수원지방법원 2024타경4856. 평택고덕아이파크 102동 21층 2101호입니다. 사건 용도는 근린시설로 기재되어 있고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 166,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 81,340,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 권리분석의 중심은 이 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 점유자 1명의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
등기상 말소기준은 2022.04.11 설정된 우리은행 근저당권(채권최고액 144,305,280원)입니다. 2023.07.07 인천저축은행 근저당권 960,000,000원, 2024.09.30 농협은행 가압류 200,096,721원, 이후 경매개시결정은 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 반면 현황조사상 홍승우의 전입일은 2022.04.07입니다. 보증금·확정일자가 미상인 만큼 “인수 0원”을 최종 결론으로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4856 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 21층2101호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 전정미 · 거래가액 165,497,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 81,340,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 369,413,166원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 등기소 | 수원지방법원 송탄등기소 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별도
② 전입자 16명 — 홍승우만 말소기준보다 빠르다
현황조사에 확인된 전입자는 모두 16명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 이 가운데 홍승우의 전입일만 말소기준일보다 빠릅니다. 홍승우는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. 나머지 전입자는 말소기준 이후 전입으로 조사되어 대항력이 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍승우 | 2022.04.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안상범 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권도희 | 2022.04.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수호 | 2022.04.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유인우 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준경 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유진수 | 2022.04.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태성 | 2022.05.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유빈 | 2022.06.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준영 | 2022.06.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이효림 | 2022.09.21 | 미상 | 2024.11.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권소연 | 2022.12.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안현승 | 2023.03.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정서원 | 2023.05.22 | 미상 | 2025.01.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유재희 | 2023.07.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임수현 | 2024.07.22 | 미상 | 2024.12.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,864,120원 |
| 1. 우리은행 근저당권 | 144,305,280원 | 79,475,880원 |
| 2. 인천저축은행 근저당권 | 960,000,000원 | 0원 |
| 3. 농협은행 가압류 | 200,096,721원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 1,304,402,001원, 채권자 예상배당은 79,475,880원, 미배당은 1,224,926,121원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 홍승우의 보증금 미상 문제는 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 실질취득가 하락은 아니다
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 81,340,000원 | 49% | 1,224,926,121원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 56,938,000원 | 34% | 1,248,888,885원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 39,856,600원 | 24% | 1,265,662,820원 | 0원* |
* 배당표의 0원은 등기상 배당 시뮬레이션 수치입니다. 홍승우의 보증금이 미상인 현재는 실제 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 이 물건에서는 최저가가 81,340,000원, 56,938,000원, 39,856,600원으로 내려가는 것보다 선순위 전입 보증금이 얼마인지가 실질취득가를 결정하는 핵심 변수입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택지제역 북측 근거리에 위치하며, 주변은 상업·업무용 부동산과 공장 등이 혼재한 국도변 상업지대입니다. 동측에 평택송탄일반산업단지, 서측에 고덕국제화계획지구일반산업단지가 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 전철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 위생·급배수·개별난방·도시가스·소화전·화재탐지·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북측·남측 약 15m 내외, 서측 약 10m 내외, 동측 약 35m 내외 국도1호선 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·장당지구 지구단위계획구역이며, 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다. 철도보호지구·가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 홍승우 보증금 확인이 최우선. 2022.04.07 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유관계를 매각물건명세서와 원본 서류에서 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 최저가 49%만 보고 응찰 금지. 실질취득가는 최저가가 아니라 선순위 전입자의 미배당 보증금까지 포함해 판단해야 합니다.
- 전입자 16명 점유관계 확인. 대다수는 후순위 전입이지만 현재 점유자와 실제 사용관계는 명도비용·인도절차에 직접 영향을 줍니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.11 등록된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 관계를 원본에서 확인하세요.
- 후순위 담보권은 배당 부족. 현재 회차에서는 우리은행도 전액 배당되지 않고, 인천저축은행과 농협은행은 예상배당 0원입니다. 채권 미배당 자체는 매수인이 그 채무를 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서 및 매각기일 직전 변경사항을 직접 대조하세요.
맺으며 — 49%보다 중요한 것은 ‘미상 보증금’
표면만 보면 감정가 166,000,000원짜리 물건이 두 번 유찰되어 81,340,000원까지 내려온 경매입니다. 후순위 담보권과 가압류도 말소기준 뒤라 등기상 구조만 보면 단순해 보입니다. 그러나 2022.04.07 전입한 홍승우가 말소기준 2022.04.11보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
따라서 이 사건의 결론은 “감정가 49%라 싸다”가 아닙니다. 현재 확인되는 최저가 81,340,000원은 출발점일 뿐이며, 선순위 전입자의 실제 보증금과 배당 후 잔액을 알아야 최종 실질취득가를 계산할 수 있습니다. 후순위 권리 소멸은 긍정적이지만, 선순위 전입 1명의 미확정 위험과 16명의 전입관계, 민간임대주택등기를 함께 확인해야 하는 확인형 물건입니다.
