대구지방법원 2026타경1024. 경북 영천시 망정동 영천아이존빌스타아파트 107동 8층 804호입니다. 실거래 비교 기준 면적은 약 59.8993㎡이며, 2014년 준공된 852세대 아파트단지에 속합니다. 현재 소유자는 주식회사디에스종합건설이고, 우리은행이 청구액 1,694,160,000원으로 임의경매를 신청했습니다.
권리분석의 출발점은 2014.05.02 설정된 우리은행 근저당권입니다. 해당 근저당권을 기준으로 보면 김보라의 임차권등기와 2026년 경매개시결정은 후순위에 해당합니다. 조사된 전입자 3명 역시 모두 말소기준일 이후 전입했습니다. 다만 등기에는 임차인의 동의 없는 제한물권 설정 등을 금지하는 금지사항등기와 근저당권 채권최고액 변경이 존재하므로, 단순히 '후순위 권리는 모두 소멸한다'는 판단만으로 입찰을 결정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1024 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 망정동 468 영천아이존빌스타아파트 107동 8층 804호 도로명: 경상북도 영천시 창신1길 35 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 실거래 비교면적 59.8993㎡ · 8층 804호 |
| 소유자 | 주식회사디에스종합건설 (2014.05.02 소유권보존) |
| 단지 규모 | 영천아이존빌스타 · 852세대 · 2014.05.01 준공 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 1,694,160,000원 |
| 말소기준권리 | 2014.05.02 우리은행 근저당권 (을구 1번) |
| 임차·점유 조사 | 3명 · 주택임차권등기 1건 · 현황조사상 전입자 2명 |
| 매수인 인수 예상 | 0원 (제시된 후순위 권리 판단 기준) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸 예상, 변경등기가 핵심
이 사건에서 가장 먼저 확인할 것은 2014년 말소기준 근저당권의 변경 내역입니다. 최초 설정 당시 채권최고액은 65,637,600,000원으로 기재됐으나, 2015.08.13 변경등기에는 채권최고액 65,160,000원 및 공동담보 해제가 표시돼 있습니다. 두 금액을 동일한 현재 채권액으로 취급해서는 안 됩니다.
변경등기: 2015.08.13 · 65,160,000원 · 공동담보 해제
경매신청 청구액: 1,694,160,000원
세 금액이 서로 다릅니다. 특히 변경등기가 현재 물건의 근저당권 한도에 미치는 효과와 공동담보 해제 범위를 등기 원본에서 확인해야 합니다. 후술하는 자동 배당계산은 최초 채권최고액을 적용한 결과이므로 그대로 확정 배당액으로 받아들여서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 조사상 3명, 대항력 인수는 0원 예상
현황조사에서 확인된 전입자 2명과 등기부·매각물건명세서에 나타난 김보라를 포함해 확인 대상은 총 3명입니다. 이 가운데 보증금과 임차권등기가 확인된 사람은 김보라 1명이며, 나머지 2명의 보증금·확정일자·구체적인 임대차관계는 추가 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고는 나타나지 않습니다.
| 이름 / 관계 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정윤석 현황조사 전입자 |
2021.08.02 | 미상 | 기준권리 후순위 | 미상 | 없음 |
| 신소영 현황조사 전입자 |
2021.08.30 | 미상 | 기준권리 후순위 | 미상 | 없음 |
| 김보라 주택임차권등기 · 건물 전부 |
2021.08.23 점유개시 2023.08.06 |
72,890,000원 | 기준권리 후순위 | 별도 확인 확정일자 2023.05.18 배당요구 표시 있음 |
없음 |
대항력 판정은 2014.05.02 말소기준권리와 확인된 전입신고일을 비교한 결과입니다. 정윤석·신소영은 임대차계약과 실제 점유 관계가 확인되지 않아, 독립적인 선순위 권원 등 추가 사정이 있는지는 별도로 조사해야 합니다.
따라서 이 사건의 임차인 판단은 ‘조사상 3명, 확인된 임차권등기 1건, 매수인 보증금 인수 예상 0원’으로 정리할 수 있습니다. 다만 이는 현재 확인된 권리순위에 따른 예상이며, 임차권등기의 후순위 소멸과 실제 명도 완료는 다른 문제입니다.
