수원지방법원 2024타경4856. 이 사건은 평택고덕아이파크 102동 18층 1815호로, 등기상 소유자는 권수경입니다. 사건의 기준권리는 2022년 3월 21일 설정된 을구 1번 서울축산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 127,000,000원입니다. 이후 중소기업은행 가압류, 국의 압류, 인천저축은행 경매개시결정, 서울보증보험 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가격은 감정가 164,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가가 80,360,000원입니다. 다만 실거래 데이터가 제공되지 않았으므로, 이 금액이 실제 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 반대로 권리 측면에서도 보증금이 확인되지 않은 점유·전입자가 다수 있어, 등기만 보고 단순한 무인수 물건으로 접근해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 대부분 소멸

2021년 11월 25일의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태이고, 2022년 3월 21일 소유권이전으로 권수경이 소유자로 등재되었습니다. 같은 날 설정된 서울축산업협동조합 근저당권이 이번 사건의 말소기준권리입니다. 이후 등재된 권리들은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 임차·점유 관계 — 대항력 없음으로 정리되지만 보증금 확인은 필수

현황조사상 총 17명이 확인됩니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준권리인 2022.03.21 이후로 기재되어 있어 현재 자료상 대항력 없음으로 판단됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 대부분 미상이고, 일부는 문건접수까지 확인되어 있으므로 매각물건명세서의 최신 기재를 반드시 대조해야 합니다.

전입신고는 모두 말소기준권리 이후로 기재되어 있고, 모든 임차 관련 보증금은 미상입니다. 실제 배당 및 인수 여부는 최신 매각물건명세서와 확정일자 등을 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)

예상배당표상 채권자 총 청구액은 28,265,843,437원, 예상 총배당은 78,513,520원, 미배당은 28,187,329,917원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당표에서 변동될 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 회수액도 함께 감소

현재 회차는 감정가의 49%이고, 3회 유찰 시 34%, 4회 유찰 시 24%입니다. 그러나 가격 하락과 함께 선순위 근저당의 회수액도 줄어들어 미배당액은 커집니다. 따라서 “더 싸질 것”만 보는 접근보다 실제 이용 가능성·임차관계·세금·매각 후 환금성을 함께 보아야 합니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모

• 입지. 경기도 평택시 지제동 소재 평택지제역 북측 근거리에 위치하며, 주위는 상업 및 업무용 부동산·공장 등으로 이루어진 국도변 상업지대로 기재되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 전철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
• 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용중이며, 토지는 업무시설 및 판매시설 부지로 이용 중입니다.
• 도로. 북측·남측 노폭 약 15미터 내외, 서측 약 10미터 내외, 동측 약 35미터 내외의 국도1호선과 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 실거래 가격자료가 없어 실제 시장가격과 최저매각가의 간격은 이 자료만으로 판단하지 않는 것이 안전합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 17명 확인. 전입일은 모두 기준권리 이후라 대항력 없음으로 정리되지만, 보증금·확정일자는 대부분 미상입니다. 최신 매각물건명세서를 반드시 확인하세요.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21 민간임대주택 등록 사항이 등기부에 남아 있으므로 매각 후 법률관계에 대한 별도 확인이 필요합니다.
• 실거래 공백. 실거래 자료가 없기 때문에 최저가 80,360,000원만으로 시세 대비 저렴하다고 평가하지 마세요.
• 신청채권과 기준권리 구분. 신청채권자는 주식회사 인천저축은행이고 청구액은 369,413,166원이지만, 말소기준권리는 서울축산업협동조합의 2022.03.21 근저당권입니다.
• 명도. 현황조사상 다수 전입·점유자가 있어 실제 점유관계와 인도절차를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “반값 최저가”보다 확인해야 할 것이 많다

이 물건은 두 차례 유찰로 최저매각가가 80,360,000원까지 내려왔고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리의 핵심인 2022년 3월 21일 근저당 이후의 권리들은 매각으로 소멸하는 구조도 비교적 명확합니다.

그러나 이 사건의 핵심은 단순한 가격이 아닙니다. 현황조사상 17명의 전입·점유자가 있고 보증금이 미상이며, 세금 압류 3건까지 존재합니다. 민간임대주택등기도 남아 있습니다. 따라서 현재 최저가 80,360,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 저가 매수 메리트를 확정할 수는 없습니다.

실거래 데이터가 없는 만큼 지금 단계의 결론은 “가격은 크게 내려왔지만 시세 메리트는 확인 전, 권리는 소멸 구조지만 임차·세금·임대주택 등록 확인이 선행”입니다. 매각기일은 2026.09.15이므로, 입찰 전 최신 매각물건명세서와 세금·점유 관계를 최우선으로 점검하는 것이 안전합니다.