대구지방법원 2026타경1024. 경북 영천시 망정동 영천아이존빌스타아파트 104동 403호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중인 전용 59.8993㎡ 물건이며, 소유자는 주식회사디에스종합건설입니다. 2014년 우리은행이 설정한 근저당권을 바탕으로 2026년 임의경매가 개시됐습니다. 신청채권액은 1,694,160,000원이며, 현재 최저매각가는 144,000,000원입니다.

이 사건에서 눈여겨볼 부분은 단순한 낙찰가보다 선순위 근저당권, 후순위 임차권, 실제 점유관계입니다. 사희정 명의 주택임차권등기가 있고 정윤석·신소영의 전입 기록도 확인됩니다. 세 사람의 전입일은 모두 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리분석상 대항력에 기초한 보증금 인수는 없는 것으로 판단되지만, 임대차 내용이 확인되지 않은 전입자들의 점유관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 우리은행 근저당

말소기준권리는 2014.05.02 설정된 우리은행 근저당권입니다. 등기상 최초 채권최고액은 65,637,600,000원이며, 이후 2015.08.13 근저당권 변경등기가 있습니다.

2025.06.13 등기된 사희정의 주택임차권과 2026.01.20 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리입니다. 제공된 등기분석에서도 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

② 임차인·점유관계 — 전입자 3명, 선순위 대항력 없음

임차 관련 조사대상은 정윤석·신소영·사희정 총 3명입니다. 이 중 사희정은 임차권등기와 보증금이 확인되며, 정윤석과 신소영은 현황조사상 전입 사실만 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 없습니다.

사희정 — 임차권등기 확인

사희정의 임차보증금은 82,340,000원이지만, 전입일과 확정일자 모두 우리은행 근저당권 설정 이후입니다. 제공된 분석상 임차권등기는 매각으로 소멸하며, 보증금이 배당되지 않더라도 매수인에게 승계되는 금액은 없는 것으로 계산됩니다.

다만 후순위라는 사실과 실제 점유·명도 부담이 없다는 사실은 다릅니다. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유 여부까지 확정되는 것은 아니므로 현황조사와 현장 확인이 필요합니다.

③ 실거래 시세 — 평균 근처지만 하락 추세

영천아이존빌스타는 852세대 단지로, 준공일은 2014.05.01입니다. 전용 약 59.9㎡대 실거래 7건의 전체 평균은 145,785,714원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 더 중요하게 볼 필요가 있습니다.

최저매각가 144,000,000원은 최근 12개월 평균 145,125,000원의 99.2%입니다. 전체 평균과 비교하면 98.8%입니다. 수치상 평균보다 낮지만, 차이가 크지는 않습니다.

특히 최신 거래인 2025.09의 134,000,000원보다 현재 최저매각가가 높습니다. 최근 거래 추세도 -1.1%로 하락 방향입니다. 과거 거래가 포함된 평균만으로 가격 메리트가 충분하다고 판단하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)

제시된 배당 시나리오에서는 집행비용을 먼저 공제하고, 나머지를 우리은행 근저당권에 배당합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없고, 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.

위 표는 최초 근저당권 채권최고액을 사용한 제공 시나리오입니다. 2015.08.13 변경등기상 채권최고액 65,160,000원과 일치하지 않으므로 실제 배당액으로 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되었습니다.

회차별 예상배당 및 미배당

회차별 미배당액은 최초 채권최고액 65,637,600,000원을 사용한 계산값입니다. 변경등기와 실제 피담보채무가 확인되면 결과가 달라질 수 있습니다. 해당 미배당액을 매수인의 인수채무로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)

• 주위환경. 영천시 망정동 영천아이존빌아파트단지 내에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 신흥 공동주택지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 감정평가상 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 도로. 동측 및 북측으로 왕복 2차선 포장도로, 남측 및 서측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시 창호로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·소화전 설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역이며, 토지는 평지의 세로장방형입니다. 도로 관련 도시계획시설과 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 461,600원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물로 분류되지 않았습니다.
• 환금성. 852세대 규모의 아파트단지이나, 확인된 실거래 7건의 가격은 134,000,000원부터 153,000,000원까지 분포합니다. 최근 거래 추세가 -1.1%인 만큼 매도 시 가격 설정에 주의가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당권 변경등기 확인. 2014.05.02 최초 채권최고액 65,637,600,000원과 2015.08.13 변경된 65,160,000원 및 공동담보 해제 내용을 대조하고, 실제 유효 채권액을 확인하세요.
• 배당표 검증. 예상배당이 최초 채권최고액을 기준으로 작성되어 있으므로 실제 채권신고액, 피담보채무 잔액, 배당요구 및 우선순위를 확인하세요.
• 사희정 임차권 확인. 보증금 82,340,000원, 2023.11.27 전입, 2024.06.20 확정일자, 2025.06.13 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 대조하세요.
• 전입자 및 점유 확인. 정윤석·신소영의 임대차계약 여부와 보증금, 실제 점유 여부가 확인되지 않았습니다. 현황조사·전입세대 확인 및 현장 방문이 필요합니다.
• 용도 불일치 확인. 사건 용도 분류는 단독주택이지만 감정평가상 아파트입니다. 건축물대장과 집합건물 등기, 매각 대상 표시가 일치하는지 확인하세요.
• 가격 상한 검토. 신건 최저가 144,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.2%이며, 최신 거래 134,000,000원보다 높습니다. 거래 추세 -1.1%를 반영해 입찰가를 검토하세요.
• 유찰 시나리오. 제시된 회차별 최저가는 1회 유찰 시 115,200,000원, 2회 유찰 시 92,160,000원입니다. 실제 유찰 여부와 다음 매각조건을 확인한 뒤 판단하세요.
• 체납 관리비. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비를 포함한 체납액 및 낙찰 후 부담 가능성을 확인하세요.
• 매각기일 확인. 2026.11.17 매각기일의 진행 여부와 매각물건명세서 변경·정정 사항을 법원 공고에서 재확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 검증은 필요하다”

영천아이존빌스타 104동 403호는 2014년 우리은행 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매입니다. 확인된 전입일이 모두 말소기준권리 이후이므로 제공된 분석상 선순위 대항력 임차인은 없고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.

그러나 이 물건에는 두 가지 확인 과제가 남습니다. 첫째, 2015년 근저당권 변경등기와 배당표의 채권액 불일치입니다. 둘째, 임차권등기자 및 전입자들의 실제 점유·임대차관계입니다. 이 부분을 확인하지 않고 단순히 인수액 0원만 믿고 입찰하는 것은 주의해야 합니다.

가격 측면에서도 최저가 144,000,000원은 최근 12개월 평균 145,125,000원과 큰 차이가 없습니다. 특히 최신 실거래 134,000,000원보다 높은 데다 최근 가격 추세는 -1.1%입니다. 신건 가격에 충분한 할인 여유가 있다고 보기 어렵습니다.

결론은 ‘인수 추정은 양호, 배당·점유 검증 필수, 가격 메리트는 제한적’입니다. 권리관계의 불확실성을 해소하고 최신 실거래와 실제 물건 상태를 비교한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.