수원지방법원 2024타경4856. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 12층 1213호로, 등기상 소유자는 권수경입니다. 말소기준권리는 2022.03.21. 설정된 을구 1번 서울축산업협동조합 근저당권(채권최고액 127,000,000원)입니다. 이후 중소기업은행 가압류, 국·평택시 압류, 인천저축은행의 임의경매개시결정, 서울보증보험 가압류 및 후순위 근저당 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리관계만 단순한 물건으로 보기 어렵습니다. 현황조사에서 여러 명의 전입 관련 인원이 확인되었고, 그 가운데 일부는 권리신고까지 했습니다. 보증금·확정일자가 미상인 상태이므로 대항력을 단정할 수는 없지만, 보증금 미상 및 매각물건명세서 보완 여부는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4856 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 12층1213호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 등기상 현황 | 집합건물 · 평택시 장당동 154 · 평택고덕아이파크 제102동 |
| 소유자 | 권수경 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 80,360,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 369,413,166원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 공부와의 차이 | 없습니다. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2021년 소유권보존 신탁등기는 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 2022.03.21. 권수경 명의 소유권이전과 동시에 서울축산업협동조합 근저당권이 설정되었고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·압류· 경매개시결정·후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 후순위 근저당 중 을구 2번 피티골드제삼차의 2,400,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소되었고, 을구 5번 앤드제일차의 70,000,000원 근저당도 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
② 임차·점유 조사 — 보증금 미상, 대항력 없음으로 확인된 전입들
현황조사에서 확인된 인원은 총 16명입니다. 모두 대항력 없음으로 표시되어 있으며, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 보증금이 실제 존재하는지와 매각물건명세서의 최종 기재를 확인한 뒤 입찰해야 합니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 권리신고 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김유빈 | 2022.06.09 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김수호 | 2022.04.21 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 안상범 | 2022.04.11 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 안현승 | 2023.03.28 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 유진수 | 2022.04.27 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김태성 | 2022.05.30 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 권도희 | 2022.04.12 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 임수현 | 2024.07.22 | 없음 | 미상 | 2024.12.04 | 미상 |
| 정서원 | 2023.05.22 | 없음 | 미상 | 2025.01.23 | 미상 |
| 유인우 | 2022.04.25 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 유재희 | 2023.07.31 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 홍승우 | 2022.04.07 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 권소연 | 2022.12.09 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김준경 | 2022.04.25 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이효림 | 2022.09.21 | 없음 | 미상 | 2024.11.15 | 미상 |
| 김준영 | 2022.06.09 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,846,480원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서울축산업협동조합 | 127,000,000원 | 78,513,520원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사인천저축은행 | 960,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 중소기업은행 | 228,843,437원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 26,950,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 채권 총 청구액은 28,265,843,437원, 배당액은 78,513,520원, 미배당액은 28,187,329,917원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 평택지제역 북측 근거리에 소재하며, 주위는 상업 및 업무용 부동산, 공장 등으로 이루어진 국도변 상업지대입니다. 동측으로 평택송탄일반산업단지, 서측으로 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 원활하며 인근에 전철역 및 버스정류장이 소재해 대중교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 대상 토지는 업무시설 및 판매시설 부지로 이용 중입니다.
- 토지이용. 준주거지역이며 철도보호지구, 가축사육제한구역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당하고, 중로2류·중로3류 도로와 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 아닙니다. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리구조 건물로 위생·급배수·개별난방·도시가스·소화전·화재탐지·승강기 설비 등이 갖추어진 것으로 평가되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격. 감정가 164,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가 80,360,000원(감정가 49%)입니다. 단순 최저가 메리트만 볼 것이 아니라 실제 임대·점유상태와 수익 가능성을 함께 검토하세요.
- 배당. 현재 회차에서 집행비용 1,846,480원을 제외한 78,513,520원이 선순위 근저당에 배당되고 후순위 권리는 미배당입니다. 채권 총액과 미배당 규모가 매우 크므로 배당표 구조를 확인해야 합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 4건이 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 교부청구·배당 여부를 별도로 확인하세요.
- 점유. 현황조사상 16명의 전입 관련 인원이 있고 일부는 권리신고까지 했습니다. 대항력은 없음으로 표시되어도 보증금이 미상이므로 명도·점유 현실을 현장과 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 용도. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용과 임대관례를 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 대조해 보증금, 당해세, 점유자 및 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 확인할 것이 많다”
이 물건은 2회 유찰로 현재 최저가 80,360,000원까지 내려왔고, 감정가 대비 49% 수준입니다. 말소기준권리 이후 권리들은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 국세·지방세 압류 4건과 보증금 미상의 전입 관련 인원 16명이 존재해, 단순히 “49%니까 싸다”로 결론내리기엔 확인사항이 많습니다. 특히 당해세 해당 여부와 매각물건명세서의 임차·점유 최종 정리가 중요합니다. 가격은 매력적으로 낮아졌지만, 배당·세금·점유 확인이 낙찰 전제조건인 물건입니다.
