수원지방법원 2024타경4856. 본건은 경기도 평택시 경기대로 945 소재 평택고덕아이파크의 102동 27층2723호입니다. 감정가는 228,000,000원, 현재 최저매각가는 111,720,000원으로 감정가의 약 49%까지 떨어진 상태입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 단순한 유찰 횟수가 아니라 2023.12.26. 설정된 인천저축은행 근저당보다 앞선 권리입니다.

특히 2022.09.28. 설정된 삼성전자주식회사 전세권은 등기부상 말소기준권리 이전 권리로 기재되어 있고, 데이터상 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 전세금은 230,000,000원입니다. 또 현황조사상 16명의 임차인이 확인되며, 이 가운데 15명은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있음으로 표시되어 있고 1명은 대항력이 없는 것으로 표시됩니다. 이들 임차인의 보증금은 모두 미상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리보다 앞선 전세권이 있다

2022.04.21. 등기된 안성축산업협동조합 근저당권(채권최고액 2,940,000,000원)은 현재 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 2022.05.16. 설정된 196,000,000원 근저당권도 이미 말소되어 있습니다. 2023.07.07. 설정된 인천저축은행 근저당권(채권최고액 960,000,000원)도 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다.

반면 2024.10.28. 임의경매개시결정과 2024.11.07. 압류는 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 즉 후순위 권리는 비교적 단순하지만, 선순위 전세권과 선순위 대항력 임차인 문제는 별개입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있음 15명, 보증금은 모두 미상

③ 예상배당표 (매각가 111,720,000원 가정)

현재 회차 배당표상 채권 총액은 530,000,000원, 총 배당액은 109,355,920원, 부족액은 420,644,080원입니다. 111,720,000원에 매각되는 경우 소유자 잔여는 0원으로 표시됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 미반영이라는 조건이 있으므로 실제 배당결과는 변동될 수 있습니다.

④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 본건은 경기도 평택시 지제동 소재 평택지제역 북측 근거리에 위치하며, 주위는 상업 및 업무용 부동산, 공장 등으로 이루어진 국도변 상업지대입니다. 동측으로 평택송탄일반산업단지, 서측으로 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.
• 교통. 제반 차량의 출입이 원활하고 인근에 전철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
• 이용상태. 감정상 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 토지·도로. 지면은 평탄한 가로장방형으로 평가되며, 북측 및 남측 노폭 약 15미터 내외, 서측 약 10미터 내외, 동측 약 35미터 내외의 도로에 각각 접합니다.
• 토지이용계획. 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
• 관리·임대. 감정평가상 임대내역은 미상입니다. 실제 점유관계와 임대차 조건 확인이 권리분석의 핵심입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전세권 확인. 2022.09.28. 삼성전자주식회사 전세권의 전세금은 230,000,000원입니다. 등기부상 매수인 인수로 표시되어 있으므로 말소 여부와 실제 배당·존속관계를 원본으로 재확인해야 합니다.
• 대항력 임차인 확인. 김유빈·김수호·안상범·안현승·유진수·김태성·권도희·정서원· 유인우·유재희·홍승우·권소연·김준경·이효림·김준영은 전입일 기준 대항력 있음으로 표시됩니다. 보증금이 미상인 만큼 인수 가능액을 먼저 확정해야 합니다.
• 임수현 구분. 임수현은 2024.07.22. 전입으로 대항력 없음으로 표시되며 2024.12.04. 권리신고가 접수되어 있습니다.
• 유찰 시나리오. 현재 2회 유찰 최저가는 111,720,000원이며, 3회 유찰 시 78,204,000원, 4회 유찰 시 54,742,800원으로 제시되어 있습니다. 다만 최저가 하락이 인수 위험을 자동으로 줄이는 것은 아닙니다.
• 민간임대주택 등기. 2022.04.21. 민간임대주택등기가 존재하므로 민간임대주택에 관한 특별법 관련 등기사항을 원본에서 확인해야 합니다.
• 배당표 재검토. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있으므로 최종 배당을 확정된 숫자로 간주하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 임차인 관련 접수서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 싸도, 실질취득가가 싸다는 뜻은 아니다”

이 사건은 감정가 228,000,000원에서 최저가 111,720,000원까지 내려온 2회 유찰 물건이라는 점만 보면 가격 매력이 커 보입니다. 하지만 말소기준권리보다 앞선 삼성전자주식회사 전세권 230,000,000원이 있고, 현황조사상 대항력 있는 임차인도 다수 확인됩니다. 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득가를 계산할 수 없기 때문에 최저가 1.1172억원만 보고 접근하는 전략은 위험합니다.

또한 감정상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 등기상 민간임대주택등기도 존재합니다. 실거래 자료도 제시되어 있지 않아 시장가 대비 저렴하다는 판단을 붙일 근거가 없습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 선순위 전세권과 임차인들의 실제 보증금·점유· 권리신고 관계를 확정하는 것입니다.

결론적으로 현재 회차는 권리 확인 전에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 3회·4회 유찰 시 가격은 더 내려가지만, 선순위 인수 위험이 그대로라면 최저가 하락만으로 투자매력이 개선된다고 볼 수 없습니다.