대구지방법원 2026타경1024. 경상북도 영천시 망정동 영천아이존빌스타아파트 103동 15층 1503호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 59.8993㎡이며, 감정가와 최저매각가는 모두 150,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 주식회사디에스종합건설이고, 우리은행이 신청채권자로 임의경매를 진행하고 있습니다.
등기상 가장 먼저 살펴볼 권리는 2014년 5월 2일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤에 주택임차권등기와 경매개시결정이 등장합니다. 이처럼 말소기준권리 이후에 설정된 후순위 권리가 매각으로 소멸한다는 점은 긍정적입니다. 다만 이 물건은 단순히 후순위 권리 소멸 = 검토 종료라고 판단하기 어렵습니다. 2015년 근저당 변경등기, 금지사항등기, 임차 관련 인원의 실제 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1024 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 망정동 468 영천아이존빌스타아파트 제103동 제15층 제1503호 |
| 도로명주소 | 경상북도 영천시 창신1길 35 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.8993㎡ · 15층 1503호 |
| 단지 규모 | 영천아이존빌스타 · 852세대 · 2014.05.01 준공 |
| 소유자 | 주식회사디에스종합건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사우리은행 |
| 청구금액 | 1,694,160,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기 확인일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
말소기준권리는 2014.05.02 설정된 우리은행 근저당권입니다. 2025.06.23 등기된 윤정윤 명의 주택임차권과 2026.01.20 임의경매개시결정은 그 뒤의 권리로, 주어진 권리관계에서는 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 관련 인원 3명
임차 및 전입 관련 조사에는 정윤석, 신소영, 윤정윤이 확인됩니다. 보증금이 확인되는 사람은 임차권등기자인 윤정윤이며, 나머지 두 사람은 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들이 각각 별도의 임대차계약을 체결했는지, 현재 실제 점유하는지에 관해서는 추가 조사가 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정윤석 | 2021.08.02 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 신소영 | 2021.08.30 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 윤정윤 | 2016.05.12 | 81,100,000원 | 선순위 대항력 없음 | 순위·배당 확인 | 해당 없음 |
윤정윤 임차권등기 상세
| 임차권자 | 윤정윤 |
|---|---|
| 임차보증금 | 81,100,000원 |
| 월 차임 | 76,000원 |
| 임차 범위 | 별지목록 기재 전유부분 전부 |
| 점유개시일 | 2016.05.12 |
| 주민등록일 | 2016.05.12 |
| 임대차계약일 | 2023.05.16 |
| 확정일자 | 2023.05.16 |
| 임차권등기 | 2025.06.23 · 대구지방법원 영천시법원 2025카임130 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2025.06.23 |
| 매수인 인수 판단 | 선순위 대항력 없음 · 인수 추정 0원 |
윤정윤의 보증금은 81,100,000원으로 확인되지만, 전입일과 확정일자가 모두 우리은행의 2014년 근저당 설정일보다 늦습니다. 따라서 이 보증금 전액을 매수인이 인수해야 하는 선순위 임차보증금으로 계산하지 않습니다.
다만 확정일자와 임차권등기, 배당요구 신고가 존재하므로 실제 배당순위와 배당 가능액은 매각물건명세서 및 배당 관련 서류에서 확인해야 합니다. 임차권등기 자체의 말소와 실제 점유자의 인도는 별개의 문제라는 점도 주의해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건은 최근 거래보다 비싸다
영천아이존빌스타는 852세대 아파트단지입니다. 비교 가능한 전용 약 59.9㎡ 면적대의 실거래는 7건이며, 전체 실거래 평균은 145,785,714원입니다. 자료상 최근 12개월 평균은 145,125,000원(4건)으로, 신건 최저가 150,000,000원보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 59.95㎡ | 17층 | 134,000,000원 |
| 2025.02 | 59.9㎡ | 7층 | 145,000,000원 |
| 2024.10 | 59.84㎡ | 4층 | 148,500,000원 |
| 2024.10 | 59.9㎡ | 13층 | 153,000,000원 |
| 2024.03 | 59.9㎡ | 12층 | 152,000,000원 |
| 2023.09 | 59.84㎡ | 8층 | 150,000,000원 |
| 2023.08 | 59.84㎡ | 9층 | 138,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 145,785,714원 |
| 최근 12개월 집계 | — | 4건 | 145,125,000원 |
실거래 표본의 가격 범위는 134,000,000원~153,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 제공된 집계값이며, 거래목록상 가장 최신 계약은 2025.09입니다. 따라서 2026.11.17 매각 시점의 실제 시세를 판단하기 위해서는 최신 거래 여부를 추가로 확인해야 합니다.
