수원지방법원 2024타경4856. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 8층 813호입니다. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 권수경이며 2022.03.21. 거래가액 180,818,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 서울축산업협동조합의 채권최고액 148,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.

그 이후 설정된 주식회사인천저축은행 근저당, 중소기업은행 가압류, 세무서 압류, 경매개시결정, 서울보증보험 주식회사 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 추정에서도 낙찰자가 떠안는 금전은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 물건은 단순히 “후순위 권리가 소멸한다”는 것만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 현황조사에 16명의 전입·점유 기록이 있고 각 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리

② 점유·임차 관계 — 16명 모두 말소기준 이후 전입

현황조사에서 확인되는 점유·전입자는 16명입니다. 가장 빠른 전입일도 말소기준권리 2022.03.21. 이후인 2022.04.07.이고, 각 기록의 대항력 판정도 모두 없음으로 되어 있습니다. 따라서 선순위 대항력 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 모두 미상이며, 일부는 배당요구 사실이 확인됩니다.

③ 가격·회차 — 감정가 49%, 그러나 시세 비교는 불가

감정가는 184,000,000원, 현재 최저매각가는 90,160,000원으로 두 차례 유찰 후 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 3회 유찰 63,111,999원, 4회 유찰 44,178,399원입니다.

다만 동일 용도·동일 입지의 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로, 현재 최저가가 실제 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치를 구분해서 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 90,160,000원 가정)

현재 최저가 90,160,000원에서는 집행비용 2,022,880원을 제외한 88,137,120원이 선순위 서울축산업협동조합 근저당에 배당되고 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 28,286,843,437원 대비 미배당은 28,198,706,317원입니다. 매수인 금전 인수는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

⑤ 입지·이용 메모 (감정평가 기준)

• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 업무시설(오피스텔)로 이용중인 것으로 조사됐습니다.
• 주위환경. 평택지제역 북측 근거리에 위치하며 상업·업무용 부동산과 공장 등이 형성된 국도변 상업지대입니다. 동측에 평택송탄일반산업단지, 서측에 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.
• 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 전철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
• 도로. 북측·남측 약 15미터 내외, 서측 약 10미터 내외, 동측 약 35미터 내외 국도1호선 도로에 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구, 가축사육제한구역 등의 제한이 확인됩니다.
• 토지. 지목 대, 상업용 이용, 평지·가로장방·중로각지이며 토지면적은 16,362.0㎡, 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 16명 점유관계 확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 각 점유자의 실제 계약 및 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 배당요구자 확인. 임수현은 2024.12.04., 정서원은 2025.01.23., 이효림은 2024.11.15. 배당요구 사실이 확인됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21. 등기된 민간임대주택 관련 기재의 현재 효력과 경매 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 현재 최저가 90,160,000원은 감정가의 49%지만 비교 실거래 자료가 없으므로 별도 시세조사 없이 저가매수라고 판단하면 안 됩니다.
• 후순위 대규모 채권. 현재 총 채권액은 28,286,843,437원이며 현재 회차 미배당 추정액은 28,198,706,317원입니다. 금전 인수와는 별개로 배당구조를 확인해야 합니다.
• 당해세·최우선변제. 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 명세서를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 점유 확인이 먼저

이 사건의 등기상 금전 인수 구조는 비교적 명확합니다. 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 추정의 매수인 인수액은 0원입니다. 현황조사상 16명의 전입도 모두 말소기준 이후여서 대항력은 없습니다.

하지만 권리 소멸과 현장 난도는 같은 문제가 아닙니다. 16명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 일부는 배당요구를 했으며, 민간임대주택등기도 존재합니다. 더구나 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 실거래 시세가 없기 때문에 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 금전 인수는 0원, 점유·임대관계는 확인 필수, 가격 판단은 별도 시세조사 후라는 세 문장으로 정리하는 것이 가장 정확합니다.