대구지방법원 2026타경1024. 경상북도 영천시 망정동 영천아이존빌스타아파트 106동 13층 1304호입니다. 같은 단지는 852세대 규모이며 2014년 5월 준공된 아파트입니다. 이 사건의 소유자는 주식회사디에스종합건설이고, 우리은행이 임의경매를 신청했습니다.
등기부상 말소기준권리는 2014.05.02. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 등기된 채권최고액은 65,637,600,000원으로 매각가에 비해 매우 큽니다. 다만 이 근저당은 공동담보목록과 변경등기가 연결되어 있으므로 표시된 전체 채권최고액을 이 호실만의 확정 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
말소기준권리보다 뒤에 등장한 김지유의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 따라서 임차권등기상 보증금 82,340,000원을 낙찰자가 그대로 인수하는 구조는 아닙니다. 반면 현황조사에 나타난 정윤석·신소영의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아, 법률상 인수 여부와 별개로 점유·명도 관련 사실 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1024 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 망정동 468 영천아이존빌스타아파트 제106동 제13층 제1304호 |
| 도로명주소 | 경상북도 영천시 창신1길 35 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일평형 비교 기준 전용 59.8993㎡ · 13층 1304호 |
| 건물 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사디에스종합건설 (단독소유) |
| 소유권보존 | 2014.05.02. |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 우리은행 / 1,694,160,000원 |
| 말소기준권리 | 2014.05.02. 우리은행 근저당권설정 |
| 근저당 채권최고액 | 65,637,600,000원 (공동담보 관련 등기) |
| 등기된 임차권 | 김지유 · 보증금 82,340,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17. |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 후순위 임차권
권리분석의 출발점은 2014.05.02. 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리로 작동하고, 이후 설정된 김지유의 주택임차권등기 및 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인·점유관계 — 임차권자 1명, 전입자 2명
| 성명 / 구분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정윤석 현황조사 전입자 |
2021.08.02. | 미상 |
추가 확인 대항력 가능·미상 점유관계 기재 전입일은 말소기준권리 이후. 확정일자·임대차 내용 미상 |
해당 없음 |
| 신소영 현황조사 전입자 |
2021.08.30. | 미상 |
추가 확인 대항력 가능·미상 점유관계 기재 전입일은 말소기준권리 이후. 확정일자·임대차 내용 미상 |
해당 없음 |
|
김지유 을구 2번 · 주택임차권등기 |
2021.09.16. | 82,340,000원 월 차임 76,000원 |
대항력 없음 확정일자 2023.05.19. 임차권등기 2025.06.24. 후순위 임차권 · 매각 소멸 |
해당 없음 |
대항력 판단은 말소기준권리인 2014.05.02. 근저당권과 전입일의 선후관계를 기준으로 한 예비 분석입니다. 정윤석·신소영은 기재된 전입일만으로는 선순위 대항력이 인정되기 어렵지만, 보증금·확정일자 및 실제 점유관계가 확인되지 않아 최종 판단을 보류합니다. 대항력이 확정적으로 존재한다는 의미는 아닙니다.
현재 확인되는 인물은 임차권자 김지유와 현황조사 전입자 정윤석·신소영입니다. 보증기관이 대위·승계한 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 전입자 모두가 독립된 임차인인지 여부는 확인되지 않았으므로, 미상 보증금을 임의로 합산하거나 인수액으로 확정하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건 최저가
영천아이존빌스타 동일 면적대의 확인된 실거래는 7건이며, 전체 평균은 145,785,714원입니다. 그러나 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 집계 평균 145,125,000원과 최신 확인 거래 134,000,000원을 우선하여 가격을 판단해야 합니다. 집계된 최근 거래 추세는 -1.1%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 59.95㎡ | 17층 | 134,000,000원 |
| 2025.02 | 59.9㎡ | 7층 | 145,000,000원 |
| 2024.10 | 59.84㎡ | 4층 | 148,500,000원 |
| 2024.10 | 59.9㎡ | 13층 | 153,000,000원 |
| 2024.03 | 59.9㎡ | 12층 | 152,000,000원 |
| 2023.09 | 59.84㎡ | 8층 | 150,000,000원 |
| 2023.08 | 59.84㎡ | 9층 | 138,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 145,785,714원 |
| 최근 12개월 집계 평균 | — | 4건 | 145,125,000원 |
표에 표시된 개별 거래의 마지막 확인월은 2025.09입니다. 최근 12개월 평균은 별도 집계 수치로, 개별 거래 목록과 기준 기간이 일치하는지 확인이 필요합니다. 따라서 해당 평균을 2026년 11월의 실시간 시세로 단정해서는 안 됩니다.
신건 최저가 150,000,000원은 최근 12개월 집계 평균 145,125,000원보다 4,875,000원 높습니다. 비율로는 103.4%입니다. 최신 확인 거래가인 134,000,000원과 비교하면 16,000,000원 더 높습니다.
