81,340,000원
수원지방법원 2024타경4856. 평택 장당동 평택고덕아이파크 102동 26층 2604호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있지만 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 권리의 기준점은 2022.04.11 설정된 우리은행 근저당권 144,305,280원입니다. 이후 인천저축은행 근저당권 960,000,000원, 농협은행 가압류 200,096,721원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기부만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 현황조사에는 전입자 16명이 나타나고, 그중 홍승우의 전입일은 2022.04.07로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 실제 인수액을 완전히 확정할 수 없으므로, 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4856 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 26층2604호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 전정미 · 거래가액 165,497,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 81,340,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 주식회사인천저축은행 / 369,413,166원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.11 우리은행 근저당권 · 채권최고액 144,305,280원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 임차인은 별도
등기부 기준으로는 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 인천저축은행 근저당권과 농협은행 가압류, 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앤드제일차주식회사의 70,000,000원 근저당권은 2024.02.23 이미 말소됐습니다.
임차인·전입자 점검
현황조사상 전입자는 16명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 임수현·정서원·이효림은 배당요구 사실이 확인됩니다. 보증금과 확정일자는 모두 미상입니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김유빈 | 2022.06.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수호 | 2022.04.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안상범 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안현승 | 2023.03.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유진수 | 2022.04.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태성 | 2022.05.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권도희 | 2022.04.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임수현 | 2024.07.22 | 미상 | 2024.12.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정서원 | 2023.05.22 | 미상 | 2025.01.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유인우 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유재희 | 2023.07.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍승우 | 2022.04.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 권소연 | 2022.12.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준경 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이효림 | 2022.09.21 | 미상 | 2024.11.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준영 | 2022.06.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 49%여도 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 81,340,000원으로 감정가 166,000,000원의 49% 구간입니다. 3회 유찰 시 56,938,000원, 4회 유찰 시 39,856,600원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 시세를 직접 비교할 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 판단할 근거가 없습니다. 더 중요한 문제는 선순위 전입 가능성이 있는 홍승우의 보증금이 미상이라는 점입니다. 보증금이 확인되지 않는 한 실질취득액 역시 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,864,120원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 144,305,280원 | 79,475,880원 |
| 2. 근저당 · 주식회사인천저축은행 | 960,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 200,096,721원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,304,402,001원 중 예상배당은 79,475,880원, 미배당은 1,224,926,121원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 전입자 홍승우의 보증금도 확인 전이므로 위 표를 최종 배당결과로 단정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택지제역 북측 근거리에 위치하며 주위는 상업 및 업무용 부동산, 공장 등으로 이루어진 국도변 상업지대입니다. 동측에는 평택송탄일반산업단지, 서측에는 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 원활하며 인근에 전철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중이며, 건물은 지하6층·지상27층 규모입니다.
- 도로. 토지 북측·남측은 약 15미터 내외, 서측은 약 10미터 내외, 동측은 약 35미터 내외 국도1호선 도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며, 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 철도보호지구·가축사육제한구역 등이 기재돼 있고, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2023.06.21부터 2026.06.20까지로 기재돼 있습니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 홍승우 보증금 확인. 2022.04.07 전입자로 말소기준보다 앞섭니다. 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 우선 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 홍승우 보증금이 확인되기 전에는 최저가 81,340,000원만으로 총투입비용을 계산하지 마세요.
- 전입자 16명 점유 확인. 각 전입자의 점유 부분이 미상으로 조사돼 있어 실제 점유관계와 인도·명도 범위를 확인해야 합니다.
- 배당요구자 확인. 임수현은 2024.12.04, 정서원은 2025.01.23, 이효림은 2024.11.15 배당요구 사실이 확인됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.11 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 처리와 관련 내용을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용과 공부상 용도를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시장가격 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
맺으며 — “49%보다 선순위 전입자 확인이 먼저”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 166,000,000원에서 최저가 81,340,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석에서 더 중요한 숫자는 2022.04.07과 2022.04.11입니다. 홍승우의 전입일이 우리은행 말소기준보다 앞서기 때문입니다.
우리은행 이후의 등기상 권리는 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 홍승우의 보증금과 확정일자가 미상인 이상, 임차보증금 인수 가능성을 0원으로 처리할 수 없습니다. 여기에 현황조사상 전입자 16명, 민간임대주택등기, 근린시설과 업무시설(오피스텔) 이용상태의 확인 과제도 남아 있습니다.
등기 후순위는 정리되지만, 선순위 전입 위험은 미확정. 따라서 현재 회차의 핵심은 ‘81,340,000원이 싸냐’가 아니라 홍승우의 보증금이 얼마이고 매수인이 실제로 무엇을 부담하느냐를 확인하는 것입니다.
