수원지방법원 2024타경4856. 이 물건의 등기상 말소기준권리는 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 127,000,000원이고, 이후 설정된 주식회사인천저축은행 근저당과 중소기업은행·서울보증보험 가압류, 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.

반면 현황조사에는 서로 다른 이름의 점유자 16명이 확인됩니다. 전입일은 모두 2022.03.21.보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 특히 임수현·정서원· 이효림은 배당요구 사실도 확인됩니다. 따라서 이 사건은 “선순위 임차보증금 인수형”은 아니지만, 다수 점유자의 실제 점유 형태와 계약관계를 확인하는 명도·현장조사형 사건으로 보는 편이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸

2022.03.21. 권수경 앞으로 소유권이 이전됐고 같은 날 서울축산업협동조합의 채권최고액 127,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이것이 말소기준입니다. 2023.07.07. 주식회사인천저축은행 근저당, 2024.08.28. 중소기업은행 가압류, 2024.09.03. 국세 압류, 2024.10.28. 주식회사 인천저축은행의 임의경매개시결정, 2025.01.09. 국세 압류, 2025.01.23. 서울축산업협동조합의 별도 임의경매개시결정, 2025.02.07. 평택시 압류, 2026.01.29. 서울보증보험 주식회사 가압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

② 점유자 분석 — 16명 모두 말소기준 이후 전입

현황조사에서 확인된 실제 점유 관련 인원은 16명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없습니다. 제공된 판정상 전입일이 모두 말소기준일 2022.03.21.보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 인원이 많아 계약내용과 실제 점유 형태는 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)

현재 회차 80,360,000원 가정에서 집행비용 1,846,480원을 제외한 78,513,520원이 선순위 서울축산업협동조합에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 28,265,843,437원 중 채권자 배당액은 78,513,520원이며 미배당액은 28,187,329,917원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 가격 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가는 164,000,000원, 현재 최저매각가는 80,360,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 56,252,000원, 4회 유찰 시 39,376,400원입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없으므로, 현재 최저가가 실제 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 평택지제역 북측 근거리에 위치하며, 주변은 상업·업무용 부동산과 공장 등으로 구성된 국도변 상업지대입니다.
• 산업입지. 동측에 평택송탄일반산업단지, 서측에 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.
• 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 전철역 및 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
• 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중이며, 토지는 업무시설 및 판매시설 부지로 이용 중입니다.
• 도로. 북측·남측 약 15m 내외, 서측 약 10m 내외, 동측 약 35m 내외 국도1호선 도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구와 가축사육제한구역이 포함됩니다.
• 공시지가. 4,416,000원/㎡입니다.
• 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 16명 점유관계 재확인. 각 점유자의 실제 점유 호실·사용관계·계약관계를 현황조사 및 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 현재 확인된 점유자들의 보증금과 확정일자는 대부분 미상입니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 관계 확인을 위해 보완 확인이 필요합니다.
• 배당요구 3명. 임수현은 2024.12.04., 정서원은 2025.01.23., 이효림은 2024.11.15. 배당요구 사실이 확인됩니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 표시는 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 이용·임대·전입 가능성 및 규제사항을 원본에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고 동일 건물·유사 용도의 실제 매매가와 임대조건을 별도 비교해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 현장 확인은 가볍지 않다”

이 사건은 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그 점만 보면 권리구조는 명확합니다. 그러나 현황조사상 점유자가 16명이고 보증금·확정일자·점유 부분이 대부분 확인되지 않았다는 점은 별도의 실무 부담입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없으므로 가격이 싸다고 판단할 근거도 아직 부족합니다. 결론은 “등기 인수는 0원, 점유·가격 검증은 필수”입니다.