🏷️ 49% 🛡️ 인수 0원 👥 16명 🔁 2회 유찰
수원지방법원 2024타경4856. 평택고덕아이파크 102동 10층 1015호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태에는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 감정가는 184,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 90,160,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 등기부의 말소기준권리는 2022.03.21. 설정된 서울축산업협동조합 근저당 148,000,000원입니다.
후순위의 주식회사인천저축은행 근저당 960,000,000원, 중소기업은행 가압류 228,843,437원, 서울보증보험 주식회사 가압류 26,950,000,000원 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 3건 존재하며 당해세에 해당할 경우 배당에서 선순위 차감될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4856 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 10층1015호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 권수경 · 단독소유 |
| 소유권 이전 | 2022.03.21. · 거래가액 180,818,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 90,160,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구액 | 369,413,166원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 등기부 발급 | 2026.07.18 · 수원지방법원 송탄등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.03.21. 근저당
② 점유·임차관계 — 16명, 모두 말소기준 이후 전입
현황조사 등에서 확인되는 사람은 모두 16명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 보증금 합산 문제는 없습니다. 각 전입일은 말소기준권리인 2022.03.21.보다 뒤여서 현재 정리상 대항력 없음으로 표시됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 대부분 확인되지 않았으므로 우선변제 여부와 실제 점유 형태는 원문 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 홍승우 | 2022.04.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안상범 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권도희 | 2022.04.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김수호 | 2022.04.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유인우 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김준경 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유진수 | 2022.04.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김태성 | 2022.05.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김유빈 | 2022.06.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김준영 | 2022.06.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이효림 | 2022.09.21 | 2024.11.15 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권소연 | 2022.12.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안현승 | 2023.03.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정서원 | 2023.05.22 | 2025.01.23 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유재희 | 2023.07.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임수현 | 2024.07.22 | 2024.12.04 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 — 감정가 49%, 하지만 시세 비교는 불가
감정가 184,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 90,160,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 63,111,999원(감정가 34%), 4회 유찰 시 44,178,399원(감정가 24%)입니다.
다만 동일·유사 호실의 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 시세보다 싸다”라고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율과 실제 시장가 대비 할인율은 구분해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,022,880원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 148,000,000원 | 88,137,120원 |
| 2. 근저당 · 주식회사인천저축은행 | 960,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 228,843,437원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 26,950,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 28,286,843,437원 중 예상배당은 88,137,120원, 미배당은 28,198,706,317원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있고, 당해세·임차인 최우선변제는 위 배당표에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 평택지제역 북측 근거리에 위치하며, 주변은 상업·업무용 부동산과 공장 등으로 이루어진 국도변 상업지대입니다.
- 산업입지. 동측으로 평택송탄일반산업단지, 서측으로 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 전철역 및 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 위생·급배수·개별난방·도시가스·소화전·화재탐지·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북측·남측 약 15미터 내외, 서측 약 10미터 내외, 동측 약 35미터 내외 국도1호선 도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구 등 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 16,362㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 공시지가 4,416,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 16명 점유관계 재확인. 전입은 모두 말소기준권리 이후지만 보증금·확정일자·점유 부분이 대부분 미상입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기가 매각 후 어떤 형태로 처리되는지 매각물건명세서와 원등기로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국 및 평택시 압류가 존재합니다. 당해세 여부에 따라 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 시세 직접 조사. 감정가 49%라는 숫자만으로 저가매수라고 단정할 수 없습니다. 업무시설(오피스텔) 및 근린시설 성격에 맞는 실제 거래사례 확인이 필요합니다.
- 신청채권자 배당. 현재 시나리오상 신청채권자 청구액 369,413,166원에 대한 예상배당은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 점유와 용도 확인
이 사건의 숫자만 보면 감정가 184,000,000원에서 현재 90,160,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 말소기준권리 이후 주요 근저당·가압류는 매각으로 소멸하고, 배당계산상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 현황조사상 16명이 확인되고, 대부분 보증금·확정일자·점유 범위가 미상입니다. 또 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 확인되며 민간임대주택등기도 존재합니다. 최근 실거래 시세가 없어 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 권리의 금전 인수는 0원이나, 점유관계·민간임대주택등기·실제 시세를 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
