액과 변경등기상 금액이 크게 다르고, 금지사항등기의 처리도 확인이 필요합니다. 여기에 보증금과 계약관계가 미상인 점유자들이 존재합니다. 권리 인수액은 낮지만 권리 확인 난도까지 낮은 사건은 아닙니다.
가격 판단도 신중해야 합니다. 현재 최저가 및 예상 실질취득금액인 146,000,000원은 최근 평균 거래가 145,125,000원보다 높고, 최신 확인 거래가 134,000,000원도 웃돕니다. 거래 추세가 -1.1%로 하락하는 상황에서 감정가 그대로 입찰하는 데 가격상 이점이 있다고 평가하기는 어렵습니다.
종합 판단은 신건 입찰 보류·추가 확인 우선입니다. 근저당권 변경과 금지사항등기 처리, 임차인들의 실제 점유관계가 먼저 정리돼야 하고, 가격은 최신 실거래로 다시 검증해야 합니다. 이후 매각조건과 가격이 유리하게 바뀌는 경우에만 재검토할 만한 물건입니다. 현재 단계에서는 권리 확인과 가격 모두에서 보수적인 접근이 필요합니다.
