대구지방법원 2026타경1024. 경상북도 영천시 망정동에 있는 영천아이존빌스타아파트 109동 6층 604호입니다. 실거래 비교 기준 전용면적은 59.8993㎡이고, 단지는 852세대 규모로 2014년 준공된 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사디에스종합건설이며, 우리은행이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권액은 1,694,160,000원입니다.

이 물건에서 중요한 것은 경매 신청채권액, 최초 근저당권 채권최고액, 변경된 근저당권 채권최고액을 구분하는 것입니다. 등기상 말소기준이 되는 우리은행 근저당권은 2014.05.02 설정되었고, 임차인들의 전입신고와 임차권등기는 그보다 늦습니다. 따라서 일반적인 선후순위 기준에서는 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 보이지 않습니다. 다만 금지사항등기와 2015년 근저당권 변경 내용은 별도 검토가 필요합니다.

가격도 신중하게 봐야 합니다. 최근 구간 평균 실거래가격은 145,125,000원, 최신 확인 거래가격은 134,000,000원입니다. 현재 최저매각가 146,000,000원은 두 비교가격보다 모두 높습니다. 권리상 인수액이 없다고 하더라도 신건에서 곧바로 저렴하게 매수하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 변경과 후순위 임차권이 핵심

말소기준권리는 2014.05.02 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 백진승 씨의 주택임차권과 우리은행의 임의경매개시결정은 통상적인 선후순위 기준에서 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 소멸 여부와 별개로 실제 배당순위 및 임차권 처리 결과를 확인해야 합니다.

임차인 분석 — 확인된 임차·점유 관계자 3명

현황조사와 등기부·매각물건명세서에 확인되는 임차·점유 관련 인원은 정윤석, 신소영, 백진승 총 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않으며, 백진승 씨의 보증금 82,340,000원과 다른 점유자의 미상 보증금을 임의로 합산하지 않습니다.

대항력 표시는 매수인에 대한 보증금 인수 가능성을 중심으로 한 판정입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력이 확정적으로 존재한다고 볼 수 없으며, 말소기준권리보다 늦은 전입이라는 사실도 함께 고려해야 합니다. 확정일자가 있더라도 선순위 근저당권보다 먼저 배당받는다는 의미는 아닙니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균 이상

영천아이존빌스타의 전용 59.9㎡ 안팎 실거래 7건을 비교합니다. 전체 거래 평균은 145,785,714원이지만, 오래된 거래와 상대적으로 높은 가격대의 거래가 섞여 있으므로 현재 가격 판단에서는 최근 구간 평균과 최신 거래를 우선합니다.

최근 구간 실거래 평균은 145,125,000원입니다. 현재 최저매각가 146,000,000원은 이보다 875,000원 높아 최근 평균 대비 100.6%에 해당합니다. 전체 거래 평균 대비로도 100.1%여서 가격상 할인 폭이 없습니다.

더욱 중요한 것은 최신 거래입니다. 2025.09에 확인되는 전용 59.95㎡, 17층 거래금액은 134,000,000원입니다. 이는 현재 최저가보다 12,000,000원 낮은 가격입니다. 대상 물건은 6층이며 비교 거래의 층수가 다르므로 특정 거래 하나로 적정가격을 확정할 수는 없습니다. 하지만 최근 평균과 최신 거래 모두 현재 최저가를 밑돈다는 사실은 분명합니다.

유찰 시 가격 시나리오

현재는 유찰 0회의 신건입니다. 제시된 회차별 가격 시나리오는 다음과 같습니다.

1회 유찰 시나리오의 116,800,000원과 2회 유찰 시나리오의 93,440,000원은 최근 평균 및 최신 거래보다 낮은 가격입니다. 그러나 이는 실제 유찰이 확정된 가격이 아니라 가정된 회차별 가격입니다. 또한 가격이 낮아지더라도 근저당 변경, 임차인 배당, 점유 및 인도 비용은 별도로 검토해야 하므로 단순히 할인율만으로 투자성을 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)

현재 배당 시뮬레이션은 집행비용을 제외한 매각대금을 우리은행 근저당권에 배당하는 것으로 산정합니다. 다만 앞서 확인한 2015년 채권최고액 변경등기 때문에 실제 법률상 배당액과 다를 수 있습니다.

위 표는 제시된 배당 시뮬레이션의 계산 결과입니다. 우리은행 최초 채권최고액 65,637,600,000원을 적용한 구조이며, 2015.08.13 변경등기의 채권최고액 65,160,000원과 불일치합니다. 백진승 임차권의 배당액은 별도로 산정되어 있지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 미반영되어 있으므로 확정배당표로 해석해서는 안 됩니다.

