대구지방법원 2026타경1024. 영천시 망정동 영천아이존빌스타아파트 103동 3층 302호가 경매에 나왔습니다. 분석 대상 면적은 전용 59.8993㎡이며, 2014년 준공된 852세대 단지입니다. 소유자는 개인이 아닌 주식회사디에스종합건설입니다. 2014년 5월 2일 우리은행 명의 근저당권이 설정되었고, 2026년 1월 20일 우리은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

겉으로 보면 인수할 임차보증금이 없고, 감정가도 전체 실거래 평균보다 조금 낮은 전형적인 소형 아파트 경매처럼 보입니다. 하지만 이 물건은 말소기준권리의 채권최고액 변경, 임차권등기, 보증금 미상 점유자, 오래된 최신 실거래를 함께 봐야 합니다. 특히 채권최고액이 변경된 사실을 무시한 채 배당표의 거액 미배당을 그대로 확정적인 것으로 받아들이면 배당관계에 대한 판단이 왜곡될 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하나 변경등기가 핵심

권리의 출발점은 2014.05.02 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리로 제시되어 있으며, 이후 설정된 김창인의 주택임차권등기와 우리은행의 임의경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 인수와 배당은 구분해야 한다

확인된 임차인 및 전입·점유관계인은 3명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고자는 확인되지 않습니다. 이 중 김창인은 임차보증금과 확정일자가 등기되어 있으며, 정윤석과 신소영은 전입 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.

매수인 인수금액의 핵심: 현재 권리관계를 기준으로 산정한 인수 추정액은 0원입니다. 따라서 최저가 낙찰을 가정한 실질취득금액은 143,000,000원입니다. 다만 이는 입찰가와 인수 추정액만 합한 금액이며, 취득세·명도비·미납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 평균보다 조금 낮지만 최신 거래보다는 높다

영천아이존빌스타 동일 면적대의 확인된 실거래는 7건입니다. 전체 평균은 145,785,714원이고, 최근 12개월 기준으로 분류된 4건의 평균은 145,125,000원입니다. 반면 가장 최근 확인된 거래는 2025년 9월, 134,000,000원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)

아래는 최초 채권최고액을 적용해 산출된 배당 시뮬레이션입니다. 2015년 근저당권 변경등기를 반영한 확정배당표가 아닙니다. 실제 배당 순위와 금액은 수정될 수 있습니다.

위 배당은 최초 근저당권 채권최고액 65,637,600,000원을 사용한 예시입니다. 을구 1-1번 변경등기상 채권최고액 65,160,000원, 후순위 임차인 배당, 당해세 및 최우선변제 등이 확정적으로 반영된 결과가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수액을 분리

현재는 감정가 100%의 신건입니다. 제시된 회차별 매각가와 채권배당 시뮬레이션을 비교하면 다음과 같습니다.

최근 평균 145,125,000원과 최신 거래 134,000,000원을 비교하면 현재 신건의 가격상 여유는 크지 않습니다. 1회 유찰 가정 가격인 114,400,000원은 두 비교 가격보다 낮아지지만, 그것만으로 향후 유찰이나 실제 낙찰가, 수익을 보장하지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영천시 망정동 영천아이존빌아파트단지 내에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지와 각종 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 신흥 공동주택지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됩니다. 동측·북측은 왕복 2차선 포장도로, 남측·서측은 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 아파트로, 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 중로2류(폭 15~20m), 소로2류(폭 8~10m) 도로와 접합니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 ㎡당 461,600원으로 제시되어 있습니다.
• 환금성. 852세대 아파트단지이고 소형 면적대의 거래 사례가 확인됩니다. 그러나 확인된 실거래 7건의 가격 범위가 134,000,000~153,000,000원이며, 최근 가격 추세는 -1.1%입니다. 단지규모만으로 현재의 매도 용이성이나 가격 방어력을 보장할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 근저당권 변경 확인이 최우선. 2014.05.02 최초 채권최고액 65,637,600,000원과 2015.08.13 변경 채권최고액 65,160,000원의 관계, 공동담보 해제 범위 및 해당 호실의 최종 담보채권액을 확인해야 합니다.
• 금지사항등기 확인. 갑구 1-1번에 기재된 임차인 동의 관련 제한의 효력과 매각 후 말소 처리 여부를 법원 매각물건명세서 및 등기 원본과 대조해야 합니다.
• 김창인 임차권등기. 보증금 81,100,000원, 전입 2018.08.07, 확정일자 2023.07.05, 임차권등기 2025.06.19의 선후관계를 확인하고, 실제 배당요구 및 배당 순위를 검토해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. 정윤석과 신소영의 임대차보증금, 계약서, 확정일자, 현재 점유관계 및 김창인과의 관계를 확인해야 합니다. 미상 점유자를 곧바로 인수 0원·명도 부담 없음으로 취급해서는 안 됩니다.
• 실거래가격 재확인. 최신 확인 거래 134,000,000원은 현재 신건 최저가보다 낮습니다. 최근 평균과 최신 거래의 차이, 하락 추세, 개별 호실의 층수 및 상태를 반영해 입찰가격을 판단해야 합니다.
• 점유·명도와 관리비. 실제 점유자를 확인하고 임차권등기 말소 절차, 명도 일정 및 미납 공용 관리비 등 추가 부담을 검토해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 내역과 실제 매각조건을 2026.11.17 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정, 가격 메리트는 미약”

영천아이존빌스타 103동 302호는 말소기준권리가 임차인들의 전입보다 앞선다는 점에서 선순위 보증금 인수 위험이 크지 않은 구조로 분석됩니다. 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 사실만으로 권리분석이 완료됐다고 볼 수는 없습니다. 2015년 근저당권 채권최고액 변경과 배당계산의 불일치, 갑구 금지사항등기의 효력, 보증금 미상 점유자 2명, 김창인의 임차권등기 및 배당관계를 추가로 확인해야 합니다.

가격 역시 신중해야 합니다. 실질취득 추정액 143,000,000원은 최근 12개월 평균인 145,125,000원의 98.5%로 큰 할인폭이 아니며, 가장 최근 확인된 거래인 134,000,000원의 106.7%입니다. 거래 추세도 -1.1%로 하락하고 있습니다. 따라서 전체 평균보다 소폭 낮다는 이유만으로 가격 가점을 크게 부여하기 어렵습니다.