수원지방법원 2024타경4856. 평택고덕아이파크 102동 24층2410호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 권수경이며 2022.03.21 소유권이전 당시 등기 거래가액은 165,497,000원입니다. 현재 최저매각가는 81,340,000원으로 두 차례 유찰되어 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다.

권리의 기준점은 2022.03.21 접수된 서울축산업협동조합 근저당권 127,000,000원입니다. 이후의 인천저축은행 근저당, 중소기업은행 가압류, 국 압류, 경매개시결정, 서울보증보험 가압류는 자료상 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 같은 2022.03.21에 접수번호 11014로 기재된 민간임대주택등기가 말소기준 근저당의 접수번호 11560보다 먼저 존재하므로, 이 등기의 경매 후 처리와 효력은 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임대주택등기는 확인

② 임차인·점유관계 — 실제 전입자 16명

현황조사에 확인된 실제 전입자는 16명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 가장 빠른 전입일도 2022.04.07로 말소기준일 2022.03.21보다 늦습니다. 따라서 자료상 16명 모두 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 대부분의 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다

현재 최저매각가는 81,340,000원으로 감정가 166,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰이라는 할인 폭만 보면 숫자는 크게 낮아졌지만, 동일 물건군의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

배당상 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액은 81,340,000원입니다. 다만 이 금액을 시세와 비교해 가격 메리트를 부여할 근거는 없습니다. 특히 사건상 용도가 근린시설이고 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으므로, 아파트 시세나 주거용 거래 기준을 임의로 적용해서도 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 1,864,120원 공제 후 서울축산업협동조합에 79,475,880원이 배당되는 구조이며, 이후 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권 미배당액은 28,186,367,557원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택지제역 북측 근거리에 위치하며 주위는 상업·업무용 부동산과 공장 등이 형성된 국도변 상업지대입니다. 동측에는 평택송탄일반산업단지, 서측에는 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.
• 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 전철역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 토지는 업무시설 및 판매시설 부지로 이용 중입니다.
• 도로. 북측·남측 약 15미터 내외, 서측 약 10미터 내외, 동측 약 35미터 내외 국도1호선 도로에 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구·가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가 기재. 감정요항표에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2023.06.21부터 2026.06.20까지로 기재되어 있습니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 민간임대주택등기 원본 확인. 2022.03.21 접수번호 11014로 말소기준 근저당보다 앞섭니다. 매각 후 처리 여부를 등기부와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
• 16명 점유관계 확인. 대항력은 없지만 실제 점유자와 사용호실, 인도 가능 시점을 확인해야 명도 비용과 기간을 가늠할 수 있습니다.
• 보증금·확정일자 확인. 전입자 전원의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 특히 최우선변제 가능성은 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 가격은 별도 검증. 최저가 81,340,000원은 감정가의 49%이지만 최근 실거래 비교 근거가 없어 시세 메리트를 단정할 수 없습니다.
• 신청채권자 배당 구조. 현재 시나리오에서는 신청채권자인 주식회사 인천저축은행의 예상배당이 0원입니다. 선순위 서울축산업협동조합 근저당이 매각대금을 흡수하는 구조입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 관련 문건을 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 16명과 선순위 등기다

현재 최저가는 81,340,000원, 감정가 대비 49%입니다. 숫자만 보면 두 차례 유찰의 할인폭이 가장 먼저 눈에 들어오지만, 이 사건에서 더 중요한 것은 권리와 점유관계의 확인입니다. 말소기준 이후의 금전권리는 모두 소멸하고 전입자 16명도 모두 후순위라 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 보증금·확정일자가 미상이고 실제 점유자가 많으며, 말소기준 근저당보다 접수순서가 앞선 민간임대주택등기도 존재합니다.

또한 실거래 비교값이 없어 최저가 81,340,000원이 시장가격보다 낮다고 확인할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 “금전 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인, 점유·선순위 임대주택등기 확인이 선행돼야 하는 물건”입니다. 감정가 49%라는 한 숫자만 보고 접근하기보다 원본 서류와 실제 점유상태를 먼저 정리해야 합니다.