매각 회차별 배당 시뮬레이션

회차별 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 모두 0원으로 나타납니다. 따라서 현재 모형상 실질취득액은 낙찰가와 동일하게 계산됩니다. 다만 이는 임차인 미배당액의 승계가 발생하지 않는다는 가정 아래의 결과이며, 입찰 전 임대차 및 등기 원본을 통해 확인해야 합니다. 배당액 자체는 근저당 변경등기 때문에 재산정이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 영천시 망정동 영천아이존빌아파트단지 내에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 함께 형성된 신흥 공동주택지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가되어 있습니다. 동측과 북측에는 왕복 2차선 포장도로, 남측과 서측에는 폭 약 8m의 포장도로가 접합니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조의 아파트로 이용 중입니다. 위생·급배수·승강기·소화전 설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 중로2류·소로2류 등 도로와 접합니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 토지는 평지의 세로장방형이고 아파트 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 461,600원/㎡입니다.
• 단지 규모. 영천아이존빌스타는 852세대 규모이며 2014.05.01 준공되었습니다. 공동주택으로서 주거 이용 및 거래 비교가 가능한 단지입니다.
• 환금성. 확인되는 실거래는 7건이고 거래가격 범위는 134,000,000원~153,000,000원입니다. 최근 구간 평균은 전체 평균보다 낮고 가격 추세도 -1.1%입니다. 2025.09 이후 거래 확인이 필요하므로 현재 시점의 매각 가능가격을 과거 평균만으로 높게 평가해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 근저당권 변경등기 원본 확인. 을구 1번 최초 채권최고액 65,637,600,000원과 을구 1-1번 변경 채권최고액 65,160,000원 사이의 차이를 확인해야 합니다. 공동담보 해제의 대상, 최종 유효 담보한도, 배당순위가 핵심입니다.
• 금지사항등기 검토. 갑구 1-1번의 임차인 동의 및 제한물권 설정 관련 기재가 우리은행 근저당권과 이번 매각에 미치는 영향을 확인해야 합니다. 법원 기록과 등기부의 최신 상태를 대조해야 합니다.
• 백진승 임차권등기 및 배당 확인. 보증금 82,340,000원, 2023.05.25 확정일자, 2025.07.03 임차권등기·배당요구 신고를 확인하고, 최종 배당 및 임차권등기 말소 처리 방식을 점검해야 합니다.
• 정윤석·신소영 임대차관계 확인. 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 단순 전입자와 실제 임차인의 구분, 점유 범위, 계약관계, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 미상 보증금을 임의로 0원으로 처리해서는 안 됩니다.
• 점유 및 명도. 임차·점유 관련 3명이 확인되므로 실제 거주자, 점유 중인 부분, 인도 협의 대상 및 필요한 인도명령·명도 절차를 확인해야 합니다.
• 최근 시세 재검증. 현재 최저가 146,000,000원은 최근 구간 평균 145,125,000원과 최신 거래 134,000,000원보다 높습니다. 2025.09 이후 거래와 현재 매물가격을 확인하고 6층이라는 개별 조건까지 반영해야 합니다.
• 유찰 시나리오와 실제 입찰가 구분. 1회 유찰 116,800,000원, 2회 유찰 93,440,000원은 가정가격입니다. 실제 유찰 여부 및 매각조건이 확인되지 않은 상태에서 다음 회차의 가격을 확정해 판단하면 안 됩니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 당해세·최우선변제 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
• 법원 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다. 특히 예상배당표를 확정배당 결과로 사용해서는 안 됩니다.

맺으며 — “인수액 0원이어도, 신건은 싸지 않다”

영천아이존빌스타 109동 604호는 권리관계의 기본적인 선후순위만 보면 2014년 우리은행 근저당권이 기준이고, 임차인들의 전입과 임차권등기는 그 이후입니다. 따라서 제시된 배당 모형에서는 매수인 인수액이 0원이며, 선순위 임차보증금 승계가 확인되는 물건은 아닙니다.

하지만 이를 곧바로 권리가 완전히 깨끗하다는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 2015년 근저당권 변경 채권최고액 65,160,000원은 현재 예상배당에서 우리은행에 배분한 143,156,000원과 맞지 않습니다. 갑구 금지사항등기도 확인해야 하고, 백진승 씨의 임차권등기와 정윤석·신소영 씨의 임대차관계 역시 최종 검증 대상입니다.

가격에서는 더욱 보수적이어야 합니다. 신건 최저가 146,000,000원은 최근 평균의 100.6%이고, 최신 거래금액 134,000,000원보다 높습니다. 여기에 -1.1%의 하락 추세가 나타나므로 현재 신건 가격에 매수 메리트를 부여하기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급, 보수적 접근 및 입찰 전 재검증이 필요한 물건입니다. 근저당 변경과 임차인 권리관계를 확인한 뒤, 현재 시점의 거래가격을 다시 검증하는 것이 우선입니다. 신건에서는 권리상 예상 인수액이 0원이라는 이유만으로 감정가에 응찰할 근거가 부족합니다. 핵심은 낮아 보이는 인수 위험보다, 실제 권리범위의 확인과 시세를 반영한 매수가격입니다.