수원지방법원 2024타경4856. 평택시 경기대로 945 평택고덕아이파크 101동 26층 2609호입니다. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가의 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 권수경이고, 2022.03.21 소유권이전 거래가액은 165,497,000원입니다. 같은 날 서울축산업협동조합이 채권최고액 127,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다.

그 뒤 주식회사인천저축은행 근저당, 중소기업은행·서울보증보험 가압류, 국세·지방세 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 등기 데이터상 말소기준권리 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 다만 2022.03.21 기재된 민간임대주택등기는 일반적인 후순위 담보권과 성격이 다르므로, 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 입찰 전에 별도로 확인하는 편이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸 구조, 민간임대주택등기는 별도 확인

② 임차인·점유 조사 — 실제 조사자 16명, 모두 말소기준 이후 전입

보증기관 대위·승계 신고자는 없고, 실제 임차인·점유자로 집계된 사람은 16명입니다. 이들의 전입일은 모두 2022.03.21 말소기준 근저당권보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 모두 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이라 배당관계와 실제 명도 범위는 별도로 대조해야 합니다.

③ 가격 해석 — 감정가 49%만 보고 ‘싸다’고 말하면 안 된다

현재 최저가는 81,340,000원으로 감정가 166,000,000원의 49%이고 2회 유찰된 상태입니다. 그러나 감정가는 곧바로 현재 시세를 뜻하지 않습니다. 이 사건에서는 비교 가능한 실거래 숫자가 제시되지 않았으므로, 최저가 81,340,000원을 두고 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”라고 결론낼 근거가 없습니다.

따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 단순한 감정가 할인율이 아니라, 실제 오피스텔·근린시설 거래가격과 임대수익, 현재 점유관계를 대조한 뒤 정해야 합니다. 제공된 수치 안에서 확정적으로 말할 수 있는 것은 최저가 81,340,000원, 매수인 인수 0원, 실질취득 81,340,000원까지입니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 1,864,120원을 제외한 79,475,880원이 서울축산업협동조합에 배당되는 계산입니다. 주식회사인천저축은행·중소기업은행·서울보증보험 주식회사는 배당액 0원이며, 전체 미배당액은 28,186,367,557원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
• 입지. 평택지제역 북측 근거리로, 주변은 상업·업무용 부동산과 공장 등으로 구성된 국도변 상업지대입니다. 동측에는 평택송탄일반산업단지, 서측에는 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.
• 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 전철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 도로. 북측·남측 약 15미터 내외, 서측 약 10미터 내외, 동측 약 35미터 내외 국도1호선 도로에 접합니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다. 토지는 상업용으로 이용되고 평지·가로장방·중로각지 조건입니다.
• 규제. 철도보호지구·가축사육제한구역 등이 기재돼 있고, 토지거래계약허가구역은 지정기간 2023.06.21.~2026.06.20.로 기재돼 있습니다.
• 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격을 감정가 할인율로만 판단하지 말 것. 최저가 81,340,000원은 감정가의 49%지만 비교 가능한 실거래 수치가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
• 16명 점유관계 확인. 대항력은 모두 없지만 보증금·확정일자와 점유 부분이 미상이므로 현장 점유자, 임대차계약, 인도 대상자를 다시 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 효력과 경매 매각 후 처리 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있고, 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
• 신청채권자 배당 구조 확인. 신청채권자 주식회사 인천저축은행의 청구액은 369,413,166원이지만 현재 회차 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원입니다.
• 용도와 실제 이용상태 대조. 사건 분류 근린시설과 감정상 업무시설(오피스텔) 이용을 건축물대장·현장 상태와 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 = 바로 입찰”은 아니다

권리 순서만 보면 매수인에게 넘어오는 담보권이나 대항력 임차보증금은 현재 계산상 없습니다. 말소기준 근저당 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 소멸 구조이고, 16명의 전입일도 모두 말소기준일 이후입니다. 그래서 실질취득액은 현재 최저가와 같은 81,340,000원으로 계산할 수 있습니다.

다만 이 사건을 단순한 ‘반값 오피스텔’로 해석해서는 안 됩니다. 보증금·확정일자가 미상인 점유자가 16명이고, 민간임대주택등기와 세금 압류 3건이 있으며, 2회 유찰 상태입니다. 더욱이 실거래 비교 숫자가 없으므로 81,340,000원이 시장가격보다 낮은지조차 이 자료만으로는 확정할 수 없습니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 가격·점유·등기 특이사항 확인이 끝나야 비로소 입찰가를 정할 수 있는 사건입니다.