대구지방법원 2026타경1024. 경상북도 영천시 망정동 영천아이존빌스타아파트 103동 3층 303호입니다. 전용면적은 59.8993㎡로, 2014년 준공된 852세대 아파트단지에 속합니다. 현재 소유자는 주식회사디에스종합건설이며, 2014년 우리은행 근저당이 설정된 뒤 2026년 우리은행 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 143,000,000원으로 한 차례도 유찰되지 않은 신건입니다.
이 물건은 단순히 근저당이 매각으로 소멸한다는 사실만 확인해서는 충분하지 않습니다. 등기부에는 임차인 동의 없는 제한물권 설정 등을 금지하는 사항이 있고, 우정수 명의의 임차권등기와 현황조사상 전입자 두 명도 확인됩니다. 게다가 근저당 채권최고액의 변경 이력이 배당 시뮬레이션에 반영됐는지가 불분명합니다. 권리의 순서, 배당의 실제 규모, 점유 관계를 분리해서 판단해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1024 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 망정동 468 영천아이존빌스타아파트 103동 3층 303호 |
| 도로명주소 | 경상북도 영천시 창신1길 35 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.8993㎡ · 3층 |
| 단지규모 / 준공 | 852세대 · 2014.05.01 준공 |
| 소유자 | 주식회사디에스종합건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 우리은행 / 1,694,160,000원 |
| 말소기준권리 | 2014.05.02 우리은행 근저당권 (을구 1번) |
| 근저당 최초 채권최고액 | 65,637,600,000원 (공동담보) |
| 근저당 변경등기 | 2015.08.13 · 채권최고액 65,160,000원 · 공동담보 해제 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기 확인일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 변경등기가 핵심
말소기준권리는 2014.05.02 설정된 우리은행 근저당권입니다. 우정수의 임차권등기와 2026년 임의경매개시결정은 이보다 나중에 등기됐습니다. 등기 순서상 근저당 및 그 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 근저당 자체의 변경 내용과 임차인 대항력의 성립·유지 여부는 별도로 확인해야 합니다.
임차인·점유 관계 — 전입자 2명과 임차권자 1명
이름이 확인된 점유·임차 관계인은 정윤석, 신소영, 우정수 총 3명입니다. 우정수 임차권의 2025.10.20 변경등기는 별도 임차인이 아니라 기존 임차권에 대한 경정입니다. 따라서 우정수의 보증금 81,100,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다. 정윤석과 신소영은 현황조사상 전입 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 실제 임대차 관계와 배당 자격을 추가 조사해야 합니다.
| 성명 / 근거 | 전입·임차 관계 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정윤석 현황조사 |
전입 2021.08.02 확정일자 미상 |
미상 | 선순위 없음 2014년 근저당 이후 전입 |
확인 필요 | 없음 |
| 신소영 현황조사 |
전입 2021.08.30 확정일자 미상 |
미상 | 선순위 없음 2014년 근저당 이후 전입 |
확인 필요 | 없음 |
| 우정수 을구 2번 임차권등기 |
점유 2019.06.21 주민등록 2019.06.24 확정 2023.05.05 임차권등기 2025.06.18 |
81,100,000원 | 선순위 없음 등기상 주민등록일 기준 |
후순위·배당 확인 | 없음 |
우정수의 임차권등기에는 임대차계약일자 2019.06.07이 기재돼 있으며, 2025.10.20 경정등기에는 임대차계약일자 2023.05.02가 기재돼 있습니다. 계약 갱신·경정 경위를 포함한 원본 대조가 필요합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균과 최신 거래의 온도 차이
영천아이존빌스타 동일 면적대의 확인된 실거래는 7건입니다. 전체 거래 평균은 145,785,714원, 집계상 최근 12개월 평균은 145,125,000원(4건)입니다. 신건 최저가 143,000,000원은 최근 평균의 98.5%로 평균보다 약간 낮습니다.
그러나 가장 최근 확인 거래는 2025.09, 134,000,000원이고, 가격 추세 지표도 -1.1%입니다. 과거 고가 거래가 섞인 평균만 기준으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 확인된 거래 중 2026년 거래는 없어 현시점 가격 판단에 시차가 있다는 점도 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 59.95㎡ | 17 | 134,000,000원 |
| 2025.02 | 59.9㎡ | 7 | 145,000,000원 |
| 2024.10 | 59.84㎡ | 4 | 148,500,000원 |
| 2024.10 | 59.9㎡ | 13 | 153,000,000원 |
| 2024.03 | 59.9㎡ | 12 | 152,000,000원 |
| 2023.09 | 59.84㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2023.08 | 59.84㎡ | 9 | 138,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 145,785,714원 |
| 최근 12개월 집계 평균 | — | 4건 | 145,125,000원 |
현재 신건 최저가는 최근 평균보다 2,125,000원 낮지만, 최신 거래가보다는 9,000,000원 높습니다. 최근 평균과 비교한 소폭 할인만으로는 입찰 비용이나 처분 시 가격 변동 위험을 충분히 흡수한다고 보기 어렵습니다. 더구나 비교 물건은 층이 다르므로 해당 3층 호수의 실제 가격은 층·향·상태를 반영해 별도로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
아래는 최초 근저당 채권최고액을 기준으로 산정된 잠정 배당 시뮬레이션입니다. 2015년 근저당 변경액의 적용 여부, 실제 채권 잔액, 임차인 배당 자격 및 우선채권을 확정한 배당표가 아니므로 주의해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,802,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 65,637,600,000원 | 140,198,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 143,000,000원 |
최초 채권최고액 기준 기계적 계산에서는 우리은행 미배당액이 65,497,402,000원이고 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 그러나 2015년 변경등기의 65,160,000원이 실제 적용될 경우 채권자별 배당 가능액 및 임차인 배당 결과는 크게 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 미반영된 잠정 결과입니다.
