수원지방법원 2024타경4856. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 21층 2105호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 전정미이며, 2022.04.11 주식회사우리은행의 채권최고액 144,305,280원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 주식회사인천저축은행 근저당, 농협은행 가압류, 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 임차관계는 단순하지 않습니다. 현황조사상 16명이 확인되고, 그중 홍승우의 전입일이 2022.04.07로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 나머지 15명은 조사 내용상 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4856 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 21층2105호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 전정미 · 거래가액 165,497,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 81,340,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 청구금액 | 369,413,166원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입 1명이 핵심
② 임차인·점유관계 — 실제 조사 16명
| 이름 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍승우 | 2022.04.07 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안상범 | 2022.04.11 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권도희 | 2022.04.12 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수호 | 2022.04.21 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유인우 | 2022.04.25 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김준경 | 2022.04.25 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유진수 | 2022.04.27 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태성 | 2022.05.30 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유빈 | 2022.06.09 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김준영 | 2022.06.09 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이효림 | 2022.09.21 | 2024.11.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권소연 | 2022.12.09 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안현승 | 2023.03.28 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정서원 | 2023.05.22 | 2025.01.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유재희 | 2023.07.31 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임수현 | 2024.07.22 | 2024.12.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 사람은 없습니다. 핵심은 인원수가 아니라 홍승우 1명의 선순위 전입입니다. 그 보증금이 확인되지 않는 이상 현재 배당모델의 매수인 인수액 0원을 그대로 권리분석 결론으로 채택해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 49% 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 166,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 81,340,000원, 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 56,938,000원, 4회 유찰 시 39,856,600원 시나리오가 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,864,120원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 144,305,280원 | 79,475,880원 |
| 2. 근저당 · 주식회사인천저축은행 | 960,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 200,096,721원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,304,402,001원 중 예상 배당액은 79,475,880원, 미배당은 1,224,926,121원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 담보권의 미배당 자체는 후순위 담보채무 인수로 이어지는 구조가 아니지만, 홍승우의 선순위 전입에 따른 별도 인수 가능성은 이 배당표와 분리해 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택지제역 북측 근거리로, 주위는 상업·업무용 부동산과 공장 등이 형성된 국도변 상업지대입니다. 동측에 평택송탄일반산업단지, 서측에 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 전철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 토지는 업무시설 및 판매시설 부지로 이용되고 있습니다.
- 도로. 북측·남측 약 15m 내외, 서측 약 10m 내외, 동측 약 35m 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2023.06.21~2026.06.20입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 홍승우 보증금 확인. 2022.04.07 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유관계를 확인해 실제 대항력과 인수액을 확정해야 합니다.
- 실질취득가로 판단. 최저가 81,340,000원만 보지 말고, 확인된 인수 가능액을 합산한 금액으로 입찰 상한을 계산해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.11 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 실제 임대관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 다수 점유관계 확인. 현황조사상 16명이 확인돼 점유 구조가 복잡합니다. 각 전입자의 실제 점유 여부와 호실 사용관계를 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 임수현은 2024.12.04, 정서원은 2025.01.23, 이효림은 2024.11.15 배당요구가 확인됩니다.
- 가격 검증. 2회 유찰·49%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 근린시설·업무시설(오피스텔) 이용 특성에 맞는 최근 거래·매물과 비교해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 “선순위 전입”이 먼저다
이 사건은 감정가 166,000,000원에서 최저가가 81,340,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 할인율만 보고 접근하기에는 권리 변수가 큽니다. 2022.04.11 주식회사우리은행 근저당 이후의 등기권리는 매각으로 정리되지만, 홍승우의 전입은 2022.04.07입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 그 권리는 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 명확합니다. 최저가 81,340,000원을 실질취득가로 확정하지 말 것. 먼저 선순위 전입자의 보증금과 점유관계를 확인하고, 그다음 근린시설·업무시설(오피스텔)로서의 실제 시세를 대조해야 합니다. 다수 점유관계와 민간임대주택등기까지 겹쳐 있어, 권리 확인 전 가격 할인만으로 접근하기에는 위험도가 높은 사건입니다.
