수원지방법원 2024타경4856. 평택고덕아이파크 101동 25층 2513호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 166,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 81,340,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 가격이 크게 낮아졌지만 실거래 비교 자료가 없어 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
등기상 말소기준은 2022.03.21 설정된 서울축산업협동조합 근저당권 127,000,000원입니다. 이후 인천저축은행 근저당, 중소기업은행·서울보증보험 가압류, 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차의 배당 계산에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4856 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 101동 25층2513호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 권수경 · 단독소유 · 거래가액 165,497,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 81,340,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 369,413,166원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 등기 발급 | 수원지방법원 송탄등기소 · 2026.07.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.03.21 서울축산업협동조합의 채권최고액 127,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 인천저축은행 근저당권 960,000,000원과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.07.28 피티골드제삼차주식회사 근저당 2,400,000,000원과 2023.08.25 앤드제일차주식회사 근저당 70,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유관계 — 실제 점유자 16명
현황조사 등에서 확인되는 실제 점유자는 16명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2022.03.21보다 늦어 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많아 배당요구·점유범위·실제 임대차관계는 원본 서류로 재확인해야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김유빈 | 2022.06.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김수호 | 2022.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 안상범 | 2022.04.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 안현승 | 2023.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 유진수 | 2022.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김태성 | 2022.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 권도희 | 2022.04.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 임수현 | 2024.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2024.12.04 |
| 정서원 | 2023.05.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.01.23 |
| 유인우 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 유재희 | 2023.07.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 홍승우 | 2022.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 권소연 | 2022.12.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김준경 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 이효림 | 2022.09.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2024.11.15 |
| 김준영 | 2022.06.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,864,120원 |
| 2. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 127,000,000원 | 79,475,880원 |
| 3. 근저당 · 주식회사인천저축은행 | 960,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 228,843,437원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 26,950,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,864,120원과 서울축산업협동조합에 79,475,880원이 배당되는 것으로 계산되며, 채권자 전체 미배당액은 28,186,367,557원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 낮아지는 가격, 늘어나는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 81,340,000원 | 79,475,880원 | 28,186,367,557원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 56,938,000원 | 55,513,116원 | 28,210,330,321원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 39,856,600원 | 38,739,181원 | 28,227,104,256원 | 0원 |
매각가가 내려가면 선순위 채권자에게 돌아가는 금액도 줄고 미배당액은 커집니다. 하지만 이 미배당 채권이 곧 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택지제역 북측 근거리에 있고, 주위는 상업·업무용 부동산과 공장 등이 형성된 국도변 상업지대입니다. 동측에는 평택송탄일반산업단지, 서측에는 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 전철역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 토지는 업무시설 및 판매시설 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북측·남측 약 15미터 내외, 서측 약 10미터 내외, 동측 약 35미터 내외 국도1호선 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 16명 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유범위가 명확하지 않은 사람이 많습니다. 실제 명도 상대방과 점유현황을 직접 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 임수현은 2024.12.04, 이효림은 2024.11.15, 정서원은 2025.01.23 배당요구가 확인됩니다.
- 세금 압류 확인. 평택세무서장·기흥세무서장·평택시 관련 압류가 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 매각 이후 효력과 실제 임대현황을 원본에서 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용·수익과 환금성 판단에서 용도 차이를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 인근 동일·유사 용도의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순하게 보면 안 된다
이 사건은 등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 점유자는 16명이고 보증금·확정일자 정보가 대부분 확인되지 않아 명도와 임대차관계 확인이 쉽지 않습니다. 국세·지방세 압류 3건도 실제 배당을 흔들 수 있습니다.
가격 역시 두 차례 유찰로 81,340,000원까지 내려왔지만 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 이 물건은 ‘권리 인수금액’보다 점유관계·세금·실제 용도·시장가격을 원본에서 얼마나 정확히 확인하느냐가 입찰 판단을 좌우합니다.
