수원지방법원 2024타경4856. 평택고덕아이파크 101동 23층 2315호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 감정가 166,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 81,340,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려온 물건이지만, 실거래 비교자료는 확인되지 않으므로 이 할인율 자체를 시세차익으로 해석해서는 안 됩니다.
권리구조의 기준점은 2022.03.21 설정된 서울축산업협동조합 근저당권 127,000,000원입니다. 이후 인천저축은행 근저당권, 중소기업은행·서울보증보험 가압류, 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 같은 날 등기된 민간임대주택등기가 있어 관련 내용과 실제 임대관계는 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4856 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 101동 23층2315호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 권수경 · 단독소유 · 거래가액 165,497,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 81,340,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 369,413,166원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 말소기준권리 | 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 127,000,000원 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 등기·점유관계는 확인 필요
말소기준권리는 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 이후의 인천저축은행 근저당권, 중소기업은행 가압류, 평택세무서·기흥세무서·평택시 압류, 서울보증보험 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2022.07.28 피티골드제삼차주식회사 근저당과 2023.08.25 앤드제일차주식회사 근저당은 이미 말소됐습니다.
② 점유자 16명 — 모두 말소기준 이후 전입
현황조사 등에 확인되는 실제 점유자는 16명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 모두 전입신고일이 2022.03.21 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부와 실제 임대차 조건은 별도 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김유빈 | 2022.06.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수호 | 2022.04.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안상범 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안현승 | 2023.03.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유진수 | 2022.04.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태성 | 2022.05.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권도희 | 2022.04.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임수현 | 2024.07.22 | 미상 | 2024.12.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정서원 | 2023.05.22 | 미상 | 2025.01.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유인우 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유재희 | 2023.07.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍승우 | 2022.04.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권소연 | 2022.12.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김준경 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이효림 | 2022.09.21 | 미상 | 2024.11.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김준영 | 2022.06.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가 81,340,000원은 감정가 166,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 56,938,000원, 4회 유찰 시 39,856,600원으로 제시돼 있습니다. 다만 동일 물건 또는 유사 오피스텔의 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,864,120원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 127,000,000원 | 79,475,880원 |
| 2. 근저당 · 주식회사인천저축은행 | 960,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 228,843,437원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 26,950,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,864,120원을 제외한 79,475,880원이 서울축산업협동조합에 배당되고, 그 이후 채권자에게는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 28,265,843,437원 대비 미배당액은 28,186,367,557원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택지제역 북측 근거리에 위치하며, 주변은 상업·업무용 부동산과 공장 등이 있는 국도변 상업지대입니다. 동측에는 평택송탄일반산업단지, 서측에는 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 전철역 및 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 위생·급배수·개별난방·도시가스·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측·남측 약 15m 내외, 서측 약 10m 내외, 동측 약 35m 내외 국도1호선 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 상업용 이용, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 16명 대조. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유현황을 대조하고 각 점유자의 사용부분과 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 현재 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당액과 명도 협상 조건을 단정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 평택세무서·기흥세무서·평택시 압류가 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 건물·유사 오피스텔의 최신 실거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 비용 반영. 대항력 없는 점유자라도 다수 점유 상태에서는 인도·협의에 필요한 시간과 비용을 입찰가에 반영하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 다르다
이 물건은 권리배당 구조만 보면 매수인 금전 인수액이 0원이고, 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 형태입니다. 하지만 점유자가 16명이고 보증금과 확정일자가 확인되지 않으며, 2022.03.21 민간임대주택등기도 존재합니다. 여기에 국세·지방세 압류까지 있어 배당관계 역시 최종 원본 확인이 필요합니다.
가격은 두 차례 유찰돼 81,340,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 근거는 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가보다 다수 점유자의 실제 임대관계·명도 가능성, 민간임대주택등기, 세금 압류를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
