수원지방법원 2024타경4856. 등기상 소유자는 권수경이고, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 말소기준권리는 2022.03.21 접수된 서울축산업협동조합 근저당권 127,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 인천저축은행 근저당, 중소기업은행·서울보증보험의 가압류, 국의 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
최저매각가는 감정가의 49%인 81,340,000원까지 내려왔지만, 가격 판단에는 한 가지 큰 공백이 있습니다. 동일 물건 또는 인근 비교대상의 실거래 자료가 확인되지 않아 최근 시세 대비 얼마나 싼지 계산할 근거가 없습니다. 따라서 2회 유찰과 49%라는 숫자는 입찰 관심도를 높이는 요소일 수는 있어도, 그 자체가 가격 메리트를 증명하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4856 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 24층2411호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 권수경 · 단독소유 · 거래가액 165,497,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 81,340,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 369,413,166원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 말소기준권리 | 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 127,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 2023.07.07 인천저축은행 근저당권 960,000,000원, 2024.08.28 중소기업은행 가압류 228,843,437원, 2024.09.03 및 2025.01.09 국의 압류, 2026.01.29 서울보증보험 주식회사 가압류 26,950,000,000원 등은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 점유자 16명 — 전입은 모두 말소기준 이후
현황조사에서 확인된 실제 점유자는 16명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 모두 실제 점유자로 집계합니다. 각 전입일은 말소기준일인 2022.03.21보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계와 실제 명도 상황은 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김유빈 | 2022.06.09 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수호 | 2022.04.21 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안상범 | 2022.04.11 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안현승 | 2023.03.28 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유진수 | 2022.04.27 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태성 | 2022.05.30 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권도희 | 2022.04.12 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임수현 | 2024.07.22 | 2024.12.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정서원 | 2023.05.22 | 2025.01.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유인우 | 2022.04.25 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유재희 | 2023.07.31 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍승우 | 2022.04.07 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권소연 | 2022.12.09 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김준경 | 2022.04.25 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이효림 | 2022.09.21 | 2024.11.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김준영 | 2022.06.09 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,864,120원 |
| 을구 1번 근저당권 · 서울축산업협동조합 | 127,000,000원 | 79,475,880원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사인천저축은행 | 960,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 중소기업은행 | 228,843,437원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 26,950,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 28,265,843,437원 중 채권자 예상배당은 79,475,880원, 미배당은 28,186,367,557원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 81,340,000원 | 79,475,880원 | 28,186,367,557원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 56,938,000원 | 55,513,116원 | 28,210,330,321원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 39,856,600원 | 38,739,181원 | 28,227,104,256원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택지제역 북측 근거리에 위치하며, 주위는 상업·업무용 부동산과 공장 등이 형성된 국도변 상업지대입니다. 동측에는 평택송탄일반산업단지, 서측에는 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 전철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 위생·급배수·개별난방·도시가스·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측·남측 약 15미터 내외, 서측 약 10미터 내외, 동측 약 35미터 내외 국도1호선에 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구·가축사육제한구역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2023.06.21~2026.06.20으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 81,340,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 오피스텔의 최근 실거래와 임대가를 먼저 대조해야 합니다.
- 점유자 16명 확인. 전입은 모두 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·사용부분이 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현장 점유관계를 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 임수현은 2024.12.04, 이효림은 2024.11.15, 정서원은 2025.01.23 배당요구가 확인됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 후순위 대규모 채권. 인천저축은행 960,000,000원, 중소기업은행 228,843,437원, 서울보증보험 26,950,000,000원 등 후순위 채권의 미배당 규모가 큽니다. 이들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있지만 배당표 원본은 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이므로 실제 사용·임대수요와 환금성을 아파트 기준으로 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 점유와 시세”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 166,000,000원에서 81,340,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 등기와 배당 계산만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 16명의 전입자도 모두 2022.03.21 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 그러나 보증금·확정일자 미상의 다수 점유자가 존재하고, 최근 실거래 비교자료가 없어 가격의 안전마진은 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리는 대체로 소멸형, 점유는 복잡, 가격은 시세 확인 전 보류입니다.
