수원지방법원 2024타경4856. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 11층 1106호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 권수경이며 2022.03.21 거래가액 157,618,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 서울축산업협동조합의 채권최고액 127,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다.
권리의 큰 줄기는 단순합니다. 말소기준 이후의 인천저축은행 근저당, 중소기업은행·서울보증보험 가압류, 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 같은 2022.03.21 접수된 민간임대주택등기는 접수번호 11004로 말소기준 근저당의 접수번호 11555보다 앞서며, 등기상 이미 말소된 것으로 표시돼 있지 않습니다. 이 항목은 배당상 인수액 0원과 별개로 입찰 전 법적 처리 여부를 확인할 핵심 체크포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4856 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 11층1106호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 권수경 · 단독소유 · 2022.03.21 거래가액 157,618,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 80,360,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 경매 청구액 | 369,413,166원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선행 민간임대주택등기는 확인
말소기준 이후에는 2023.07.07 인천저축은행 근저당권 960,000,000원, 2024.08.28 중소기업은행 가압류 228,843,437원, 국세·지방세 압류, 2026.01.29 서울보증보험 가압류 26,950,000,000원 등이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 이미 말소된 피티골드제삼차주식회사 근저당과 앤드제일차주식회사 근저당도 별도 인수 대상이 아닙니다.
② 임차인 — 실제 16명, 전원 대항력 없음
현황조사상 이름이 확인되는 실제 임차인은 16명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 2022.03.21 말소기준 근저당보다 뒤라 대항력은 없습니다. 다만 전원의 보증금과 확정일자가 미상이고 점유 부분도 미상입니다. 따라서 법률상 인수 위험과 별개로 실제 명도·점유 관계 확인은 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍승우 | 2022.04.07 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안상범 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권도희 | 2022.04.12 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수호 | 2022.04.21 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유인우 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준경 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유진수 | 2022.04.27 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태성 | 2022.05.30 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유빈 | 2022.06.09 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준영 | 2022.06.09 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이효림 | 2022.09.21 | 미상 | 미상 | 2024.11.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권소연 | 2022.12.09 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안현승 | 2023.03.28 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정서원 | 2023.05.22 | 미상 | 미상 | 2025.01.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유재희 | 2023.07.31 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임수현 | 2024.07.22 | 미상 | 미상 | 2024.12.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 164,000,000원, 현재 최저매각가는 80,360,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 56,252,000원, 4회 유찰 시 39,376,400원으로 제시돼 있습니다.
다만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가 대비 가격 메리트는 같은 개념이 아닙니다. 동일 물건군의 실제 거래가격과 교차검증되지 않은 상태이므로, 현재 최저가가 감정가의 절반 수준이라는 이유만으로 “시세보다 싸다”고 평가하거나 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 특히 사건 용도는 근린시설이고 감정상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이라 가격 판단을 보수적으로 가져가는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,846,480원 |
| 2. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 127,000,000원 | 78,513,520원 |
| 3. 근저당 · 주식회사인천저축은행 | 960,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 228,843,437원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 26,950,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 집행비용 1,846,480원 차감 후 서울축산업협동조합에 78,513,520원이 배당되고 후순위 채권자 배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 28,265,843,437원 중 미배당액은 28,187,329,917원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택지제역 북측 근거리에 있으며, 주위는 상업·업무용 부동산과 공장 등이 형성된 국도변 상업지대입니다. 동측에는 평택송탄일반산업단지, 서측에는 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 전철역 및 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설입니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구), 상업용 토지이며 평지의 가로장방형입니다. 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측·남측 약 15m 내외, 서측 약 10m 내외, 동측 약 35m 내외 국도1호선에 접합니다.
- 제한. 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 건물. 위생·급배수·개별난방·도시가스·소화전·화재탐지·승강기 설비가 되어 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21 접수번호 11004로 말소기준 근저당보다 앞서 있습니다. 매각 후 등기 처리와 의무 승계 여부를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 16명 점유관계 확인. 전원 대항력은 없지만 점유 부분과 보증금이 미상입니다. 실제 사용 호실·점유 형태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 임수현은 2024.12.04, 정서원은 2025.01.23, 이효림은 2024.11.15 배당요구가 확인됩니다.
- 세금 압류 확인. 평택세무서장·기흥세무서장·평택시 관련 압류가 존재합니다. 당해세 여부에 따라 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 80,360,000원은 감정가의 49%지만 실제 거래가격과의 비교 없이 저가라고 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 업무시설(오피스텔) 이용이라는 점을 기준으로 사용 가능성·환금성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
배당 계산만 보면 현재 회차의 매수인 인수액은 0원이고, 16명의 임차인도 모두 말소기준권리 이후 전입이라 대항력은 없습니다. 이 점만 놓고 보면 권리의 기본 골격은 후순위 소멸형입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 그 다음입니다. 실제 임차인 16명의 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았고, 말소기준 근저당보다 먼저 접수된 민간임대주택등기도 남아 있습니다. 게다가 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 실제 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 충분하지 않습니다. 결론은 배당상 인수는 0원, 그러나 등기·점유 확인 전에는 보수적으로 접근입니다.
