대구지방법원 2026타경1024. 경상북도 영천시 망정동 영천아이존빌스타아파트 103동 502호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 59.8993㎡, 감정가와 최저매각가 모두 146,000,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건이며 매각기일은 2026년 11월 17일입니다.
소유자는 주식회사디에스종합건설입니다. 2014년 5월 2일 우리은행 근저당권이 설정됐고, 해당 근저당권을 기초로 2026년 1월 20일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 신청채권자의 청구액은 1,694,160,000원입니다.
문제는 세 가지입니다. 첫째, 최초 근저당권 채권최고액 65,637,600,000원과 2015년 변경등기의 65,160,000원이 크게 다릅니다. 둘째, 임차·전입 관련 인원이 3명 확인되지만 일부 보증금과 점유관계가 불명확합니다. 셋째, 현재 최저가는 최근 시세보다 낮지 않습니다. 따라서 등기상 후순위 권리의 소멸 가능성과 실제 입찰 안전성은 구분해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1024 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 망정동 468 영천아이존빌스타아파트 103동 5층 502호 |
| 도로명주소 | 경상북도 영천시 창신1길 35 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.8993㎡ · 5층 |
| 단지 규모 | 852세대 · 2014.05.01 준공 |
| 소유자 | 주식회사디에스종합건설 (단독소유) |
| 감정가 | 146,000,000원 |
| 최저매각가 | 146,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 우리은행 |
| 청구금액 | 1,694,160,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 말소기준권리 | 2014.05.02 우리은행 근저당권 |
| 등기 확인일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 변경등기 확인이 필수
말소기준권리는 2014년 5월 2일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 강선영의 주택임차권과 임의경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
2015.08.13 변경등기: 채권최고액 65,160,000원 · 공동담보 해제
두 금액의 차이가 매우 큽니다. 예상배당은 최초 채권최고액 65,637,600,000원을 기준으로 계산되어 있으므로, 2015년 변경등기의 적용 범위와 현재 유효한 피담보채권액을 확인하기 전에는 예상배당 결과를 확정적으로 해석할 수 없습니다.
이 등기의 현재 효력과 매각에 따른 처리 관계는 별도로 확인해야 합니다. 후순위 근저당·임차권의 소멸 판단만으로 금지사항등기까지 모두 해결된다고 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 후순위 전입이지만 점유관계 확인 필요
현황조사상 정윤석·신소영의 전입이 확인되고, 등기부에는 강선영의 임차권등기가 존재합니다. 임차·전입 관련 인원은 총 3명이며, 실제 임대차관계와 중복 여부는 확인이 필요합니다. 보증기관의 보증금 승계신고로 분류된 인원은 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정윤석 | 2021.08.02 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 승계신고 아님 |
| 신소영 | 2021.08.30 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 승계신고 아님 |
| 강선영 | 2018.06.26 | 81,100,000원 | 말소기준 대비 후순위 | 확정일자 2023.05.26 승계신고 아님 |
다만 보증금·확정일자·실제 점유개시 및 임대차관계가 확인되지 않았으므로 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로 관리하고 추가 조사를 거쳐야 합니다. 실제 점유자와 계약관계가 불명확한 상태에서 명도 위험까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
전입신고일: 2018.06.26
점유개시일: 2023.06.26
확정일자: 2023.05.26
임차권등기일: 2025.06.27
임차보증금: 81,100,000원
전입신고와 확정일자 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 해당 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되며, 예상배당에서 보증금을 받지 못하더라도 이를 곧바로 매수인 인수액으로 계산하지 않습니다.
다만 배당요구 및 임차권등기 이후의 실제 점유 상태, 인도 관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.
매수인 인수 추정액은 0원입니다. 이는 제시된 말소기준권리 및 전입·등기 순위에 따른 산정치이며, 미상 임대차관계와 금지사항등기 등 추가 확인 사항이 모두 해소됐다는 의미는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격
영천아이존빌스타는 852세대 규모의 아파트단지입니다. 동일 면적대 실거래 7건의 전체 평균은 145,785,714원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 집계 평균 145,125,000원과 최신 확인 거래인 134,000,000원을 우선 반영해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 실거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 59.95㎡ | 17층 | 134,000,000원 |
| 2025.02 | 59.9㎡ | 7층 | 145,000,000원 |
| 2024.10 | 59.84㎡ | 4층 | 148,500,000원 |
| 2024.10 | 59.9㎡ | 13층 | 153,000,000원 |
| 2024.03 | 59.9㎡ | 12층 | 152,000,000원 |
| 2023.09 | 59.84㎡ | 8층 | 150,000,000원 |
| 2023.08 | 59.84㎡ | 9층 | 138,000,000원 |
| 전체 평균 | 동일 면적대 | 7건 | 145,785,714원 |
| 최근 12개월 집계 평균 | 동일 면적대 | 4건 | 145,125,000원 |
최근 12개월 평균: 145,125,000원
최신 확인 거래: 134,000,000원
최근 평균 대비 최저가: 100.6%
전체 평균 대비 최저가: 100.1%
최근 거래가격 추세: -1.1%
최저가가 최근 평균을 초과하며, 최신 확인 거래금액과 비교하면 가격 차이는 더욱 큽니다. 가격 추세도 -1.1%로 하락 방향이므로, 과거 거래를 포함한 전체 평균만으로 가격 메리트를 주장하기 어렵습니다.
