수원지방법원 2024타경4856. 평택고덕아이파크 101동 26층 2623호입니다. 사건 표기상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 259,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 126,910,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리순서를 보면 가장 먼저 확인해야 할 것은 2022.09.19. 설정된 삼성전자주식회사 전세권 230,000,000원입니다.

말소기준권리는 2023.12.26. 인천저축은행 근저당권 300,000,000원입니다. 따라서 그보다 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 삼성전자 전세권이 말소기준보다 앞선 권리라는 점입니다. 등기상 이 전세권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 현재 최저가 126,910,000원 배당가정에서는 집행비용 2,576,740원을 먼저 빼고 전세권에 124,333,260원이 배당되어, 전세금 기준 105,666,740원이 미배당됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심

2022.04.07. 주식회사베스트원이 거래가액 258,669,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 설정됐습니다. 2022.09.19.에는 삼성전자주식회사 명의의 전세금 230,000,000원 전세권이 설정됐습니다. 그 뒤 2023.12.26. 인천저축은행 근저당권 300,000,000원이 설정되며 이 권리가 말소기준이 됩니다.

2024년 이후의 국세·지방세 압류, 최현숙 및 서울보증보험의 가압류, 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당에서 선차감될 수 있으므로, 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.

② 점유자 분석 — ‘대항력 확정’이 아니라 ‘가능·미상’으로 봐야 한다

현황조사에 확인된 실제 점유자는 16명입니다. 이 중 대부분은 말소기준일인 2023.12.26.보다 먼저 전입했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 전입일만으로 전부를 확정적인 대항력 임차인으로 단정하기보다는, 대항력 가능·보증금 미상으로 보고 매각물건명세서와 임대차 원본을 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 126,910,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 2,576,740원을 제외한 매각대금이 선순위 전세권에 배당되고, 전세금 230,000,000원 중 105,666,740원이 남습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택지제역 북측 근거리에 있고, 주변은 상업·업무용 부동산과 공장 등이 섞인 국도변 상업지대입니다. 동측에는 평택송탄일반산업단지, 서측에는 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.
• 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 전철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
• 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용중이며, 위생·급배수·개별난방·도시가스·소화전·화재탐지·승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측·남측 약 15미터 내외, 서측 약 10미터 내외, 동측 약 35미터 내외 도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구·가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지. 공시지가 4,416,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 지형은 평지·가로장방입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전세권 원본 확인. 삼성전자주식회사 전세권 230,000,000원의 존속·배당·말소 여부와 매수인 인수범위를 매각물건명세서 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
• 점유자 16명 대조. 각 점유자의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유개시일, 배당요구 여부를 개별 확인해야 합니다.
• 전입일만으로 단정 금지. 말소기준보다 빠른 전입자가 다수지만 보증금·확정일자가 미상이므로 대항력은 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
• 세금 우선권 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하는지 확인해야 실제 배당순서를 확정할 수 있습니다.
• 용도 확인. 사건 용도 표기는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)이므로 실제 건축물대장·집합건축물대장상 용도와 사용현황을 대조해야 합니다.
• 가격 상한. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고, 선순위 권리와 점유자 인수 가능액을 포함한 총취득비용 기준으로 판단해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 선순위 2.3억이 먼저다”

이 사건은 감정가 259,000,000원에서 두 번 유찰돼 126,910,000원까지 내려왔습니다. 그러나 낮아진 최저가가 곧 낮은 취득가를 뜻하지 않습니다. 말소기준보다 앞선 삼성전자주식회사 전세권 230,000,000원이 있고, 현재 회차 배당가정에서도 105,666,740원이 미배당됩니다. 여기에 16명의 점유자 중 다수가 선순위 전입이고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.

후순위 압류·가압류가 매각으로 소멸한다는 점은 분명하지만, 그것만으로 안전형 사건이 되지는 않습니다. 선순위 전세권과 미상 점유관계를 모두 정리한 뒤에야 실제 취득비용을 계산할 수 있는 고위험 권리분석형 물건입니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 “낙찰 뒤 무엇을 얼마까지 떠안느냐”입니다.