수원지방법원 2024타경4856. 평택고덕아이파크 102동 26층 2623호입니다. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가의 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 권수경이며 2022.03.21. 거래가 258,669,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 서울축산업협동조합이 채권최고액 222,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 권리분석의 말소기준입니다.
그 뒤 케이비증권주식회사 근저당, 중소기업은행 가압류, 국세 압류, 서울보증보험 가압류와 경매개시결정이 이어졌지만 말소기준권리보다 뒤입니다. 배당 시뮬레이션도 매수인이 떠안을 금액을 0원으로 계산합니다. 다만 이 사건의 난도는 등기부 채권보다 16명의 점유관계에서 올라갑니다. 전입일 자체는 모두 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 일부는 배당요구까지 했으므로 입찰 전 임대차관계를 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4856 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 26층 2623호 (장당동, 평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 권수경 · 2022.03.21. 소유권이전 · 거래가액 258,669,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 106,330,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 222,000,000원 |
| 청구액 | 369,413,166원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유관계가 변수
말소기준은 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 케이비증권주식회사 근저당과 중소기업은행·서울보증보험 가압류, 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 피티골드제삼차주식회사 근저당과 앤드제일차주식회사 근저당은 이미 등기부상 말소되었습니다.
② 임차인·점유 분석 — 16명 모두 말소기준 후 전입
현황조사에서 확인되는 실제 점유 관련 인원은 16명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 가장 빠른 전입은 홍승우의 2022.04.07.로, 말소기준인 2022.03.21.보다 뒤입니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로는 16명 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 미상이라 우선변제·최우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍승우 | 2022.04.07 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안상범 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권도희 | 2022.04.12 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수호 | 2022.04.21 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유인우 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준경 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유진수 | 2022.04.27 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태성 | 2022.05.30 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유빈 | 2022.06.09 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준영 | 2022.06.09 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이효림 | 2022.09.21 | 미상 | 미상 | 2024.11.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권소연 | 2022.12.09 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안현승 | 2023.03.28 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정서원 | 2023.05.22 | 미상 | 미상 | 2025.01.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유재희 | 2023.07.31 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임수현 | 2024.07.22 | 미상 | 미상 | 2024.12.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,288,620원 |
| 2. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 222,000,000원 | 104,041,380원 |
| 3. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 228,843,437원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 26,950,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,288,620원을 제외한 104,041,380원이 서울축산업협동조합에 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 전체 미배당은 40,296,802,057원이며 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택지제역 북측 근거리에 위치하며, 주위는 상업·업무용 부동산과 공장 등으로 이루어진 국도변 상업지대입니다. 동측에는 평택송탄일반산업단지, 서측에는 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 전철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 토지는 업무시설 및 판매시설 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북측·남측 약 15m 내외, 서측 약 10m 내외, 동측 약 35m 내외 국도1호선 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구와 가축사육제한구역이 기재되어 있습니다. 감정요항표에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2023.06.21.~2026.06.20.으로 기재되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대내역은 미상입니다.
- 가격·환금성. 현재 확인 가능한 실거래 비교가격이 없어 감정가 대비 유찰률만으로 환금성과 가격 우위를 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 16명 점유관계 확인. 전입일은 모두 말소기준보다 늦지만 실제 점유 범위, 임대차계약, 보증금과 확정일자를 매각물건명세서·현황조사 원문과 대조해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 현재 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 보증금 규모가 확인되면 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 배당요구 3명 확인. 이효림은 2024.11.15., 임수현은 2024.12.04., 정서원은 2025.01.23. 배당요구가 확인됩니다. 각 임대차관계와 배당자격을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21. 갑구에 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 처리 여부와 관련 조건을 원본에서 확인해야 합니다.
- 용도 대조. 사건 분류는 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 이용 및 건축물대장을 확인해 주거용 아파트로 가정하지 않아야 합니다.
- 가격 독립 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래와 임대수익을 별도로 비교해야 합니다.
- 규제 확인. 감정요항표의 토지거래허가구역 지정기간은 2026.06.20.까지로 기재되어 있으므로 2026.09.15. 입찰 시점의 적용 여부를 원문 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 16명의 실제 점유관계
이 사건의 등기 권리구조만 보면 기준점은 분명합니다. 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당 이후의 주요 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 회차의 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 또한 현황조사상 확인된 16명은 모두 말소기준 이후 전입이어서 대항력도 없습니다.
그러나 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 안전형’으로만 보기에는 확인할 사항이 많습니다. 전입 16명 모두 보증금·확정일자가 미상이고, 그중 3명은 배당요구를 했습니다. 민간임대주택등기가 존재하며, 사건 분류는 근린시설인 반면 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 여기에 동일 물건군의 실거래 비교가격도 없어 최저가 106,330,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 줄 수 없습니다. 등기상 인수는 낮지만, 점유·용도·가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