특히 실거래 목록에서 가장 최근 확인되는 거래는 2025년 9월입니다. 2026년 11월 입찰을 판단하려면 이후 거래를 추가 확인해야 합니다. 현재 확인 가능한 거래를 기준으로는 신건 가격에 할인 매력이 있다고 평가할 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,844,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 우리은행 | 65,637,600,000원 | 143,156,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최초 근저당권 채권최고액을 채권액으로 적용한 조건부 배당 추정입니다. 2015년 채권최고액 변경등기(65,160,000원)와 공동담보 해제를 반영해 채권액을 재확인할 필요가 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
그러나 2015년 근저당권 변경등기에 기재된 채권최고액이 65,160,000원이므로 실제 배당순위와 배당한도는 달라질 수 있습니다. 최초 설정금액을 그대로 최종 채권액으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 필수
| 매각 회차 | 매각가 가정 | 채권자 예상배당 | 미배당 채권 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 146,000,000원 | 143,156,000원 | 65,494,444,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 116,800,000원 | 114,364,800원 | 65,523,235,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 93,440,000원 | 91,358,080원 | 65,546,241,920원 | 0원 |
유찰 시나리오는 제시된 매각가와 배당 가정을 적용한 비교입니다. 미배당 채권은 최초 근저당권 채권최고액 기준이며, 실제 피담보채권액을 확정한 결과가 아닙니다. 각 회차의 인수 추정 0원도 현재 확인된 권리 순위에 따른 값입니다.
현재 확인된 말소기준권리와 임차권 순위를 전제로 하면 매수인 인수 추정액은 각 시나리오에서 0원입니다. 따라서 가격 하락 자체는 매수인 취득 부담을 낮추는 요인이 될 수 있습니다.
또한 유찰로 최저가가 낮아지더라도 근저당권 변경등기, 금지사항등기, 임차·점유관계 확인 문제는 그대로 남습니다. 권리 확인이 끝난 뒤 가격 조건을 판단하는 것이 적절합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영천시 망정동 영천아이존빌아파트단지 내에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 신흥 공동주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하며 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다. 동측과 북측은 왕복 2차선 포장도로, 남측과 서측은 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 아파트로 위생·급배수·승강기·소화전 설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 평지의 아파트 건부지입니다. 토지면적은 35,688.3㎡이고 공시지가는 461,600원/㎡입니다.
- 규제. 도로 관련 도시계획시설에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 852세대 규모로 동일 면적대 실거래가 확인되지만, 거래가격은 134,000,000원부터 153,000,000원까지 차이가 있습니다. 최근 가격 추세가 -1.1%이며 최신 확인 거래가가 낮아 매수가격에 따른 환금성 차이를 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당권 변경등기 원본 확인. 2014년 최초 채권최고액 65,637,600,000원과 2015년 변경 채권최고액 65,160,000원의 관계를 확인하세요. 공동담보 해제와 해당 호실의 최종 담보 범위를 함께 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 처리 확인. 갑구 1-1번의 임차인 동의 관련 금지사항등기가 현재 어떤 효력을 갖는지, 매각으로 어떻게 처리되는지 확인하세요.
- 강선영의 임차권 확인. 보증금 81,100,000원, 확정일자 2023.05.26, 임차권등기일 2025.06.27을 기준으로 실제 배당순위와 임차권 소멸·인도 관계를 확인하세요.
- 정윤석·신소영의 점유 및 임대차 확인. 현황조사상 전입자 두 사람의 보증금·확정일자·실제 점유 여부와 임대차계약 관계를 확인하세요. 동일 주택의 다른 전입자 및 임차권자와 어떤 관계인지도 중요합니다.
- 배당표 재검증. 최초 채권최고액을 기준으로 계산된 거액의 미배당 수치를 확정적인 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 변경등기와 채권계산서 등을 기준으로 재확인하세요.
- 최근 실거래 확인. 최신 확인 거래가 2025.09의 134,000,000원이므로 매각기일 이전에 추가 거래 사례와 현재 매물 호가를 확인하세요.
- 입찰가격 점검. 신건 최저가 146,000,000원은 최근 12개월 집계 평균의 100.6%입니다. 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 관리비 및 명도 확인. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 실제 점유자의 인도 협의 및 명도 비용을 사전에 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “후순위 소멸과 입찰 안전성은 별개다”
이 물건의 기본적인 말소기준은 명확합니다. 2014년 우리은행 근저당권이 선순위이고, 2025년 강선영의 임차권등기와 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다. 현재 자료상 매수인 인수 추정액도 0원입니다.
하지만 여기서 곧바로 안전한 물건이라고 결론을 내리기는 어렵습니다. 근저당권 채권최고액 변경 내용과 배당 추정 사이에 큰 차이가 있고, 금지사항등기와 미상 임대차관계도 확인해야 하기 때문입니다. 강선영 외에 정윤석과 신소영의 전입이 확인되는 점 역시 실제 점유와 명도관계를 점검할 이유입니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 146,000,000원은 최근 12개월 집계 평균 145,125,000원보다 높고, 최신 확인 실거래 134,000,000원과도 차이가 있습니다. 거래가격 추세 역시 -1.1%로 하락 방향입니다.
결론은 ‘권리 확인 전 보류, 가격도 신중’입니다. 후순위 권리의 소멸 가능성은 긍정적이지만, 현재 신건 가격에 투자 매력을 부여하기는 어렵습니다. 근저당 변경등기와 임차관계를 검증한 뒤, 최신 시세에 근거해 입찰 여부와 상한가를 결정하는 것이 합리적입니다.
