수원지방법원 2024타경4856. 평택고덕아이파크 101동 13층 1322호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사베스트원이며 등기 접수일 2022.04.07, 거래가액은 214,218,000원으로 기재돼 있습니다. 현재 말소기준권리는 2023.12.26 설정된 인천저축은행 근저당권 채권최고액 300,000,000원입니다.
문제는 그보다 앞선 권리입니다. 삼성전자주식회사의 전세권이 2022.09.19 접수됐고 전세금은 190,000,000원, 존속기간은 2024.09.05까지로 기재돼 있습니다. 이 전세권은 데이터상 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 분류됩니다. 따라서 최저가 110,740,000원만 보고 감정가의 49%라는 할인율을 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4856 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 101동 13층1322호 (장당동, 평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) 이용중 |
| 소유자 | 주식회사베스트원 · 등기 접수 2022.04.07 · 거래가액 214,218,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 110,740,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2023.12.26 인천저축은행 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 선순위 전세권 | 삼성전자주식회사 · 전세금 190,000,000원 · 2022.09.19 접수 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 인천저축은행 / 369,413,166원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 1.9억 전세권
2022.04.07 설정됐던 하나은행 근저당권 215,088,834원과 2023.07.07 설정된 인천저축은행 근저당권 960,000,000원은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2023.12.26 인천저축은행 근저당권입니다. 이후 국세·평택시 압류, 최현숙·서울보증보험 가압류, 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 16명, 보증금은 전원 미상
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며 실제 임차인 16명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자는 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력을 확정할 수 없습니다. 말소기준일 전 전입자 15명은 대항력 가능·미상으로, 임수현은 말소기준일 이후 전입이라 대항력 없음으로 봅니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김유빈 | 2022.06.09 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김수호 | 2022.04.21 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 안상범 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 안현승 | 2023.03.28 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 유진수 | 2022.04.27 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김태성 | 2022.05.30 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 권도희 | 2022.04.12 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 임수현 | 2024.07.22 | 미상 | 미상 | 2024.12.04 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정서원 | 2023.05.22 | 미상 | 미상 | 2025.01.23 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 유인우 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 유재희 | 2023.07.31 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 홍승우 | 2022.04.07 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 권소연 | 2022.12.09 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김준경 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 이효림 | 2022.09.21 | 미상 | 미상 | 2024.11.15 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김준영 | 2022.06.09 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
② 실질취득 — 49% 최저가가 곧 취득가가 아니다
현재 최저매각가는 110,740,000원으로 감정가 226,000,000원의 49%입니다. 하지만 선순위 전세권의 미배당을 더하면 현 회차 실질부담은 192,350,360원으로 올라갑니다. 이는 감정가의 약 85.1% 수준입니다. 따라서 이 사건은 최저가가 내려갈수록 싸지는 구조로 단순 해석하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 전세권 미배당 | 매각가+미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 110,740,000원 | 108,389,640원 | 81,610,360원 | 192,350,360원 |
| 3회 유찰 시 | 77,518,000원 | 75,722,676원 | 114,277,324원 | 191,795,324원 |
| 4회 유찰 시 | 54,262,600원 | 52,885,873원 | 137,114,127원 | 191,376,727원 |
회차가 내려가면서 낙찰가는 110,740,000원 → 77,518,000원 → 54,262,600원으로 감소하지만, 전세권 미배당은 81,610,360원 → 114,277,324원 → 137,114,127원으로 늘어납니다. 결국 선순위 전세권만 반영한 실질부담은 계속 약 1.9억원대에 머뭅니다. 여기에 국세·지방세가 당해세로 우선 차감되면 전세권 배당액이 더 줄어 인수액이 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,350,360원 |
| 2. 전세권 · 삼성전자주식회사 | 190,000,000원 | 108,389,640원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사인천저축은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 최현숙 | 51,467,432원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 202,148,433원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 26,950,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 120,450,470원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 총 채권 미배당은 27,705,676,695원입니다. 이 금액 전부가 매수인 인수액은 아닙니다. 말소기준 이후의 근저당·압류·가압류 등은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 직접 중요한 부분은 선순위 전세권 미배당과 보증금이 미상인 선순위 가능 임차인입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 우선 차감돼 배당구조가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 근린시설이며 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 아파트로 전제해 가격·환금성을 평가하면 안 됩니다.
- 입지. 평택지제역 북측 근거리에 위치하고, 주위는 상업·업무용 부동산과 공장 등이 혼재한 국도변 상업지대입니다. 동측에는 평택송탄일반산업단지, 서측에는 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 전철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 북측·남측 약 15m 내외, 서측 약 10m 내외, 동측 약 35m 내외 국도1호선 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구), 철도보호지구·가축사육제한구역 등이 포함되며 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 건물. 지하6층·지상27층 건물의 13층 1322호이며, 위생·급배수·개별난방·도시가스·소화전·화재탐지·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 미배당 확인. 삼성전자주식회사 전세권 190,000,000원 중 현재 배당추정 108,389,640원, 미배당 81,610,360원의 인수관계를 최종 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차인 16명 개별 확인. 보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 특히 말소기준일 전 전입자 15명의 점유관계와 보증금, 배당요구 여부를 개별 확인해야 합니다.
- 전세권과 임차인의 관계 확인. 삼성전자주식회사 전세권과 16명 점유자의 보증금·점유관계가 서로 어떻게 연결되는지 확인하기 전에는 중복 또는 별도 인수액을 임의로 계산하면 안 됩니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 전세권 배당액이 줄고, 그만큼 전세권 미배당·인수위험이 커질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.07 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 용도 착오 금지. 사건 용도는 근린시설이고 감정상 업무시설(오피스텔) 이용입니다. 아파트 시세나 아파트 환금성을 그대로 적용하지 마세요.
- 유찰률만 보지 않기. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 선순위 전세권과 임차인 인수위험을 더 먼저 계산해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “1.9억 선순위”가 먼저다
이 물건은 감정가 226,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 110,740,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 삼성전자주식회사의 선순위 전세권 190,000,000원이 있고, 현재 회차 배당추정상 81,610,360원이 미배당으로 남습니다. 그래서 현 회차 실질부담은 이미 최소 192,350,360원입니다.
더 큰 변수는 임차인입니다. 실제 임차인 16명 중 15명이 말소기준일보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 전부 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 싸 보이는 물건”이 아니라 “선순위 인수액을 끝까지 확인해야 하는 물건”입니다. 선순위 전세권, 미상 임차보증금, 국세·지방세 우선배당 가능성, 2회 유찰, 업무시설(오피스텔) 이용이 겹치므로 권리확인 전 공격적인 가격평가는 적절하지 않습니다.