③ 시세 비교 — 신건 1.46억은 최근 거래 기준으로 싸지 않다
영천아이존빌스타는 852세대의 아파트단지입니다. 비교 가능한 약 59.9㎡ 면적대 실거래 7건이 확인되며, 최근 12개월 비교 평균은 145,125,000원(4건)입니다. 전체 거래 평균 145,785,714원에는 과거 가격이 포함돼 있으므로, 현재 가격 판단에서는 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 (최신) | 59.95㎡ | 17 | 134,000,000원 |
| 2025.02 | 59.9㎡ | 7 | 145,000,000원 |
| 2024.10 | 59.84㎡ | 4 | 148,500,000원 |
| 2024.10 | 59.9㎡ | 13 | 153,000,000원 |
| 2024.03 | 59.9㎡ | 12 | 152,000,000원 |
| 2023.09 | 59.84㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2023.08 | 59.84㎡ | 9 | 138,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 145,125,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 145,785,714원 |
핵심은 실질취득가격 146,000,000원을 어디에 비교하느냐입니다. 최저가에 낙찰되고 권리인수액이 0원이라는 가정하에서 실질취득가격은 146,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 145,125,000원의 100.6%이고, 최신 거래 134,000,000원보다 12,000,000원 높습니다.
최근 12개월 평균: 145,125,000원
최신 거래: 134,000,000원 (2025.09)
최근 평균 대비: 100.6%
최근 거래가격 추세: -1.1%
신건 최저가는 최근 평균보다 높고, 최신 거래와의 차이는 더욱 큽니다. 최근 거래 추세도 하락(-1.1%)하고 있습니다. 따라서 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
전체 실거래 평균 145,785,714원만 보면 감정가와 큰 차이가 없어 보일 수 있습니다. 그러나 과거 거래의 고가 표본을 포함하는 전체 평균보다 최근 거래가 더 중요합니다. 특히 최신 거래가격이 134,000,000원이라는 점과 하락 추세를 고려하면 신건에 감정가 그대로 입찰하는 것은 가격상 안전마진이 부족한 선택입니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
매각가 146,000,000원을 가정한 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 먼저 공제한 뒤 우리은행 근저당권에 잔액을 배당합니다. 다만 이 계산은 2014년 최초 근저당 채권최고액 65,637,600,000원을 적용하고 있어 2015년 변경등기의 채권최고액 65,160,000원과 일치하지 않습니다. 따라서 아래 표는 조건부 계산 결과이며 실제 법원 배당 결과를 의미하지 않습니다.
| 배당 항목 | 계산상 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,844,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 65,637,600,000원 | 143,156,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 146,000,000원 |
집행비용 2,844,000원은 추정치입니다. 자동 계산상 우리은행 미배당액은 65,494,444,000원이지만, 변경등기 금액을 반영하지 않은 산식의 결과이므로 확정 미배당채권으로 볼 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 확인사항은 남는다
현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 아래는 감정가 대비 80%, 64%의 유찰 시나리오입니다. 실제 유찰이 확정된 것은 아니며, 향후 매각조건과 입찰 일정은 법원 공고를 확인해야 합니다.
| 회차 가정 | 최저매각가 | 우리은행 계산상 배당 | 매수인 인수 예상 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 146,000,000원 | 143,156,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 116,800,000원 | 114,364,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 93,440,000원 | 91,358,080원 | 0원 |
1회 유찰 가정 최저가는 116,800,000원, 2회 유찰 가정은 93,440,000원입니다. 두 금액은 현재 확인된 최근 평균 및 최신 거래보다 낮지만, 최저매각가가 실제 낙찰가가 되는 것은 아닙니다. 경쟁 입찰과 시장가격 변화, 취득부대비용 및 명도비용을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 영천시 망정동의 영천아이존빌아파트단지 내에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 신흥 공동주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고, 감정평가상 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.