회차별 낙찰가·배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 143,000,000원 | 140,198,000원 | 65,497,402,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 114,400,000원 | 111,998,400원 | 65,525,601,600원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 91,520,000원 | 89,472,640원 | 65,548,127,360원 | 0원 |
유찰 시나리오는 향후 실제 유찰을 예고하는 것이 아니라 최저매각가 변동을 가정한 계산입니다. 각 회차의 미배당 추정액은 최초 근저당 채권최고액을 적용한 결과이며, 2015년 변경등기 및 실제 배당 순위가 반영되면 달라집니다. 인수액 0원도 확인된 권리 순서를 전제로 한 잠정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 영천시 망정동 소재 영천아이존빌아파트단지 내에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지와 각종 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 신흥 공동주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 교통상황은 대체로 무난합니다. 동측과 북측에는 왕복 2차선 포장도로, 남측과 서측에는 폭 약 8m 포장도로가 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트이며 위생·급배수·승강기·소화전 설비와 도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이고 중로2류 및 소로2류 도로와 접합니다. 공시지가는 461,600원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 단지. 852세대, 2014년 준공 아파트입니다. 동일 면적대 실거래 7건이 확인되지만 거래 시점이 넓게 분포해 최근의 실제 환금성을 단정하기 어렵습니다.
- 가격 흐름. 확인된 실거래 범위는 134,000,000원부터 153,000,000원까지입니다. 집계상 거래가 추세가 -1.1%로 하락 방향이므로 처분 시 예상가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 원본 확인. 2014년 채권최고액 65,637,600,000원과 2015년 변경액 65,160,000원, 공동담보 해제 내용을 대조하고 해당 호수에 적용되는 실제 담보채권 범위를 확인해야 합니다.
- 금지사항등기의 효력 확인. 임차인 동의 없는 제한물권 설정 금지 기재와 국민주택기금 관련 예외가 이 사건 근저당 및 매각에 어떤 영향을 미치는지 확인해야 합니다.
- 우정수 임차권등기 확인. 보증금 81,100,000원, 주민등록일 2019.06.24, 확정일자 2023.05.05, 임차권등기 및 경정 내역을 대조해야 합니다. 계약일자 경정 경위도 확인 대상입니다.
- 전입자 관계 확인. 정윤석·신소영의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 배당표 재검토. 최초 근저당 채권최고액 기준 시뮬레이션에 의존하지 말고, 실제 채권 잔액·당해세·최우선변제 및 임차권자 배당 가능성을 반영해야 합니다.
- 가격 상한 검토. 최저가 143,000,000원은 최근 평균 145,125,000원에 가깝고 최신 거래 134,000,000원보다는 높습니다. 하락 추세를 고려하면 단순 평균 대비 소폭 할인만으로 입찰을 결정하기 어렵습니다.
- 실거래 시점 확인. 가장 최근 확인된 거래가 2025.09이므로 입찰 전 현시점의 동일 단지·동일 면적 거래와 매물 수준을 재확인해야 합니다.
- 관리비·명도 확인. 체납 공용관리비와 실제 점유자, 임차권자의 퇴거 여부 및 인도·명도에 필요한 절차와 비용을 확인해야 합니다.
- 법원 서류 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 감정평가서의 최신 내용을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 권리의 실제 효력과 최신 가격이 먼저”
영천아이존빌스타 103동 303호는 2014년 우리은행 근저당이 말소기준이라는 점에서는 권리의 출발선이 명확합니다. 확인된 전입자와 우정수 임차권도 그 뒤에 위치해, 현재 산식상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 최초 근저당 채권최고액 65,637,600,000원과 2015년 변경액 65,160,000원 사이의 차이는 배당을 다시 검토해야 할 중요한 이유입니다. 여기에 임차권등기·금지사항등기·보증금 미상 전입자까지 얽혀 있으므로, 확인되지 않은 사항을 단순히 권리상 안전하다고 처리해서는 안 됩니다.
가격 역시 신중해야 합니다. 최저가 143,000,000원은 집계상 최근 평균 145,125,000원에 근접하지만, 최신 거래 134,000,000원보다 높습니다. 거래가 추세도 -1.1%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 거래 평균보다 낮다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
종합 판단은 C등급, 입찰 보류 후 정밀 확인이 적절합니다. 매수인 인수액이 0원이라는 잠정 판단보다 중요한 것은 변경 근저당의 효력, 임차인 점유·배당 관계, 그리고 현재의 실제 거래가격을 확정하는 일입니다. 권리 검증과 가격 재평가가 끝난 뒤에야 입찰가를 결정할 수 있는 물건입니다.
