수원지방법원 2024타경4856. 평택고덕아이파크 101동 13층 1323호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 227,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 111,230,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 절반 가격처럼 보이지만, 등기상 핵심은 가격보다 앞선 권리입니다.
말소기준권리는 2023.12.26. 설정된 주식회사인천저축은행 근저당권 300,000,000원입니다. 그런데 이보다 앞선 2022.09.19. 삼성전자주식회사 전세권은 전세금이 190,000,000원이고, 등기 분석상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시됩니다. 동시에 현황조사에는 16명의 점유자가 확인되고, 그중 다수는 말소기준권리보다 먼저 전입했습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이들에 대해서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4856 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 101동 13층1323호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사베스트원 · 거래가액 214,814,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 111,230,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 369,413,166원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.26. 주식회사인천저축은행 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 선순위 권리 | 2022.09.19. 삼성전자주식회사 전세권 · 전세금 190,000,000원 · 등기상 매수인 인수 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심
2022.04.07. 하나은행 근저당 216,279,701원은 이미 말소됐고, 2023.07.07. 인천저축은행 근저당 960,000,000원도 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.12.26. 설정된 인천저축은행 근저당 300,000,000원입니다. 그 이후 국세·국민건강보험공단·평택시 압류, 최현숙 및 서울보증보험 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유관계 — 실제 점유자 16명, 다수는 대항력 가능·미상
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 아래 16명은 모두 실제 점유자로 집계됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람에게는 대항력을 확정할 수 없습니다. 말소기준보다 전입이 빠른 경우는 대항력 가능·미상으로, 말소기준 이후 전입자는 대항력 없음으로 구분해야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김유빈 | 2022.06.09 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수호 | 2022.04.21 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안상범 | 2022.04.11 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안현승 | 2023.03.28 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유진수 | 2022.04.27 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태성 | 2022.05.30 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권도희 | 2022.04.12 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임수현 | 2024.07.22 | 없음 | 미상 | 2024.12.04 | 해당 없음 |
| 정서원 | 2023.05.22 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 2025.01.23 | 해당 없음 |
| 유인우 | 2022.04.25 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유재희 | 2023.07.31 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍승우 | 2022.04.07 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권소연 | 2022.12.09 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김준경 | 2022.04.25 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이효림 | 2022.09.21 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 2024.11.15 | 해당 없음 |
| 김준영 | 2022.06.09 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 111,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,357,220원 |
| 2. 전세권 · 삼성전자주식회사 | 190,000,000원 | 108,872,780원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사인천저축은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 최현숙 | 51,467,432원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 202,148,433원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 26,950,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 120,450,470원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,357,220원을 제외한 108,872,780원이 삼성전자주식회사 전세권에 배당되고, 이후 근저당권·가압류에는 배당이 없습니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 등기 분석상 삼성전자 전세권은 매수인 인수로 표시되어 있으므로, 배당표와 별개로 매수인 부담 여부를 매각물건명세서 원문에서 반드시 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 사건 용도 표시는 근린시설입니다.
- 입지. 평택지제역 북측 근거리에 위치하며, 주위는 상업·업무용 부동산과 공장 등이 혼재한 국도변 상업지대입니다. 동측에는 평택송탄일반산업단지, 서측에는 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 전철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 북측·남측 약 15미터 내외, 서측 약 10미터 내외, 동측 약 35미터 내외 국도1호선 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구), 상업용 토지이며 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 규제. 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 삼성전자 전세권 원문 확인. 전세금 190,000,000원, 등기상 선순위 인수 표시가 있으므로 매각물건명세서에서 소멸·인수 조건을 최우선 확인해야 합니다.
- 16명 점유관계 확인. 특히 말소기준일 이전 전입자들의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 개별 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일만 빠르고 보증금·확정일자가 미상이므로 이들을 확정적인 대항력 임차인으로 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있습니다.
- 유찰가 착시 경계. 현재 최저가 111,230,000원은 감정가의 49%지만 선순위 인수 가능성과 미상 보증금이 해소되지 않은 상태에서는 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.
- 용도·환금성 확인. 사건상 근린시설이고 실제 이용은 업무시설(오피스텔)이므로 아파트와 같은 환금성을 전제로 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 관계와 세금 채권을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가보다 먼저 볼 것은 인수권리”
이 사건은 감정가 227,000,000원에서 111,230,000원까지 내려와 외형상 할인폭이 큽니다. 그러나 선순위 삼성전자 전세권 190,000,000원이 등기상 매수인 인수로 표시되고, 실제 점유자 16명 중 대부분의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 특히 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자들은 대항력 가능·미상 상태이므로 추가 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 2회 유찰이라는 숫자만으로 싸다고 판단할 사건이 아니라, 선순위 전세권과 점유자별 임대차관계가 완전히 해소될 때까지 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