가격 비교 핵심 수치
| 최저매각가 | 150,000,000원 |
|---|---|
| 전체 실거래 평균 | 145,785,714원 (7건) |
| 최저가 ÷ 전체 평균 | 102.9% |
| 최근 12개월 평균 | 145,125,000원 (4건) |
| 최저가 ÷ 최근 평균 | 103.4% |
| 최신 확인 거래 | 2025.09 · 134,000,000원 |
| 최근 시세 추세 | -1.1% |
| 실거래 최저 / 최고 | 134,000,000원 / 153,000,000원 |
실거래 최고가는 153,000,000원이지만, 이는 개별 거래의 상단 가격일 뿐 모든 세대에 적용되는 기준 시세는 아닙니다. 실거래의 전용면적이 유사해도 층, 향, 내부 상태와 거래시점에 따라 가격은 달라집니다. 특히 최신 확인 거래가 2025년 9월이라는 점을 감안하면 현재 최저가의 가격 경쟁력은 보수적으로 판단하는 것이 합리적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
아래 표는 매각대금 150,000,000원을 가정한 예상 배당입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 우리은행 근저당권에 잔여 매각대금을 배당하고, 소유자에게는 잔액이 없는 것으로 산출되어 있습니다. 다만 2015년 근저당 변경등기 금액이 반영되지 않았을 가능성이 있으므로, 실제 배당 순위와 금액을 검증한 결과로 해석해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,900,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 65,637,600,000원 | 147,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 150,000,000원 |
최초 근저당 채권최고액 65,637,600,000원을 적용한 추정 배당입니다. 2015.08.13 변경등기상 채권최고액 65,160,000원 및 공동담보 해제 여부를 반영한 재검토가 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 150,000,000원 | 147,100,000원 | 65,490,500,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 65,520,080,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 65,543,728,000원 | 0원 |
회차별 금액은 주어진 가정에 따른 수치입니다. 실제 유찰 여부와 다음 회차의 최저매각가는 법원 공고를 확인해야 합니다. 미배당액은 해당 계산에서 채권자에게 배당되지 않는 금액이며, 매수인이 그대로 승계하는 금액을 의미하지 않습니다. 근저당 변경등기 반영 여부에 따라 예상배당과 미배당 수치가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 영천시 망정동 영천아이존빌아파트단지 내에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지와 근린생활시설, 농경지 등으로 구성된 신흥 공동주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하며 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다. 동측 및 북측으로 왕복 2차선 포장도로가, 남측과 서측으로 폭 약 8m의 포장도로가 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트입니다. 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 있으며 도시가스를 이용한 개별난방 방식입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역에 해당하며, 토지 형상은 세로장방형 평지입니다. 공시지가는 461,600원/㎡이고 토지면적은 35,688.3㎡입니다.
- 규제. 도로구역 및 가축사육제한구역 관련 사항이 확인됩니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 852세대 규모의 아파트단지이고 유사 면적 실거래 표본은 7건입니다. 실거래 범위는 134,000,000원~153,000,000원으로, 매수·매도 가격 설정 시 거래시점과 개별 호실 상태를 고려해야 합니다. 최근 거래가격 추세 -1.1%는 보수적인 가격 판단이 필요한 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 재확인. 최초 채권최고액 65,637,600,000원과 2015년 변경 채권최고액 65,160,000원의 관계, 공동담보 해제의 범위 및 현재 해당 호실의 담보권 내용을 등기부 원문으로 확인하세요.
- 금지사항등기 확인. 2014.05.02 부기된 임차인 동의 관련 금지사항의 효력, 말소 가능 여부 및 매각에 미치는 영향을 확인하세요.
- 임차 관계 대조. 정윤석, 신소영, 윤정윤의 실제 점유 여부, 각자의 임대차계약 관계 및 동일 세대 여부를 확인하세요. 보증금이 미상인 두 사람은 추가 조사가 필요합니다.
- 임차권등기와 배당. 윤정윤의 보증금 81,100,000원, 확정일자 2023.05.16, 임차권등기 2025.06.23 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 대조하세요.
- 명도 계획. 실제 점유자가 있는지 현장을 확인하고, 낙찰 후 인도명령이나 명도 협의가 필요한 상황에 대비하세요.
- 가격 상한 재검토. 최저가 150,000,000원은 최근 평균 145,125,000원의 103.4%입니다. 최신 확인 거래가 134,000,000원과의 차이도 고려해 응찰가를 보수적으로 결정하세요.
- 시세 최신성. 확인된 거래목록의 마지막 거래는 2025.09입니다. 2026.11.17 매각에 앞서 최신 거래와 현재 매도 호가를 확인하세요.
- 관리비·현장 상태. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 관리비, 건물 상태, 누수 및 수리 필요 여부를 확인하세요.
- 입찰 전 최종 확인. 법원 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 감정평가서 원본을 재확인하고 매각기일 변동 여부를 점검하세요.
맺으며 — “인수 추정 0원이어도, 가격과 점유는 별개다”
이 물건의 말소기준은 2014년 우리은행 근저당입니다. 이후 설정된 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 확인된 전입일을 기준으로 선순위 대항력을 갖는 임차인은 나타나지 않습니다. 따라서 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
그렇다고 권리 확인을 생략할 수는 없습니다. 근저당 채권최고액 변경등기와 공동담보 해제, 금지사항등기, 그리고 임차 관련 인원 3명의 실제 점유관계가 모두 입찰 전 확인해야 할 사항입니다. 특히 최초 근저당 금액을 기준으로 한 예상배당은 변경등기를 반영해 다시 검토할 필요가 있습니다.
가격 측면에서도 신중해야 합니다. 신건 최저가 150,000,000원은 자료상 최근 12개월 평균 145,125,000원보다 높고, 최신 확인 거래가 134,000,000원과도 차이가 있습니다. 최근 가격 추세까지 -1.1%로 하락 방향이므로 신건을 저렴한 매수 기회로 평가하기 어렵습니다.
결론은 “인수액은 낮게 추정되지만, 등기·점유 확인과 가격 조정이 필요한 물건”입니다. 현재 가격에서는 적극적인 입찰보다 변경등기와 점유관계의 불확실성을 먼저 해소하고, 실제 시세에 맞는 입찰가를 검토하는 것이 합리적입니다. 권리 확인 선행, 신건 가격은 보수적 접근.
