수원지방법원 2024타경4856. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 101동 22층 2215호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 말소기준권리는 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권 127,000,000원이며, 현황조사에 나타난 16명의 전입일은 모두 이 날짜보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 전입일 기준으로 이들의 대항력은 없습니다.
그러나 권리분석이 여기서 끝나는 것은 아닙니다. 16명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 임수현·정서원·이효림은 각각 배당요구를 한 기록이 있습니다. 또 갑구에는 민간임대주택등기가 남아 있으며 국세·지방세 압류가 3건 존재합니다. 현재 계산상 금전 인수액은 0원이지만, 점유관계·배당관계의 확인 난도는 낮지 않은 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4856 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 101동 22층2215호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 · 지하6층, 지상27층 건물 |
| 소유자 | 권수경 · 2018.11.17 매매를 원인으로 2022.03.21 소유권이전 등기 · 거래가 165,497,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 81,340,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 인천저축은행 / 369,413,166원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 점유관계는 16명
말소기준은 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 인천저축은행 근저당, 중소기업은행 가압류, 세금 압류, 경매개시결정, 서울보증보험 가압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 현 배당 계산에서도 매수인이 별도로 떠안는 금전은 0원으로 잡혀 있습니다.
임차인·점유관계 — 실제 임차인 16명
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 현황조사상 확인되는 실제 임차인·점유자는 16명이며, 전입일은 모두 말소기준일 2022.03.21 이후입니다. 따라서 전입일 기준 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 미상이므로 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
| 이름 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김유빈 | 2022.06.09 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김수호 | 2022.04.21 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 안상범 | 2022.04.11 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 안현승 | 2023.03.28 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 유진수 | 2022.04.27 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김태성 | 2022.05.30 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 권도희 | 2022.04.12 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 임수현 | 2024.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.12.04 |
| 정서원 | 2023.05.22 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.01.23 |
| 유인우 | 2022.04.25 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 유재희 | 2023.07.31 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 홍승우 | 2022.04.07 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 권소연 | 2022.12.09 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김준경 | 2022.04.25 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이효림 | 2022.09.21 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.11.15 |
| 김준영 | 2022.06.09 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
② 가격 해석 — 49% 할인보다 ‘시세 확인 불가’가 먼저
현재 최저매각가는 81,340,000원으로 감정가 166,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰되어 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔습니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아, 이 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 81,340,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 56,938,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 39,856,600원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,864,120원 |
| 2. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 127,000,000원 | 79,475,880원 |
| 3. 근저당 · 주식회사인천저축은행 | 960,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 228,843,437원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 26,950,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 28,265,843,437원, 총 배당액은 79,475,880원, 미배당은 28,186,367,557원입니다. 신청채권자 주식회사 인천저축은행의 예상배당도 0원입니다. 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 현 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 해당 호실은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 입지. 평택지제역 북측 근거리에 위치하고, 주변은 상업·업무용 부동산과 공장 등으로 이루어진 국도변 상업지대입니다. 동측에는 평택송탄일반산업단지, 서측에는 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 전철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편으로 평가되었습니다.
- 도로. 북측·남측 약 15미터 내외, 서측 약 10미터 내외, 동측 약 35미터 내외 국도1호선 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·장당지구 지구단위계획구역이며 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 중로각지입니다. 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 규제. 철도보호지구·가축사육제한구역이 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2023.6.21.-2026.6.20.으로 기재되어 있습니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 다시 확인. 현재 최저가 81,340,000원은 감정가의 49%지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 시장가격 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다.
- 16명 점유관계 확인. 모두 전입일 기준 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유 호실·사용관계와 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 배당요구 3명 확인. 임수현은 2024.12.04, 정서원은 2025.01.23, 이효림은 2024.11.15 배당요구 기록이 있습니다. 확정일자와 보증금은 미상이므로 우선변제 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 평택세무서장·기흥세무서장·평택시 관련 압류가 존재하며, 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 이후 등기 정리 여부를 원문서와 대조해야 합니다.
- 신청채권자 미배당 구조. 현재 회차에서는 선순위 서울축산업협동조합에도 전액 배당되지 않고, 신청채권자 주식회사 인천저축은행의 예상배당은 0원입니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 권리·점유 확인이 먼저
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준일보다 앞선 전입자가 없고, 현 계산상 매수인이 인수하는 금전은 0원입니다. 그러나 실제 임차인·점유자가 16명에 달하고, 보증금과 확정일자는 모두 미상입니다. 세금 압류 3건과 민간임대주택등기도 확인 대상입니다.
가격 역시 감정가 166,000,000원에서 최저가 81,340,000원으로 내려왔다는 사실만으로는 충분하지 않습니다. 최근 실거래 시세 비교가 없어 현재 실질취득액 81,340,000원이 시장보다 싼지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 금전 인수는 0원이지만 점유·배당 확인 난도가 높고, 가격 메리트도 시세 확인 전에는 보류해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
