수원지방법원 2024타경4856. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 101동 24층 2406호입니다. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 권수경이며 2022.03.21. 거래가액 165,497,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 접수번호 10994로 민간임대주택등기가 기재된 뒤, 접수번호 11550으로 서울축산업협동조합의 127,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 이후 설정된 주식회사인천저축은행 근저당권, 중소기업은행 가압류, 국 압류, 서울보증보험 주식회사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 별도로 피티골드제삼차주식회사 근저당권과 앤드제일차주식회사 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 현재 예상배당표에서는 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4856 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 101동 24층2406호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 권수경 · 2022.03.21. 소유권이전 · 거래가액 165,497,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 81,340,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 369,413,166원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 말소기준권리 | 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 127,000,000원 |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원, 선행 민간임대주택등기는 확인 대상
후순위 권리는 단순합니다. 2023.07.07. 주식회사인천저축은행 근저당권 960,000,000원, 2024.08.28. 중소기업은행 가압류 228,843,437원, 2024.09.03. 평택세무서 압류, 2025.01.09. 기흥세무서 압류, 2026.01.29. 서울보증보험 주식회사 가압류 26,950,000,000원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 16명 모두 전입일은 말소기준 이후
현황조사 등에 나타난 점유자는 16명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2022.03.21. 이후여서 현재 자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 전원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하기 어렵습니다. 임수현·정서원·이효림은 배당요구 사실이 확인됩니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김유빈 | 2022.06.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수호 | 2022.04.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안상범 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안현승 | 2023.03.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유진수 | 2022.04.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태성 | 2022.05.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권도희 | 2022.04.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임수현 | 2024.07.22 | 미상 | 2024.12.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정서원 | 2023.05.22 | 미상 | 2025.01.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유인우 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유재희 | 2023.07.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍승우 | 2022.04.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권소연 | 2022.12.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준경 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이효림 | 2022.09.21 | 미상 | 2024.11.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준영 | 2022.06.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49%여도 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 166,000,000원, 현재 최저매각가는 81,340,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 56,938,000원, 4회 유찰 시 39,856,600원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 소유권이전 등기에 기재된 거래가액 165,497,000원은 현재 시장가격을 대신하는 자료로 보기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단하면 안 됩니다. 업무시설(오피스텔) 이용 물건은 실제 거래가격·임대수익·공실 여부까지 확인한 뒤 응찰가격을 정하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,864,120원 |
| 2. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 127,000,000원 | 79,475,880원 |
| 3. 근저당 · 주식회사인천저축은행 | 960,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 228,843,437원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 26,950,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액은 28,265,843,437원, 예상 채권자 배당액은 79,475,880원, 미배당액은 28,186,367,557원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택지제역 북측 근거리이며, 주위는 상업·업무용 부동산과 공장 등으로 이루어진 국도변 상업지대입니다. 동측에는 평택송탄일반산업단지, 서측에는 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 전철역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 토지는 업무시설 및 판매시설 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북측·남측 약 15미터 내외, 서측 약 10미터 내외, 동측 약 35미터 내외 국도1호선 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구·가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2023.6.21.-2026.6.20.입니다.
- 공시지가. 4,416,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조로 위생·급배수·개별난방·도시가스·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원본 확인. 2022.03.21. 민간임대주택등기가 말소기준 근저당보다 앞선 접수번호로 기재돼 있습니다. 매각 후 효력과 실제 임대관계를 등기부·매각물건명세서에서 반드시 대조해야 합니다.
- 16명 점유관계 확인. 모두 전입일은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 각 호실·점유부분과 실제 임대차계약을 확인해야 합니다.
- 배당요구자 확인. 임수현은 2024.12.04., 이효림은 2024.11.15., 정서원은 2025.01.23. 배당요구가 확인됩니다.
- 가격은 실거래로 검증. 현재 최저가가 감정가 49%라고 해서 곧바로 시세 대비 저가라고 볼 수 없습니다. 최근 오피스텔 실거래·임대료·공실을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용·건축물대장·전입 가능 여부 등을 원본에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 선행 등기
이 물건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 166,000,000원이 2회 유찰돼 최저가가 81,340,000원, 감정가의 49%까지 내려왔기 때문입니다. 예상배당상 매수인 금액 인수도 0원입니다.
하지만 결론은 단순한 ‘저가 매수’가 아닙니다. 현황조사상 전입·점유자가 16명이고 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며, 2022.03.21. 민간임대주택등기가 말소기준 근저당보다 앞선 접수번호로 존재합니다. 여기에 최근 실거래 시세가 없어 현재 최저가의 시장 대비 위치도 검증되지 않았습니다. 금액 인수는 0원이지만, 점유·민간임대주택등기·실거래 검증이 선행돼야 하는 C등급 확인형 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
