대구지방법원 2026타경1024. 경상북도 영천시 망정동에 있는 영천아이존빌스타아파트 101동 1003호입니다. 전용면적은 59.8993㎡, 단지는 852세대이며 2014년 준공됐습니다. 소유자는 주식회사디에스종합건설입니다. 2014년 소유권보존등기와 같은 날 우리은행 명의의 근저당권이 설정됐고, 2026년 우리은행이 임의경매를 신청했습니다.
처음 보면 감정가와 최저가가 동일한 평범한 신건처럼 보입니다. 하지만 권리를 자세히 읽으면 2015년 근저당권 변경등기, 2025년 임차권등기, 보증금 미상의 전입자 2명, 금지사항등기가 함께 등장합니다. 특히 매각대금 배분 추정에는 변경 전 채권최고액이 사용되어 있어, 제시된 배당 결과를 그대로 확정적인 권리관계로 받아들이기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1024 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 망정동 468 영천아이존빌스타아파트 101동 10층 1003호 |
| 도로명주소 | 경상북도 영천시 창신1길 35 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.8993㎡ · 10층 1003호 |
| 소유자 | 주식회사디에스종합건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 147,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 우리은행 / 1,694,160,000원 |
| 말소기준권리 | 2014.05.02. 을구 1번 우리은행 근저당권 |
| 현재 소유권등기 | 2014.05.02. 소유권보존 |
| 매각기일 | 2026.11.17. |
| 등기 확인 기준일 | 2026.11.03. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 변경등기 확인이 핵심
말소기준권리는 2014.05.02. 설정된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 매각으로 소멸하는 것으로 표시된 권리에는 해당 근저당권, 2025년 이청자 명의 임차권등기 및 2026년 임의경매개시결정이 포함됩니다.
반면 예상배당은 최초 채권최고액 65,637,600,000원을 적용하여 우리은행에 144,142,000원을 배당하는 것으로 산정돼 있습니다. 변경 후 채권최고액과 예상배당이 일치하지 않습니다. 변경등기의 효력, 이 물건에 적용되는 최종 담보액, 다른 담보권 및 공동담보 관계를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
우리은행 근저당의 설정 경위와 예외 적용 여부, 해당 금지사항등기의 법률상 효력 및 매각 이후 처리 여부를 확인해야 합니다. 단순히 후순위 등기가 소멸한다는 사실만으로 모든 위험이 해소됐다고 판단하기는 어렵습니다.
② 임차인·점유관계 — 임차권등기 1건과 보증금 미상 점유자
확인 대상은 이청자, 정윤석, 신소영 등 3명입니다. 이청자는 등기된 임차권자로 확인되며, 정윤석과 신소영은 현황조사상 전입자로 나타납니다. 두 전입자의 실제 임대차계약 여부와 보증금은 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 / 확인 근거 | 주민등록·점유 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
|
이청자
을구 2번 임차권등기 · 건물 전부
|
점유개시 2014.06.20. 주민등록 2018.10.01. 확정일자 2023.05.18. 임차권등기 2025.07.02. |
81,100,000원
등기상 월 차임 76,000원
|
대항력: 기준권리 대비 후순위
우선변제: 배당순위 확인
승계: 없음
배당요구 2025.07.02. · 임차권등기 말소 및 배당 여부 확인
|
|
정윤석
현황조사 전입자
|
전입 2021.08.02. | 미상 |
대항력: 전입 기준 후순위
우선변제: 미상
승계: 없음
임대차계약 및 실제 점유관계 확인
|
|
신소영
현황조사 전입자
|
전입 2021.08.30. | 미상 |
대항력: 전입 기준 후순위
우선변제: 미상
승계: 없음
임대차계약 및 실제 점유관계 확인
|
이청자의 임차권등기는 특히 중요합니다. 등기상 임대차계약일은 2023.05.12., 확정일자는 2023.05.18.이며, 점유개시일 2014.06.20.과 주민등록일 2018.10.01.도 기재되어 있습니다. 모두 2014.05.02. 우리은행 근저당 설정일보다 늦습니다.
