수원지방법원 2024타경4856. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 101동 17층 1716호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 소유자는 권수경이며, 2022.03.21 소유권이전 등기 당시 거래가액은 162,346,000원입니다. 같은 날 서울축산업협동조합의 채권최고액 127,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다.

현재 회차는 2회 유찰 뒤 감정가의 49%인 80,360,000원입니다. 다만 이 사건의 핵심은 할인율 하나가 아닙니다. 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소기준 근저당보다 먼저 접수된 민간임대주택등기가 있고 현황조사에는 다수의 전입자가 확인됩니다. 금전 인수액 0원과 별개로 이 두 부분의 실무 확인이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 선행 민간임대주택등기는 확인

말소기준은 2022.03.21 접수된 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 주식회사인천저축은행 근저당, 중소기업은행 가압류, 국 압류, 경매개시결정, 서울보증보험 주식회사 가압류 등은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 피티골드제삼차주식회사 근저당과 앤드제일차주식회사 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다.

임차인·점유관계 — 16명 모두 말소기준 이후 전입

조사된 임차관계는 16명이며 보증기관 승계로 중복된 신고는 없습니다. 전입일은 모두 2022.03.21 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 단정하지 않습니다.

② 가격·회차 — 감정가 49%지만 시세 판단은 별개

현재 최저매각가는 80,360,000원으로 감정가 164,000,000원의 49% 구간입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 56,252,000원, 4회 유찰 시는 39,376,400원입니다.

하지만 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 유찰률입니다. 감정가의 49%라는 이유만으로 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 이 물건의 입찰가는 실질취득액 80,360,000원과 실제 거래 가능한 가격을 별도로 대조해 정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)

현재 회차 가정 총 채권액은 28,265,843,437원, 채권자 배당액은 78,513,520원, 미배당은 28,187,329,917원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 지제동 소재 평택지제역 북측 근거리에 위치하며, 주위는 상업·업무용 부동산과 공장 등으로 이루어진 국도변 상업지대입니다. 동측에는 평택송탄일반산업단지, 서측에는 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.
• 교통. 제반 차량 출입이 원활하고 인근에 전철역 및 버스정류장이 있어 대중교통상황은 무난한 편으로 평가돼 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 토지는 업무시설 및 판매시설 부지로 이용 중입니다.
• 도로. 토지 북측·남측으로 노폭 약 15미터 내외, 서측 약 10미터 내외, 동측 약 35미터 내외의 국도1호선 도로에 각각 접합니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구와 가축사육제한구역이 포함됩니다. 감정요항표에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2023.6.21.-2026.6.20.로 기재돼 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·가로장방이며 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 민간임대주택등기 원본 확인. 갑구 2-1 민간임대주택등기가 말소기준 근저당보다 먼저 접수돼 있습니다. 매각 후 효력과 말소 처리 여부를 등기부·매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
• 16명 점유현황 대조. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 실제 점유자, 호실 사용관계, 계약관계와 명도 대상이 누구인지 현장에서 대조하세요.
• 보증금·확정일자 확인. 조사된 임차관계의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 배당·명도 판단을 위해 최신 매각물건명세서를 확인하세요.
• 배당요구 3건 확인. 이효림 2024.11.15, 임수현 2024.12.04, 정서원 2025.01.23 배당요구 접수내용을 원본 문건과 대조하세요.
• 국세 압류 확인. 평택세무서장과 기흥세무서장 압류가 기재돼 있습니다. 배당표의 당해세 미반영 부분을 감안해 실제 배당순위를 확인하세요.
• 가격 상한 별도 산정. 2회 유찰·49%라는 할인율만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 근린시설·업무시설(오피스텔)의 실제 거래가격과 임대수익을 따로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 다르다

현재 회차의 매수인 금전 인수액은 0원이고, 조사된 16명의 전입일도 모두 말소기준 이후입니다. 이 점만 보면 선순위 임차보증금을 떠안는 유형은 아닙니다. 그러나 같은 날 말소기준 근저당보다 앞서 접수된 민간임대주택등기가 있고, 다수의 임차·점유관계에서 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.

가격도 마찬가지입니다. 감정가 164,000,000원에서 두 차례 유찰돼 80,360,000원까지 내려왔지만, 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 근거는 아닙니다. 이 사건은 권리상 금전 인수보다 민간임대주택등기 처리, 실제 점유관계, 그리고 현재 가격의 시장 적정성을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 쪽이 맞습니다.