81,340,000원
수원지방법원 2024타경4856. 평택고덕아이파크 101동 23층 2316호입니다. 사건의 말소기준권리는 2022.03.21. 설정된 서울축산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 127,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사인천저축은행 근저당, 중소기업은행 가압류, 국세·지방세 압류, 경매개시결정, 서울보증보험 가압류는 등기자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 권리 순서만 보고 끝낼 유형은 아닙니다. 현황조사에 이름이 확인된 사람이 16명이고, 모두 전입일이 말소기준일인 2022.03.21. 이후이므로 자료상 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 대부분이고, 세금 압류도 세 건이 있어 실제 배당과 점유 정리는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4856 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 101동 23층2316호 (장당동, 평택고덕아이파크) |
| 용도 | 근린시설 · 감정 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 권수경 · 단독소유 |
| 소유권이전 | 2022.03.21. · 거래가액 165,497,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 81,340,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 369,413,166원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.03.21.
말소기준권리보다 뒤에 설정된 주식회사인천저축은행 근저당권(채권최고액 960,000,000원), 중소기업은행 가압류(228,843,437원), 국세·지방세 압류, 서울보증보험 가압류(26,950,000,000원)는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 앞서 설정됐던 피티골드제삼차주식회사 근저당과 앤드제일차주식회사 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 현황 — 실제 조사 인원 16명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 조사상 인원은 16명입니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2022.03.21. 이후여서 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍승우 | 2022.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안상범 | 2022.04.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권도희 | 2022.04.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수호 | 2022.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유인우 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준경 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유진수 | 2022.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태성 | 2022.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유빈 | 2022.06.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준영 | 2022.06.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이효림 | 2022.09.21 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2024.11.15 | 없음 |
| 권소연 | 2022.12.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안현승 | 2023.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정서원 | 2023.05.22 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.01.23 | 없음 |
| 유재희 | 2023.07.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임수현 | 2024.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2024.12.04 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 시세 판단은 보류
감정가는 166,000,000원, 현재 최저매각가는 81,340,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 번 유찰된 가격만 보면 낙폭이 크지만, 동일 조건의 실거래 비교가격은 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,864,120원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 127,000,000원 | 79,475,880원 |
| 2. 근저당 · 주식회사인천저축은행 | 960,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 228,843,437원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 26,950,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 28,265,843,437원 중 예상 배당액은 79,475,880원이며, 미배당액은 28,186,367,557원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 | 81,340,000원 | 49% | 28,186,367,557원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 56,938,000원 | 34% | 28,210,330,321원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 39,856,600원 | 24% | 28,227,104,256원 | 0원 |
가격이 더 내려가더라도 배당되지 못하는 채권액이 커질 뿐, 현재 계산상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 핵심은 후순위 채권의 미배당 자체보다 점유 정리·세금 우선순위·민간임대주택등기·실제 시세를 입찰 전에 확정하는 데 있습니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 평택지제역 북측 근거리로, 상업·업무용 부동산과 공장이 혼재한 국도변 상업지대입니다. 동측에는 평택송탄일반산업단지, 서측에는 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 전철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측·남측 약 15m 내외, 서측 약 10m 내외, 동측 약 35m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 철도보호지구·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 16명 점유관계 확인. 각 전입자의 실제 점유호실·점유원인·현재 거주 여부를 현장과 최신 현황조사로 대조합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없더라도 배당 및 명도 협상에 영향을 줄 수 있으므로 미상인 임대차 조건을 확인합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 3건의 당해세 여부와 교부청구액을 확인합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21. 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인합니다.
- 시세 직접 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·동일 용도의 최근 거래와 임대수익을 확인합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정상 업무시설(오피스텔) 이용상태를 함께 확인해 실제 사용·임대 가능 범위를 점검합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것
이 물건은 감정가 166,000,000원에서 두 번 유찰돼 81,340,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석에서 중요한 것은 할인율 자체가 아닙니다. 말소기준 이후 등기권리는 대부분 소멸하고 예상 인수액도 0원이지만, 현황조사상 16명의 전입자, 미상인 보증금·확정일자, 국세·지방세 압류 3건, 민간임대주택등기가 남아 있습니다. 게다가 실거래 비교값이 없어 현재 81,340,000원이 시세보다 낮은지도 판단할 수 없습니다. 결론은 권리 순서는 비교적 명확하지만, 점유와 세금·가격 확인이 끝나기 전에는 공격적으로 평가하기 어려운 물건입니다.