따라서 확인된 일자만으로는 우리은행 근저당보다 선순위인 대항력을 인정하기 어렵습니다. 임차권등기 자체도 2025.07.02.에 이루어졌으므로, 해당 등기는 말소기준권리보다 후순위입니다. 다만 최종 배당순위와 매수인 인수 여부는 매각물건명세서의 인수조건, 임대차의 실제 경위 및 금지사항등기의 효력을 함께 확인하여 확정해야 합니다.
정윤석·신소영은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 독립적인 임차인인지, 다른 임차인과 관계된 전입자인지, 실제 점유와 계약이 어떻게 연결되는지를 반드시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래를 보면 신건 가격 메리트가 없다
영천아이존빌스타의 전용 59.9㎡ 안팎 실거래를 비교했습니다. 확인된 거래 7건의 전체 평균은 145,785,714원이지만, 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선 적용해야 합니다. 오래된 높은 가격이 평균을 끌어올릴 수 있기 때문입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 59.95㎡ | 17 | 134,000,000원 |
| 2025.02 | 59.9㎡ | 7 | 145,000,000원 |
| 2024.10 | 59.84㎡ | 4 | 148,500,000원 |
| 2024.10 | 59.9㎡ | 13 | 153,000,000원 |
| 2024.03 | 59.9㎡ | 12 | 152,000,000원 |
| 2023.09 | 59.84㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2023.08 | 59.84㎡ | 9 | 138,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 145,785,714원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 145,125,000원 |
전체 거래 평균 145,785,714원과 비교해도 최저가 147,000,000원은 높습니다. 더 중요한 최근 12개월 평균 145,125,000원과 비교하면 최저가는 최근 시세의 101.3%입니다.
가장 최근에 확인된 2025년 9월 거래가는 134,000,000원입니다. 현재 최저가와의 차이는 13,000,000원으로, 현재 최저가가 더 높습니다. 최근 거래가격 추세도 -1.1%로 하락 방향입니다.
현재 자동산정상 매수인 인수액은 0원으로, 이 가정에서 실질취득금액은 최저가와 같은 147,000,000원입니다. 따라서 인수액을 더하지 않더라도 최근 실거래 대비 가격 우위가 없습니다. 추가 인수 부담이 확인되면 실질취득금액은 더 높아집니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
제시된 배당 추정은 매각대금에서 집행비용을 제외하고 우리은행 근저당에 전액 배당하는 구조입니다. 다만 근저당 변경등기와 적용 채권액의 불일치가 있으므로 아래 표는 검증 전 추정치입니다.
| 배당 항목 | 적용 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,858,000원 |
| 1. 우리은행 근저당권 | 65,637,600,000원 | 144,142,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 147,000,000원 |
우리은행 채권액은 2014년 최초 근저당 채권최고액을 적용한 추정치입니다. 2015년 변경등기에 기재된 65,160,000원과 불일치합니다. 임차인 배당, 당해세 및 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
특히 미배당액은 곧바로 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 매수인이 승계하는 채무·권리는 별도의 인수조건과 권리관계에 따라 판단해야 합니다.
⑤ 유찰 시 가격 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 검증은 그대로
현재는 유찰 없이 감정가 100%로 진행되는 신건입니다. 제시된 회차별 가격 시나리오는 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 채권자 배당 | 자동산정 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 147,000,000원 | 144,142,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 117,600,000원 | 115,153,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 94,080,000원 | 91,986,560원 | 0원 |
가격만 놓고 보면 1회 유찰 시 117,600,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가격보다 낮아집니다. 다만 이는 실제 유찰이 발생했을 때의 가정이며, 후속 회차의 진행과 매각조건은 확정된 것이 아닙니다.