- 도로. 단지 동측·북측은 왕복 2차선 포장도로, 남측·서측은 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전 설비 및 도시가스 개별난방이 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며, 중로·소로에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지는 평지의 아파트 건부지로 이용 중이고, 공시지가는 461,600원/㎡입니다.
- 공부상 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 852세대의 단지이나 확인된 유사면적 실거래는 7건이며, 최신 거래가격은 134,000,000원입니다. 거래 추세가 -1.1%로 하락하는 가운데, 현재 감정가 수준에서의 재매각 가능성은 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 원본. 2014년 채권최고액 65,637,600,000원과 2015년 변경 채권최고액 65,160,000원의 관계, 공동담보 해제 내용 및 현재 유효한 피담보채권 범위를 반드시 확인하세요.
- 금지사항등기. 갑구 1-1번의 임차인 동의 관련 금지사항이 현재 어떤 효력을 갖는지, 경매 매각으로 말소 가능한지, 추가적인 승낙·말소 절차가 필요한지 확인하세요.
- 김보라 임차권등기. 보증금 72,890,000원, 임대차계약일 2023.05.12, 확정일자 2023.05.18, 점유개시 2023.08.06, 임차권등기일 2025.07.07을 원본과 대조하고 배당요구 및 말소 가능 여부를 확인하세요.
- 정윤석·신소영 점유 확인. 현황조사상 전입자 2명의 실제 거주 여부, 임대차계약 존재 여부, 보증금 및 확정일자, 인도 대상 여부를 확인하세요.
- 배당표 재검증. 최초 채권최고액을 기준으로 작성된 배당 산식은 변경등기와 일치하지 않습니다. 신청채권액 1,694,160,000원과 실제 배당권리의 관계를 확인해야 합니다.
- 최근 거래 재조사. 최신 확인 거래는 2025.09의 134,000,000원입니다. 매각기일 2026.11.17에 맞춰 동일 면적대의 추가 거래 여부와 현재 매도호가를 확인하세요.
- 입찰가 상한. 신건 실질취득 예상 146,000,000원은 최근 12개월 평균 145,125,000원보다 높습니다. 취득세·등기비용·명도비용 등을 더한 총취득비용을 기준으로 상한을 정하세요.
- 관리비 및 인도. 아파트 관리비 체납 중 승계 문제가 발생할 수 있는 공용부분 비용, 실제 점유상태 및 인도 절차를 확인하세요.
- 법원 원본 서류. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·매각조건을 최종 대조한 후 응찰 여부를 판단하세요.
맺으며 — “인수 0원 예상”과 “가격 메리트”는 별개
영천아이존빌스타 107동 804호는 말소기준 근저당권이 2014년에 설정돼 있고, 확인된 임차·점유 관계의 전입이 모두 그 이후라는 점에서 후순위 임차보증금 인수 부담은 낮은 유형입니다. 김보라의 임차권등기 보증금 72,890,000원도 현재 권리순위상 매수인 인수 대상으로 예상되지 않습니다.
그러나 근저당 변경등기와 금지사항등기는 반드시 해소해야 할 확인사항입니다. 최초 근저당 채권최고액 65,637,600,000원과 변경등기 65,160,000원 사이의 차이는 배당분석 신뢰성에 직접 영향을 줍니다. 이 불일치를 확인하지 않은 상태에서 배당표나 권리 안전성을 확정적으로 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
가격도 마찬가지입니다. 현재 최저가이자 실질취득 예상액인 146,000,000원은 최근 12개월 평균 145,125,000원보다 높고, 최신 거래 134,000,000원과도 차이가 있습니다. 최근 거래 추세 역시 -1.1% 하락입니다. 따라서 신건 최저가가 시세보다 싸다는 판단은 성립하지 않습니다.
결론은 권리 확인 선행, 신건 가격은 보수적 접근입니다. 현재로서는 매수인 권리인수액 0원 예상이라는 장점보다 근저당 변경·금지사항등기 검증과 최근 시세 이상의 입찰가격이 더 중요한 의사결정 요인입니다. 유찰이 발생하면 가격을 다시 비교할 수 있지만, 그 전에 등기 원본과 실제 임차·점유관계부터 확인하는 것이 우선입니다.
