수원지방법원 2024타경4856. 평택고덕아이파크 102동 27층2705호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 166,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 81,340,000원입니다. 숫자만 보면 절반 아래로 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 점유관계의 미확정성입니다.

말소기준은 2022.04.11. 설정된 우리은행 근저당권 144,305,280원입니다. 그 뒤 인천저축은행 근저당권 960,000,000원, 농협은행 가압류 200,096,721원, 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 현황조사상 홍승우의 전입일은 2022.04.07.로 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리보다 선순위 점유자가 핵심

을구 3번 앤드제일차주식회사 근저당권 70,000,000원은 2024.02.23. 이미 말소되었습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 우리은행 선순위 근저당권이 매각대금 대부분을 가져가고, 인천저축은행·농협은행은 배당받지 못하는 구조입니다. 이 미배당 채권들은 후순위이므로 매각으로 소멸하지만, 선순위 점유자의 보증금 문제는 별개의 문제입니다.

② 임차·점유 관계 — 실제 확인 대상 16명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 16명은 중복된 보증기관 신고가 아닌 실제 조사 대상입니다. 홍승우를 제외한 점유자들은 전입일이 말소기준일 이후로 파악되어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 할인 여부는 미확정

현재 최저매각가는 81,340,000원으로 감정가 166,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 56,938,000원, 4회 유찰 시 39,856,600원까지 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)

채권 총액 1,304,402,001원 중 배당되는 채권액은 79,475,880원이며, 미배당액은 1,224,926,121원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 보증금 미상의 선순위 점유자 문제는 이 계산과 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택지제역 북측 근거리에 있고, 주변은 상업·업무용 부동산과 공장 등으로 이루어진 국도변 상업지대입니다. 동측에 평택송탄일반산업단지, 서측에 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.
• 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 전철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편으로 평가되었습니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 위생·급배수·개별난방·도시가스·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 토지면적은 16,362㎡, 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다. 토지는 평탄한 가로장방형으로 업무시설 및 판매시설 부지로 이용 중입니다.
• 도로. 북측·남측 약 15m, 서측 약 10m, 동측 약 35m 내외 도로에 접합니다.
• 제한사항. 철도보호지구, 가축사육제한구역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등이 확인되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2023.6.21.-2026.6.20.으로 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 홍승우 보증금 확인. 말소기준 전 전입자인 홍승우의 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부와 배당관계를 확인하기 전에는 실질취득가를 확정하지 마세요.
• 16명 점유관계 재확인. 다수 전입자가 확인되는 물건입니다. 각 점유자의 실제 점유부분과 임대차관계를 매각물건명세서·현황조사와 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.04.11. 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 의무 승계 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
• 시세 직접 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 마세요. 실거래 비교값이 확인되지 않아 시장가격 대비 할인 여부는 현재 확정할 수 없습니다.
• 신청채권자 무배당 구조. 현재 가격에서는 선순위 우리은행 배당으로 매각대금이 소진되어 신청채권자인 인천저축은행의 예상배당은 0원입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 매각기일 전 최신 상태로 직접 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다

이 사건은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 숫자가 강하게 보입니다. 그러나 실거래 시세가 확인되지 않고, 말소기준보다 앞선 홍승우의 보증금이 미상입니다. 후순위 근저당·가압류는 소멸하지만, 선순위 점유자가 실제 대항력을 갖는다면 미배당 보증금은 매수인의 실질 부담으로 연결될 수 있습니다. 따라서 현재 81,340,000원을 실질취득가로 고정해서는 안 됩니다. 여기에 다수 점유자와 민간임대주택등기까지 확인할 사항이 남아 있습니다. 가격은 낮아졌지만 권리 확인이 끝나지 않은 물건 — 이 사건의 결론은 ‘보증금 확인 전 입찰가 산정 보류’입니다.