또한 세 회차 모두 인수액이 0원으로 계산되어 있지만, 이는 임차권과 점유관계가 검증되었다는 의미가 아닙니다. 추가로 인수할 보증금이나 권리가 확인될 경우에는 낙찰가가 아닌 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득금액으로 시세를 다시 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영천시 망정동 영천아이존빌아파트단지 내에 위치합니다. 주변에는 대단위 아파트단지와 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 신흥 공동주택지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 감정평가상 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.
- 도로. 동측과 북측은 왕복 2차선 포장도로에 접하고, 남측과 서측은 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. 토지 특성상 도로접면은 중로각지로 분류됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 및 콘크리트지붕의 아파트입니다. 위생·급배수·승강기·소화전설비와 도시가스 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지 및 규제. 제3종일반주거지역이며, 지목은 대지입니다. 공시지가는 461,600원/㎡이고, 도로 관련 지정 및 가축사육제한구역이 확인됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않으며, 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되어 있습니다.
- 환금성. 852세대 규모의 아파트로 동일 면적대 거래 사례가 존재한다는 장점이 있습니다. 다만 확인된 실거래가격은 134,000,000원에서 153,000,000원까지 분포하고, 최근 추세는 -1.1%로 하락 방향이어서 매도 시 가격 경쟁력을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 최우선 확인. 2014년 채권최고액 65,637,600,000원과 2015년 변경 후 65,160,000원의 차이, 공동담보 해제의 범위 및 최종 피담보채권액을 등기사항전부증명서 원본으로 확인해야 합니다.
- 금지사항등기의 효력. 국민주택기금 예외, 임차인 동의 요건, 근저당 설정과 금지사항등기의 관계 및 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 이청자 임차권등기. 보증금 81,100,000원, 점유개시 2014.06.20., 주민등록 2018.10.01., 확정일자 2023.05.18., 임차권등기 2025.07.02.의 선후관계와 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 조사. 정윤석(2021.08.02. 전입)과 신소영(2021.08.30. 전입)의 실제 임차 여부, 계약상 지위, 보증금, 점유 여부 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 변경 후 근저당 채권최고액을 반영한 실제 배당순위, 임차인 배당 가능성, 당해세 및 최우선변제 여부를 검토해야 합니다.
- 가격 재검증. 현재 최저가 147,000,000원은 최근 12개월 평균 145,125,000원보다 높고 최신 거래 134,000,000원보다도 높습니다. 단순한 감정가 대비 할인율보다 실제 취득총액과 현재 거래 가능한 시세를 비교해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 거주자와 인도 협의 가능성을 확인하고, 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 금액을 조사해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류와 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “아파트 신건이라도 권리와 가격을 모두 확인해야 한다”
영천아이존빌스타 1003호는 아파트라는 용도와 단지 규모만 보면 일반적인 주거용 경매물건입니다. 하지만 이번 사건은 근저당 변경등기의 적용 금액, 금지사항등기, 임차권등기, 보증금 미상 전입자가 겹쳐 있습니다.
우리은행의 2014년 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인의 전입 및 점유 관련 일자가 그 이후라는 점은 선순위 임차인 인수위험을 낮게 보는 근거입니다. 그러나 2015년 근저당 변경 내용과 예상배당이 일치하지 않는 문제 때문에 현재의 자동산정 인수 0원을 최종 확정 결과로 받아들이기는 어렵습니다.
가격에서도 적극적인 입찰 근거가 부족합니다. 신건 최저가 147,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 145,125,000원보다 높고, 최신 거래 134,000,000원과도 차이가 있습니다. 거래 추세 역시 -1.1%의 하락 방향입니다. 전체 실거래 평균이나 감정가를 앞세워 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
종합 판단은 C등급, 입찰 보류 및 권리 재확인 우선입니다. 아파트의 기본적인 환금성과 선순위 권리 구조는 검토할 만하지만, 현재는 권리관계의 중요한 불일치가 남아 있고 신건 가격도 최근 시세보다 높습니다. 근저당과 임차관계의 원본 확인을 마친 뒤, 실제 인수금액을 포함한 취득총액이 최근 시장가격보다 충분히 낮은지 판단하는 것이 핵심입니다.