더구나 최근 거래 추세는 -1.1% 하락으로 나타납니다. 이러한 상황에서 과거 전체 평균이나 감정가만 기준으로 신건의 가격 메리트를 주장하기는 어렵습니다. 특히 최신 확인 거래가 2025.09라는 시차가 있으므로 매각기일 전 추가 실거래 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,900,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 65,637,600,000원 | 147,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 기준 미배당 | — | 65,490,500,000원 |
집행비용 2,900,000원과 우리은행 배당 147,100,000원은 추정치입니다. 근저당 미배당액은 등기된 채권최고액을 기준으로 한 계산이며 실제 확정 채무잔액을 의미하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 추가 배당변수는 반영되지 않았습니다. 배당액은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
신건 매각대금 150,000,000원에서 추정 집행비용을 제외하면, 우리은행에 147,100,000원이 배당되는 계산입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여액은 0원입니다. 신청채권액 1,694,160,000원 또한 이 예상배당액만으로 충족되지 않습니다.
여기서 중요한 점은 채권자 미배당액과 매수인 인수액이 다르다는 것입니다. 우리은행의 근저당 채권에 미배당이 발생하더라도, 말소기준권리와 후순위 권리가 매각으로 소멸한다면 그 채무를 낙찰자가 떠안는 것은 아닙니다. 제공된 배당 시나리오에서 매수인 예상 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 150,000,000원 | 147,100,000원 | 65,490,500,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 65,520,080,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 65,543,728,000원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가는 낮아지고, 그만큼 채권자 미배당액은 증가합니다. 그러나 현재 분석상 인수되는 선순위 임차보증금이 없으므로 매수인 인수액이 미배당액만큼 늘어나는 구조는 아닙니다. 실질취득금액은 부대비용을 제외하면 각 회차 매각가와 동일하게 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영천시 망정동 영천아이존빌아파트단지 내에 위치합니다. 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 신흥 공동주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하며 교통상황은 대체로 무난합니다. 동측 및 북측으로 왕복 2차선 포장도로, 남측 및 서측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 아파트로, 위생·급배수·승강기·소화전 설비 및 도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며, 공시지가 461,600원/㎡입니다. 소로2류·중로2류 도로에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부·건축물. 공부와의 차이가 없는 것으로 조사됐으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 852세대 규모의 2014년 준공 단지입니다. 확인된 동일 면적대 거래가는 134,000,000원부터 153,000,000원까지 분포합니다. 최신 확인 거래가가 과거 일부 거래보다 낮고 가격 추세도 -1.1%이므로, 매도 시 가격과 거래 시점을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2014.05.02. 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 확인하고, 공동담보목록과 2015.08.13. 근저당권 변경등기를 함께 대조하세요.
- 금지사항등기 검토. 갑구 1-1번의 임차인 동의 관련 금지사항이 이 호실의 권리관계 및 매각 후 등기 정리에 미치는 영향을 확인하세요.
- 김지유 임차권. 보증금 82,340,000원, 전입 2021.09.16., 확정일자 2023.05.19., 임차권등기 2025.06.24.를 대조하고, 매각물건명세서상 인수조건이 없는지 확인하세요.
- 전입자 2명 조사. 정윤석·신소영의 실제 점유 여부와 보증금·확정일자·임대차계약 관계를 확인하세요. 현재 전입일은 선순위 근저당보다 늦지만, 미상 점유관계를 그대로 방치하지 마세요.
- 명도 계획. 김지유 및 두 전입자의 현 거주 여부, 점유 인도 가능성과 필요한 명도절차를 사전에 확인하세요.
- 시세 재확인. 최근 12개월 집계 평균 145,125,000원과 최신 확인 거래가 134,000,000원의 기준 시점 및 2026년 추가 거래 여부를 확인하세요. -1.1% 하락 추세를 고려해 응찰가를 산정해야 합니다.
- 입찰자금. 신건 최저가 150,000,000원의 10%는 15,000,000원입니다. 실제 입찰보증금은 매각기일 공고와 매각조건을 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분, 당해세, 최우선변제 가능성과 추가 취득·명도 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 자료를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수액 0원 ≠ 안심하고 살 가격”
이 물건의 핵심은 권리 소멸 구조와 가격 판단을 분리하는 것입니다. 2014년 우리은행 근저당권이 말소기준권리이고, 김지유의 보증금 82,340,000원이 기재된 임차권등기는 후순위로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 정윤석·신소영의 보증금 및 점유관계는 확인되지 않았고, 공동담보 변경등기와 금지사항등기도 검토해야 합니다. 따라서 단순히 인수액이 없다는 이유로 권리관계 전체를 안전하다고 단정할 수 없습니다.
가격은 더욱 분명합니다. 신건 최저가 150,000,000원은 최근 12개월 집계 평균의 103.4%이며, 최신 확인 거래가 134,000,000원보다 높습니다. 최근 가격 추세도 -1.1% 하락입니다. 거래 확인 시점의 시차까지 고려하면 신건에서 가격 메리트를 적극적으로 인정하기 어렵습니다.
결론은 권리조건부 검토, 신건 가격 보류입니다. 임차·점유관계와 등기상 제한사항을 먼저 확인하고, 최근 시세보다 낮은 실질취득가격을 확보할 수 있는지를 기준으로 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.
